【龍年樓市走勢2024】龍年將至，新一年樓市表現如何？是否入市時機？《香港財經時報》訪問多位地產界、理財界猛人，分析龍年樓市走勢，以及為有意入市的人士提供意見，以供參考。第一位接受訪問的是中原集團創辦人施永青。

過去12月樓價累跌近7%

兔年樓市表現強差人意，官方數據指過去12個月樓價累跌近7%。新一年樓市表現難料。不過，施永青預期，在新一年，原先3個利淡因素逐漸扭轉，這些因素包括息口、政府政策，以及經濟表現，預計樓價先跌後穩。他又說，現時不適宜買樓投資，自住較適宜。

施永青料利淡因素轉好

隨着新冠疫情轉趨緩和，去年初中港兩地通關，社會復常，樓市曾在首4個月回升，但由於美國持續加息，樓市再轉跌。據差餉物業估價署資料，過去12個月，私人住宅售價指數累跌6.75%，連續第二年向下。

儘管如此，施永青對龍年樓市未看得太淡。他說：「今年有機會峯廻路轉，因一些對樓市不利因素有機會逐步扭轉。」

年中減息機會較高

第一個因素是息口走勢。最近1月底聯儲局會議決定維持利率不變，主席鮑威爾不認為3月會減息。施永青說，美國未必會在3月減息，因她不想太早減息，對市場帶來影響。先前壓抑通脹不易，如表示減息，通脹會重臨，故在未正式減息前，要降低市場對減息的期望，預期年中減息機會會大一些，

樓價已跌30%  多人買到樓

他預期，息口有機會見頂，供款人士壓力減少，錢存放在銀行吸引力降低，較多人會買樓自住，先前不少人選擇租樓，但如果減息，選擇置業人士多，對樓市有利。先前樓價普遍跌20%，個別物業樓價跌30%，樓價跌至此水平，多人買到樓。

施永青續稱，現時有些物業呎價低於10,000元，已經是以前居屋價，樓價下跌，令較多人買得起樓，交投會逐步增加。

暫不賣地免拖累樓價

另一個因素是政府調整樓市政策。施永青指，政府決定新一季不賣地，不想地價拖累樓價，對市場有調節作用。發展局於2024年1月初公佈今個財政年度第4季(2024年1月至3月)賣地計劃，表明不會推出住宅官地，為政府按季主動推地以來首次。財政司司長陳茂波稍後回應說，政府在今季停止賣住宅地，是考慮到住宅市場較為淡靜及輕微下調，不適合在這季推住宅地，但強調不代表下一季不賣地。

過去11月6項目流標

政府之所以停止在本季賣地，相信是由於先前賣地成績欠佳有關。資料顯示，在過去11個月，政府及一鐵一局共推出了9個項目，僅售出3幅住宅地，餘下多達6個項目流標。

辣招礙中產消費和投資

另一項政策是會否再調整辣招稅。施永青說，政府先前已減辣，相信今後減辣，甚至撤辣機會增加。他指出，先前推出辣招，是不想太多資金流入房地產市場，但現時覺得這樣做，不單影響財政收入，還會影響中產階級的消費意欲和投資能力。所以政府由原先壓抑樓市的做法，轉為相對扶持樓市，對樓市有利。

施永青：辣招已過時

他說，辣招已過時，阻礙資金流入地產市場。「本來辣招等於退燒藥，發高燒，食退燒藥，但發冷，還食退燒藥麼？」

去年施政報告提出3項減辣措施，包括縮減額外印花稅的適用年期，由三年減至兩年；調低買家印花稅和新住宅印花稅的稅率一半，皆由原先15%減至7.5%；以及修改為外來人才的置業印花稅，由原先實施「先徵後退」，改為「先免後徵」。

籲開放MPF資金買樓

施永青建議，應引入新資金，不妨開放強積金(MPF)資金，讓市民在強積金戶口取錢買樓，否則要面對中產階級財富大蒸發，香港人消費能力和投資能力下降，而且政府會出現財赤，故應完全撤辣。他相信，正因辣招帶來不利後果，政府遲早會撤辣。

內地出口好利港經濟

本港經濟表現是另一個因素。施永青指，中國和美國在經濟問題上互相角力，去全球化出現，香港角色難以發揮，但經過長時間雙方較量後，中國經濟逐步適應西方制約，去年第四季內地出口畧有好轉，今年出口應該可以逐步恢復增長，香港在中國外循環的角色得以增加，整體經濟和投資市場會轉好一些，樓市都會好一些。

龍年樓價先跌後穩

施永青說，目前由發展商主導減價，轉為小業主減價，在小業主減價後樓價會跌得快一些，預期年初樓價跌得快些，在農曆年後出現小陽春，樓價會企穩，即先跌後穩。既然發展商和小業主皆減價，減價會快一些，容易找到支持位，估計樓價先跌8%至10%，然後企穩。若果由2021年高位來說，即樓價由高位跌30%後橫行。

港角色轉變影響樓市

今趟跌市，是結構性問題主導，周期性問題屬次要，跟近年香港角色轉變有關。施永青分析指，香港本來是金融中心，但近年其角色、功能改變，外來資金不來投資，金融地位必然下降，而內地資金因受制於外匯管制而難以流入，單靠本地資金不夠，難以成為國際金融中心。

前景有隱憂礙投資

他續稱，香港要成為「超級連繫人」，但經濟結構起變化，外國去全球化，盡量不買中國貨，於是香港角色被減弱和受制約，樓市受影響，畢竟樓市發展要有經濟基礎。本港經濟發展不好，香港人收入減少，負擔樓價的能力減弱，但現時未影響負擔能力，反而是前景存在隱憂，不敢貿然再投資物業。

施永青認為，中國對外政策需重新定位，不可以挑戰國際秩序，應先搞好經濟，讓香港重新吸引外資，讓外國人來這裡賺到錢，亦能夠生活，香港要強調資本主義特色，地產市場得以發展。

倘換樓先賣舊樓後買新樓 不宜買樓投資

不少有意置業人士會問：龍年是否入市時機？施永青說，若果上車，或者換樓，可買樓自住。不過，他建議換樓人士，應先賣出自己物業，再買入新物業，但若果先平價買入新物業，但原先持有物業賣不出的話，屆時供樓會很辛苦。至於龍年是否買樓投資時機？施永青指，買樓投資不是時候。「買了後樓價跌有甚麼好處？」他續稱，買樓投資始終講求經濟利益，現時利益不大。

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