【龍年樓市走勢2024】現時樓市屬於結構性問題？抑或周期性問題？不同專家各有看法。紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮接受《香港財經時報》訪問時指，樓市屬於政策性問題，主要受3項政策主導，包括息口走勢、政府辣招稅措施，以及銀行對樓宇按揭取態。
湯文亮：現時樓市屬政策性問題
只要息口下調，政府撤辣，以及銀行對樓按稍為寬鬆，預期龍年樓價升5%至10%。另外，他覺得現時是上車時機，鐵路盤是首選。
湯文亮表示，現時樓市屬於政策性問題，主要分三方面：首先是市場仍受制於政府辣招稅，交投偏低；其次是利息高，美國未有減息；第三是銀行不肯借錢，並向持有多一個單位的供款人call loan(提早還款)，取態嚴緊。
1. 辣招稅：籲撤BSD和NRSD
目前所謂辣招稅，是包括額外印花稅、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)，去年10月下旬政府已調低買家印花稅和新住宅印花稅率一半，由原先各自15%，調低至各自7.5%，以及縮短額外印花稅的禁售期，由三年減至兩年。
據土地註冊處資料，由去年11月至今年1月，市場交投逐步回升，徘徊2000至3000多宗，但仍處於低水平。湯文亮建議，應撤銷買家印花稅和新住宅印花稅，只保留額外印花稅，因政府不想有人再炒樓。
暫減從價印花稅率一半
現時買樓，需繳付從價印花稅。湯文亮提議，可修訂從價印花稅條款，減從價印花稅率一半，並訂立3年日落條款，即只由現在至2027年實行，期間買樓，只須繳付物業從價印花稅的一半。「即使部分物業從價印花稅100元，但你只需付50元。」
他續稱，建議中措施目的是鼓勵多些人買樓，令新盤銷情好，發展商收入增加，於是可以投地，財赤可望解決。「估計今年財赤1100億至1200億元，如賣到地，都有800億至1000億元收入，財赤得以解決。」
2. 息口走勢：近3次議息未有加息
利率走勢是影響樓市的其中一個主要因素。翻查資料，由去年11月至今年1月底止，期間美國議息3次，皆未有加息，利率維持不變。市場普遍預期，加息已見頂，有機會減息。
湯文亮指，如果美國總統拜登在3月公布競選總統，下次議息會開始減息，在4至6月減息，預計今年美國減息3次，每次半厘，本港會跟隨減息，每次減0.375厘，減息3次，對樓市有幫助。
3. 銀行按揭政策：過於嚴緊
目前樓市下行，銀行對樓宇按揭取態審慎，有兩種情況出現，湯文亮指，首先，即使銀行審批申請人，符合要求，但銀行仍收緊按揭，只批出原先申請貸款額80%，餘下20%則由供款人繳付。
另一種情況是，銀行對持有物業人士樓按取態嚴緊，要求call loan(提早償還欠款)。
非首置獲批五成樓按以下
湯文亮指，若果本身持有物業人士持有多一個單位收租，先前已獲批五成按揭或以下，但銀行可能認為，目前樓價下跌，估計未來還會下跌，業主每月租金收入未必足夠償還每月供款額，於是要求業主提早償還欠款。
根據金管局條例，任何按揭申請超過五成按揭貸款的單位，必須自用，若果業主買入單位打算作出租用途，貸款額需低於樓價五成。湯文亮指，如果業主樓按低於五成，銀行不應該要求提早還款。
倘銀行call loan 業主或平價賣樓
他舉例說，物業價值1000萬元，借400萬至500萬元按揭，銀行以樓價下跌為由而要求提早還款，業主難以短期償還欠款，於是唯有平價賣出收租物業。套用上述例子，若果業主以800萬元售出物業，便可以償還500萬元欠款。
正因業主平賣物業，對市場有負面影響。他說，如果業主平賣物業，拖低樓價，持有一個物業的業主亦會受影響，可能成為負資產。他希望，銀行對call loan態度不要太緊。
金管局籲銀行勿因樓價跌而call loan
有市場傳言指金管局要求銀行向客戶call loan。金管局早前回應指，已經向銀行業界發通函，更正市場誤解，銀行不會單純因為地產抵押品價值轉變，而要求客戶補足差價，其實只要客戶按時還錢，銀行不會這樣做。金管局往後已與銀行商討相關事宜，確保銀行正確理解通函。
料樓價升10%
如果上述3項政策出現變化，對樓市有正面影響。湯文亮指，若果政府撤銷部分辣招，而且息口下調，以及銀行對樓按態度稍為寬鬆，對樓市起正面作用。他預期，龍年樓市維持平穩向上，樓價上升5%至10%。現時本港要固本培元，相信過了今年後，本港發展會順暢，未來一、二年樓市會再創新高。
上車宜揀400呎細戶
既然湯文亮看好龍年樓市，這是否上車時機？他表示，今年適合上車。現在上車，最好揀選300至400平方呎單位，因現時樓價下跌，細價樓樓價跌得多一些。他又說，通常買第一個物業，承造按揭會較容易。而且，如果政府撤辣，上車會較困難，因有不少人買再買多一個單位收租，多人爭。
可考慮黃竹坑鐵路盤
湯文亮說，最好揀選鐵路盤，並指有實力的準買家可考慮市區盤。他指，如有實力，可考慮港島西營盤、堅尼地城、黃竹坑。如果想搵細單位，堅尼地城較多300至400平方呎二手單位，納米樓不要揀選。另一個地區黃竹坑亦很方便，現時已有港鐵到達，有港鐵上蓋屋苑。
看好啟德樓價走勢
在九龍，啟德新發展區是好地區。湯文亮分析說，跟太古城相比，啟德較佳，因區內屋苑由不同發展商發展，商場、零售設計各有不同，相反大古城只有一個業主，整體屋苑設計沒有不變化，而且如太古坊引入零售商亦沒有變化。他看好未來啟德新發展區前景，但現時市道弱，發展商資金不算充裕，不投地，如果新盤銷售好，再投地，相信啟德樓價升得快一些。
雖然啟德區內有簡約公屋、居屋發展，但湯文亮覺得問題不大，正如太古城、康怡花園附近都有居屋屋苑，是難分辨。在啟德，居屋位於邊陲，不是位於整個區的中心。
新界鐵路盤適宜上車
其實，上車人士通常財政實力稍遜，新界樓會較適合。湯文亮指，可以買新界樓，同樣要考慮鐵路盤，如大埔、沙田。至於東涌，他覺得，雖然港鐵可到達，但交通費太貴，而且空氣質素較差，反而吐露港空氣質素會好一些。
他說，在高息環境下，不贊成買樓投資，最好留待政府撤辣後才做，因現時需要繳付辣招稅，最好趁這段時間做定期存款，息口較高。
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