【龍年樓市走勢2024】財政司司長陳茂波將於本周三(28日)公布新一份財政預算案，外界關注政府會否回應市場訴求，撤銷辣招稅(撤辣)。不過，物業投資教練、「樓市蔣門人」蔣一洪(Lucy)接受《香港財經時報》訪問時指，政府不會完全撤辣，只會象徵式減辣而已。至於龍年樓市走勢，她預期，若果下半年美國減息，樓價會止跌回升。另外，談到買樓策略，她建議，新樓供應較少的成熟地區值得推薦，並指現時買樓收租回報不吸引。
去年政府已減辣
新一份財政預算案將於周三公布。近期地產界要求政府撤銷辣招稅，成為預算案的焦點。其實，去年10月施政報告提出減辣措施，政府已調低買家印花稅和新住宅印花稅率一半，由原先各自15%，調低至各自7.5%，並把額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年。
同時，施政報告又提出，為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」，在購入物業時先暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。
近月多非本地人買樓
蔣一洪指，上次減辣，方向正確，是針對某類人士出手，希望這類人士在低稅下可帶動樓市交投量，市場已有反應。在近幾個月市場成交當中，很多是非本地買家，甚至投資者出手，但始終這些數量不是最大。
她說，現時香港推行搶人才計劃，批准了十多萬內地人來港，但他們仍未來港，需求未釋放出來，他們不急於來，即使來港未必隨即買樓，會「睇下先」。政策調整後需要時間消化。
料政府不會撤辣
雖然外界期望政府撤辣，但蔣一洪覺得，政府不會一次過撤辣，只會象徵式減辣而已，但她對如何減辣未有意見。「政府剛於去年10月調整措施，至今過了3、4個月時間，是否對措施效應那麼快有結論，可以全面撤辣？」
她說：「當然，政府會做少少事，惟不是有迫切性調整。上次已減辣一半，算是大動作，對市場不是有即時反應，若果再減辣，是否有效，現時不夠數據支持。」她覺得，政府取態偏向保守，現時仍是收集資訊和再檢討。
上次減辣已屬大動作
政府未必撤辣，但近期反而傳出金融管理局(金管局)會檢討壓力測試要求，如應否維持目前額外加2厘。蔣一洪認為，調低壓力測試要求是有可能，有幫助。她指出，近幾年銀行放寬按揭成數，連1000萬元物業可借九成按揭，首期可付少一些，只付樓價一成，但要符合壓力測試，卻未必一定借足按揭，於是供款人變相付多一些首期。
她說，壓力測試要求降低一點，可增強置業人士貸款能力，幫助他們買樓預算鬆動一些。而且，金管局表示，調整壓力測試要求，隨時可加可減，有彈性。
下半年樓市料止跌回升
談到龍年樓市走勢，蔣一洪預期，上半年確定仍是下跌趨勢，因香港經濟表現一般，而且，若果政府未有撤辣，農曆年後不會有小陽春，估計上半年樓價下跌5%。下半年如果美國減息，業主供樓負擔得以減輕，經濟有機會復甦，樓市會止跌回升5%，全年「打和」。但若果不減息，樓價下跌5%至10%。
如果美國減息，令本港樓市止跌回升，可說是重要利好因素。蔣一洪預期，美國最多減息一至兩次，視乎市況，每次減1/4厘。香港跟隨減息，但會滯後3至6個月，減1/4厘，有機會年底才減息。
溫和減息僅少許減輕供樓
不過，溫和減息難令樓市大回升。蔣一洪指，減息代表業主供樓負擔下降，增加準業主入市信心，但平穩的減息不會令到樓市有策略性的大幅回升。如果美國每年減息一至兩次，每次減1/4厘，減息速度相對平穩，無疑業主供樓負擔得以減輕一些，但不是減輕很多，只是少許幫補而已。
減息速度慢，代表市場仍持審慎態度，不是超有信心，故這樣速度減息不會令樓市有很大回升。
港減息1厘才帶動樓市
她說，美國和香港短期內如連續6個月分別累減1厘，才對樓市有作用。現時高息為4.125厘，以前低息1至2厘，不少人習慣了，但升至4厘，不少人覺得偏高，如回落至3厘，心情不同。市場始終由人組成，人的感覺情緒會影響市場，但不是完全百分百按照數據。她相信，今年香港不會減息1厘。
今年租金料升10%
今年租金表現仍較樓價好。蔣一洪指，樓價下調，樓市交投欠佳，反而租金開始轉好，因不少人轉買為租，業主亦轉賣為租。去年租金升10%至15%。今年租金走勢依然較樓價佳，保持平穩上升，全年升5%至10%。正因市場預期減息，下半年準買家考慮買樓，故租金升幅會較去年低一些。
市場買家主導 有利買平盤
若果你是首置人士，今年是否入市時機？蔣一洪覺得是入市時機。她指出，現時是買家市場，買家有得揀，業主有價講，整體氣氛適合買家。如揀到合適物業，買家不妨大胆還價，若果較市價平一至兩成，可以買。有人憂慮，若果下一年樓市再跌，樓價有機會再平一些，但情況未必一定這樣。
買樓考慮投資價值和防守力
她說，另一點是，大部分首置人士買樓自住，只要喜歡就買，較少考慮投資用途。其實，購買一個物業，未必一世長住，始終會換樓，所以自住之餘，亦要考慮投資價值和防守力，因日後有助換樓。同時，若果不自住，可放租，要租得出，租金回報佳，用作供樓，可減輕壓力。
新樓少地區值得考慮
選擇地區亦是重要。蔣一洪說：「可根據自己的買樓預算以及按揭負擔能力選取合適的地區，除自住之餘也應考慮投資價值以及防守性。新樓供應較少的成熟地區較為推薦。」她舉例說，油尖旺、深水埗、長沙灣、港島西區值得考慮。但在一些多新樓的地區如將軍澳、啟德區，當新樓落成，同時放租，租金互相鬥平，新樓租金平，附近二手樓租金會再平一些，防守力稍差。
宜揀樓齡10至30年物業
揀選物業，亦要考慮樓齡。蔣一洪建議，最好揀選樓齡10至30年，因考慮到未來換樓，轉售會較容易，而且，業主議價空間較大，願意平多一些賣出。但若果揀選樓齡40至50年物業，未來轉售不易，未必有買家承接。不過，樓齡太新，如5年半新盤，未必着數。蔣一洪指，5年前樓價較高，除非個別業主急需套現，肯平一些賣樓，但這種情況不常見。
本港租金回報吸引力遜
如純粹買樓收租，她覺得香港租金回報不吸引。她指出，跟其他地方相比，香港租金回報率算差，只有2至3厘，但在其他國家，不論是發達國家或東南亞國家，租金回報率也有5至6厘，故未必會選擇香港。
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