【買樓攻略】樓市下行，若果有意置業，究竟買一手樓抑或二手樓？那類樓風險較低？專家從樓價、按揭，隱藏風險等分析，普遍指買二手樓風險較一手樓稍低，並提出5個理由，支持這種說法。
現時買樓要面對3大風險
但凡買樓，都會有一定風險。現時選擇買一手樓或二手樓，風險主要分為3大類：
- 一是樓價風險，即是買家會否有金錢上損失，特別在現時樓市向下情況下，會否「買貴樓」；
- 二是按揭風險，即是可否成功申請到按揭(即可否上會)；
- 第三是物業會否有隱藏風險，如是否有僭建、業權是否清晰等。
雖然這跟市況無太大關係，但若果未有查核清楚，買家同樣會蒙受損失。專家從這三面分析，比較買一手樓和二手樓，提出5個要點，力挺買二手樓風險較一手樓稍低。
1. 買新盤或買貴樓
首先，發展商未必會一次過推售旗下樓盤所有單位，有時會分期推出，先前入市的買家有機會「買貴樓」。但在二手市場，沒有分期推售這回事，業主較少主動減價。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國舉例指，如發展商減價20%推出新一期單位，單位數量多，買入上一期的單位相應貶值20%，故買一手樓存在這類風險。但二手市場情況不同。他表示，一幢大廈二手放盤量不會很多，業主之間沒有協調，他們較少主動減價。
2. 建期付款有機上不到會
買一手樓，通常可揀選即供和建築期兩種付款方法。這種方法是指樓宇未落成就開始供款，付款成交期可長可短，通常以90至180日較多。建築期付款方法是指樓宇落成後才開始供款。一般來說，選用建築期付款的買家在簽署臨時買賣合約後先支付樓價5%的訂金，簽署正式買賣合約時再付樓價5%訂金，通常留待一年後物業入伙後14天內支付餘下九成樓價。現時買家普遍選用建築期付款，留待物業入伙時申請九成按揭保險。
多人仍選建期付款 選即供彈性不大
雖然按揭證券公司去年放寬樓花按揭，買樓花可以申請九成按揭保險，但據地產代理指，早前新盤YOHO WEST開售，選用建築期付款買家比例高達97%。這反映較多買家仍然選用建築期付款。
香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出，不少人寧願選用建築期付款，因自己想留多些資金，用作其他投資產品，而且物業入伙後可以隨即放租。但若果選擇即供付款，好處是可以上到會，但資金會被鎖，而且樓花是不可以放租，彈性不大。反而買二手樓，可以隨即放租，有回報。
建期風險在於批出按揭少
不過，專家指買一手樓，選用建築期付款有風險，有機會上不到會。陳超國分析指，買一手樓選用建築期付款，等於買樓花兩年後付樓價尾數才上會，但兩年後如果樓價大跌，銀行重新估價，未必估得到先前預期的樓價，屆時申請按揭會失預算。
倘補不到差價惟有撻訂
陳超國舉例指，先前以600萬元買入物業，預期借九成按揭，可借到540萬元，但兩年後樓價下跌，物業估價跌至500萬元，銀行只借450萬元，餘下90萬元便要自己繳付，但未必每個人會有餘款，一旦周轉不到，惟有撻訂。
相反，買二手樓，付款方法簡單得多。買賣雙方簽署臨時買賣合約後14日內，便簽署正式買賣合約，買方需向賣方支付大訂，通常是樓價10%(細訂加大訂)，買方在簽署正式合約後一、兩個月便收樓，樓價餘款會留待驗樓後向賣方支付。
陳超國指，二手樓成交期相對較短、成交期一個多月後便要上會，市況不會短期內大跌10%至20%，通常上到會。
3. 建期按息變化難料
另一個要點是按揭利率問題。申請一手樓按揭，如選用建築期付款，利率變化屬未知數，但申請二手樓按揭，則沒有這個問題。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，若果選用建築期付款，未來利率可能有波動，入伙時上會，息口或者會高一些。他續稱，雖然現時市場頻傳會減息，但未知未來是否真正減息。
4. 一手樓減價影響按揭
馬耀宗指，現時買二手樓，承造按揭利率最高，但另一方面，未來申請一手樓按揭，利率可能變化大，多了不確定因素，反而申請二手樓按揭事宜可以現時完成。
承接上述第一點，一手樓分期推售，發展商減價推售最新一期，可能會影響銀行批出按揭的取態。馬耀宗指，一手樓不同期數樓價相差很大，最新一期減價，先前買入的買家不着數，直接影響按揭。正因樓價平一些，銀行估價不高，未必批出太多貸款。
5. 二手樓存隱藏風險
買二手樓存在隱藏風險，如樓齡高的物業，屋內設施陳舊和老化，這方面可靠裝修工程做好。同時，二手樓亦可能涉及業權不清晰、樓契不完整、違規僭建等問題，若不處理好，容易惹上官非。相反，一手樓通常在業權、樓契上問題不大，而且裝修會較新淨，這是較二手樓優勝的地方。
一手樓不需承擔維修費
馬耀宗指，買家較了解一手樓內櫳間隔，而且不需承擔維修費，這方面風險較二手樓低。但他說，買二手樓，需要查核物業樓契、僭建等問題，可透過地產代理、律師查閱。
雖然按揭證券公司去年放寬樓花按揭，買樓花可以申請九成按揭保險，但據地產代理指，早前新盤YOHO WEST開售，選用建築期付款買家比例高達97%。這反映較多買家仍然選用建築期付款。
選即供彈性不大
香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出，不少人寧願選用建築期付款，因自己想留多些資金，用作其他投資產品，而且物業入伙後可以隨即放租。但若果選擇即供付款，好處是可以上到會，但資金會被鎖，而且樓花是不可以放租，彈性不大。反而買二手樓，可以隨即放租，有回報。
建期風險在於批出按揭少
不過，專家指買一手樓，選用建築期付款有風險，有機會上不到會。陳超國分析指，買一手樓選用建築期付款，等於買樓花兩年後付樓價尾數才上會，但兩年後如果樓價大跌，銀行重新估價，未必估得到先前預期的樓價，屆時申請按揭會失預算。
倘補不到差價惟有撻訂
陳超國舉例指，先前以600萬元買入物業，預期借九成按揭，可借到540萬元，但兩年後樓價下跌，物業估價跌至500萬元，銀行只借450萬元，餘下90萬元便要自己繳付，但未必每個人會有餘款，一旦周轉不到，惟有撻訂。
相反，買二手樓，付款方法簡單得多。買賣雙方簽署臨時買賣合約後14日內，便簽署正式買賣合約，買方需向賣方支付大訂，通常是樓價10%(細訂加大訂)，買方在簽署正式合約後一、兩個月便收樓，樓價餘款會留待驗樓後向賣方支付。
陳超國指，二手樓成交期相對較短、成交期一個多月後便要上會，市況不會短期內大跌10%至20%，通常上到會。
3. 建期按息變化難料
另一個要點是按揭利率問題。申請一手樓按揭，如選用建築期付款，利率變化屬未知數，但申請二手樓按揭，則沒有這個問題。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，若果選用建築期付款，未來利率可能有波動，入伙時上會，息口或者會高一些。他續稱，雖然現時市場頻傳會減息，但未知未來是否真正減息。
4. 一手樓減價影響按揭
馬耀宗指，現時買二手樓，承造按揭利率最高，但另一方面，未來申請一手樓按揭，利率可能變化大，多了不確定因素，反而申請二手樓按揭事宜可以現時完成。
承接上述第一點，一手樓分期推售，發展商減價推售最新一期，可能會影響銀行批出按揭的取態。馬耀宗指，一手樓不同期數樓價相差很大，最新一期減價，先前買入的買家不着數，直接影響按揭。正因樓價平一些，銀行估價不高，未必批出太多貸款。
5. 二手樓存隱藏風險
買二手樓存在隱藏風險，如樓齡高的物業，屋內設施陳舊和老化，這方面可靠裝修工程做好。同時，二手樓亦可能涉及業權不清晰、樓契不完整、違規僭建等問題，若不處理好，容易惹上官非。相反，一手樓通常在業權、樓契上問題不大，而且裝修會較新淨，這是較二手樓優勝的地方。
馬耀宗指，買家較了解一手樓內櫳間隔，而且不需承擔維修費，這方面風險較二手樓低。但他說，買二手樓，需要查核物業樓契、僭建等問題，可透過地產代理、律師查閱。
專家分析：買二手樓風險會較一手樓稍低
綜觀專家分析，買二手樓風險會較一手樓稍低。首先，二手樓樓價短期內上落幅度不會很大，反而發展商分期推售新盤，特別是在跌市時，發展商有可能短期內減價推售新一期單位，先前買入的買家會買貴樓。
其次，申請一手樓按揭，如選用建築期付款，入伙時樓價下跌，銀行估價審慎，買家分分鐘上不到會。即使二手樓存在隱藏風險，但相比之下，二手樓通常上到會，買貴樓機會較細，故買二手樓風險相對較低。
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