龍年樓市走勢｜陳超國：相信政府會全面撤辣！先賣後買較著數

【龍年樓市走勢2024】樓市暫未有起色，市場交投淡靜。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國接受《香港財經時報》訪問時指，現時影響樓市的4個不利因素未消除，預期今年樓市仍下調，估計樓價跌幅5%至10%。他又說，今年樓市下跌機會較大，如不急於需要，適宜先租後買。

年假後周末屋苑單位數成交

農曆年假期指標屋苑錄得「零」成交，假期後的首個周末和周日，屋苑交投續淡靜。綜合本港四間主要地產代理行資料，這兩日十大屋苑處於單位數成交，僅錄得3至7宗成交。有分析指，市場觀望政府將於月底公布財政預算案，故二手市場交投暫時偏淡。

利淡因素主導料樓價跌10%

不過，現時利淡因素仍然存在，預期龍年樓市未必有起色。陳超國指，香港樓市有少許向下調整，因現時對樓市不利因素未消除，這些因素包括息口高企、地緣政治關係、內地經濟走向、以及未來土地供應增加。這些因素要消除得七七八八，才令樓市止跌回升。他預期，樓市會慢慢回落，因先前已跌了一定幅度，估計全年樓價跌5%至10%。

陳超國：相信政府會全面撤辣

市場熱切觀望財政預算案出籠，主要希望政府全面撤銷辣招稅，辣招稅包括買家印花稅(BSD)、新住宅印花稅(NRSD)和額外印花稅(SSD)。陳超國表示，既然先前政府已減辣一半，今次倒不如完全撤辣，並相信政府會因應外界訴求，全面撤辣。

然而，陳超國分析指，樓市下行，入市意欲弱，即使撤辣，準買家覺得買樓未必會有錢賺，未必入市。即使完全撤辣，樓市只會呈現小陽春。只要大部分不利因素扭轉，如減息幅度明顯，內地經濟復甦，加上政府調整未來造地計劃，包括新界北部都會區和交椅洲人工島，縮細規模甚至公布停止發展計劃，樓市可望真正回升。

預期最多減息半厘

息口是影響樓市走勢的其中一個主要因素，近期美國議息3次，皆維持利率不變。市場預期息口已見頂，並憧憬將會減息。陳超國對減息消息持審慎態度，指雖然市場傳美國將會減息，一時說3月減息，但機會不高，未知道減息何時真正落實。

他續稱。減息未落實，減幅多少，會否返回以往低息水平，大家覺得返回低息水平需要很長時間才達到。即使減息1/4厘，或者半厘，對整體樓市幫助不大。他預期，美國最多減息半厘，因現時通脹率維持5%以上，未返回以往3%以下水平。

港息會否調低視乎銀根而定

最重要是香港會否跟隨美國減息。陳超國指，這要視乎本港銀根情況而定，本港銀根是受到內地經濟表現所影響。如內地經濟轉好一些，香港銀根鬆動，便會減息。他舉例說，在2007及2008年，美國加息，但內地銀根鬆動，當時香港未有跟美國加息。

陳超國預期，今年內地經濟未必很快轉好，內地已推出不少措施，藉此搞好經濟，但要經過一段時間觀察才知道其成效。他說，若果內地經濟表現未改善，持續放緩，香港所受影響較大。

港減息1厘半才可刺激樓市

那麼，香港減息多少，才可對樓市起刺激作用呢？陳超國認為，在樓宇按揭方面，香港至少減息1.5厘至3厘以下，才有刺激作用。雖然現時實際按揭利率為4.125厘，但許多銀行不願意積極提供較多貸款，因同業拆息利率5厘以上，惟按揭利率只是4厘以上，銀行隨時蝕本。他重申，香港會否以上述幅度減息，要視乎銀根情況而定。

樓市屬結構性問題

另一個要點，是今趟樓市究竟屬於結構性問題，抑或周期性問題？陳超國指出，如果是周期性上落，樓市回落後供應減少，但現時情況是，涉及因素如地緣政治，不是周期性問題；其次，未來有兩個大規模的造地計劃發展，令土地供應屬於剛性，故這是結構性問題。

兩個造地計劃分別是新界北部都會區和交椅洲人工島。資料顯示，北部都會區預計可提供約50萬個新住宅單位。一般估計，按照政府公私營房屋比例分布，公營房屋佔七成，餘下三成是私人住宅，按此計算，即是北部都會區可提供私人住宅單位約15萬個。政府早於2021年10月提出北部都會區，預料會於20至30年內分階段實施。

兩大造地計劃增私宅供應

另一項計劃是交椅洲人工島，提供的住宅用地合共可興建19萬至21萬個住宅單位，當中七成為公營房屋，容納50萬至55萬人口。按此推算，私人住宅單位佔約5.7萬至6.3萬個。第一階段填海暫定於2029/2030年度完成，目標是讓首批人口於2033/2034年度入伙，預計填海工程將會分數個階段進行，並會於首批人口入伙後繼續進行。

陳超國說，只要政府公布放棄這兩項計劃，就可以解決，最重要是政府會否這樣做。但難以評估政府會否放棄這些計劃。

市續跌上車不是時機

另一個問題是地緣政治。他指，這涉及中國和美國之間衝突，令不少人憂慮有戰爭風險，於是投資者不敢投資本港樓市。

既然龍年樓市很大機會持續下跌，陳超國覺得，上車未必是時機，惟何時適宜上車，連他也說不準。「樓市繼續下調機會大過上調，如不急於上車，最好等一等，但難說要等多久。只要不利因素消除，就可以上車。但難評估何時消除。」他建議，在龍年，若果不急於上車，不妨先租後買。

先賣後買較着數

其次，他認為，若果要在市道下跌時換樓，先賣後買會較着數。他這種看法不難理解，如想換樓，適逢樓價下跌，應趁早賣出自己原先物業，否則愈遲賣樓，成交價會愈低。然後買入新物業，買入價會較低。

買樓投資不划算

陳超國不贊成現時買樓投資。他分析指，買樓投資不值得，因利息高於租金回報率，資產增值機會不大，不划算。他續稱，如果息口大幅下調，樓價又跌了很多，租金持續上升，當然有着數，但現時看不到息口跌低於租金回報率。「要利率跌低於租金回報率，可能經過漫長時間，相信今年不會出現這種情況。」

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