【龍年樓市走勢2024】市場分析龍年樓市，普遍預期美國會減息，利好香港樓市。不過，香港地產代理商總會主席潘達恒接受《香港財經時報》訪問時則有另一種看法，預期息口走勢在第三季明朗，樓價先跌後回升，升跌幅度皆介乎5%至7%，呈現V型走勢，並預計美國明年才減息。他又建議，若果想揀樓，可考慮跟二手樓價有5%差距新盤，或者年內呎價減幅10%內屋苑。

全年樓價5%至7%波幅

由2022年開始，美國連番加息，最近兩次議息，則維持利率不變。外界普遍預測，息口已見頂，年中有機會減息，令樓市受惠。然而，潘達恒指，樓市走勢要視乎利率而定，如果第一、二季息口走勢不明朗，仍有加息，二手樓被一手樓搶客，暫時交投量低，樓價持續回落，估計下跌5%至7%。

但如果第三季息口走勢明朗，只有個別單位樓價下跌，甚至跌得深，但個別單位反映不到整個屋苑情況，整個屋苑業主調整叫價，樓價回升5%至7%。他預期，今年樓價先跌後回升，全年未有升跌，樓價呈現V型走勢。

香港樓價呈V型走勢

他預期，V型底部出現在第三季，隨着美國不再加息，並表明會減息，令市場氣氛向好，因資金未走，留在香港，走資減少，只是人們不用錢，從銀行存款額屢創新高已可反映到。

不過，美國要拖至明年才減息。潘達恒分析指，美國要留待明年減息，因總統大選派糖，而且，先前加息窒礙經濟發展。今年美國仍想控制通脹，但至少不再加息。

港銀調低定存利率

其實，從本港銀行調低定期存款利率，已反映息口見頂的跡象。潘達恒指出，本港銀行調低定期存款利率，不會以高息搶存戶。除了大額存款外，普遍銀行調低定期存款利率，部分銀行定期存款利率由5厘調低至4厘。如果定期存款利率2厘以下，存戶未必把資金存放在銀行戶口內，反而會投資物業。他說，只要香港開始減息，無論減幅如何，準買家覺得減息趨勢持續，便會偷步入市。

辣招稅是另一個影響樓市的因素。去年政府調整辣招稅，包括縮減額外印花稅的適用年期，由三年減至兩年；調低買家印花稅和新住宅印花稅的稅率一半，皆由原先15%減至7.5%；以及修改為外來人才的置業印花稅，由原先實施「先徵後退」，改為「先免後徵」。

若不撤辣可再減辣

雖然外界頻頻要求政府全面撤銷這些稅項，但潘達恒指，若果政府不想全面撤辣，也可以再減辣。而去年政府開始減辣是好事。「如一道門，過往關閉，但現在開小小，代表可以再開大一些。這起碼是一種啟示，現在可以開。」他說，上次減辣效果不大，但只要願意做，便會增強市場信心。

樓價下跌負資產增加

潘達恒提出兩個再減辣的原因。首先，近一、兩年樓價已累跌20%，一般人買樓時已繳付樓價30%至40%首期，如樓價再下跌10%或以上，在這5年內入市的人士首期完全被蒸發。但其實，不少人付了樓價15%首期，已成為負資產。如果負資產太多，會影響消費。其次，疫情令跟地產相關的行業收縮，如從事裝修、銀行等行業，市場成交少，這些行業會受到影響。

上季負資產增至逾2.5萬宗

據金融管理局最近公布去年第4季末負資產住宅按揭貸款的數據，負資產住宅按揭貸款宗數由去年第3季末的11,123宗，增加至去年第4季末的25,163宗。這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

買第二物業不需繳雙倍稅

他建議，若果再減辣，應修訂現時轉售繳付印花稅的規定，買第二個單位不需繳付雙倍印花稅，只繳付第一個單位的印花稅。其實，買入第二個單位，通常是讓家人自住。若果再減辣，對樓市有幫助，市況會在一、兩季暫時轉好，但至少可增強準買家信心，總好過完全不做。

減辣後樓市或一、兩季暫好

不過，就算政府再減辣，有3個利淡因素仍然存在。潘達恒指，即使再減辣後，樓市可能在一、兩季暫時轉好，但未必持續向好，因經濟仍未一如預期復甦，而且，據統計，現時市場一手貨尾單位有2萬多個，對二手市場有影響，加上高息短期內橫行，不加亦不減，直至年底才有機會減息。

如果有意買樓，那些屋苑值得留意呢？如何衡量買一手或二手樓？潘達恒提出3個要點：

1. 可買跟二手樓價5%差距新盤

如果一、二手樓價差距接近，不妨買一手樓，但要留意，應按照現在一手樓樓價計算跟二手價差距是否接近。他建議，一、二手物業樓價差距最好在5%之內，並且一手樓價以折實價跟現時二手樓樓價相比，計算差距。

2. 可選年內呎價減幅10%內屋苑

其次，二手指標屋苑樓價已跌至合理水平，部分屋苑未有再繼續尋底，部分屋苑樓價輕微反彈。現時屋苑成交價似乎不是一浪低於一浪。據他了解，現時有些地區屋苑呎價跟去年同期呎價相比，只徘徊在1000元以內的差距，這並不值得擔憂。

將軍澳青衣區值得考慮

可選擇呎價減幅10%以內的二手指標屋苑，如將軍澳天晉、將軍澳中心、維景灣畔，這些屋苑樓價不會再低迷，並正橫行，不低於以前低位。比方維景灣畔，現時呎價約15,000元，一年前呎價徘徊在14,000至15,000元，呎價差距僅1000元而已，減幅10%以內。但如果二手屋苑呎價跟先前相差20%至30%，便要再觀望。另一個可供選擇的地區是青衣，區內屋苑呎價波幅同樣不高於10%，如灝景灣便是。

3. 交通配套足屋苑易出租

如果想買物業投資，其實難以短時間獲利，因樓價會輕微下調，自己要量力而為。另外，可選擇容易出租的單位，所謂容易出租單位，是指屋苑配套設施充足，近交通網，但要留意，如是納米樓，可以考慮出租，但賣出較為困難。

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