【龍年樓市走勢2024】龍年首月初，樓市續吹淡風。然而，戴德梁行大中華區副總裁兼策略發展顧問部主管陶汝鴻接受《香港財經時報》訪問時指，香港樓市低潮已過，正進入鞏固期，如果政府撤辣，以及息口調低，估計至年底樓價升5%至8%。他又說，今年利好因素較多，可考慮買樓投資。

失業率低於03和08年

在龍年四天農曆年假期，綜合多間地產代理資料，十大屋苑未錄得任何成交個案，是有紀錄以來首見。儘管如此，惟專家未有因此而看淡龍年樓市走勢。陶汝鴻指，現時樓市並不是市場看得那麼悲觀，因從宏觀數據如失業率來說，在03年沙士時，市場更差，當時失業率高達8.5%；在08 年金融風暴，樓市遇上另一低潮，失業率也上升至5.5%，但目前本港失業率2.9%，差不多是歷史新低，這是正面訊息。

樓市進入鞏固期

他續稱，2023年是樓市最低潮，已經過去，現在進入鞏固期，如減息，樓價回升，預期上半年樓價穩定，因政府推出支持經濟的政策。而且，準買家轉買為租，租務市場活躍，反映市場有需求。準買家等待爆發點，希望樓市穩定後，購買力爆發出來。他預期，下半年美國減息，但未知其減幅，樓價會升5%，全年樓價升5%。

近期外界要求政府撤辣，所謂撤辣是指撤銷3項印花稅，包括買家印花稅(BSD)、新住宅印花稅(NRSD)和額外印花稅(SSD)。去年10月下旬，政府已調低買家印花稅和新住宅印花稅率一半，由原先各自15%，調低至各自7.5%

專家贊成撤銷BSD和NRSD

陶汝鴻指，買家印花稅和新住宅印花稅絕對應該撤銷，因為香港作為一個國際化城市，再加上現時香港經濟急需海外資金，輸入投資，所以絕對不應該對於海外人士來香港，無論買物業作為投資或自住設立門檻，應該撤銷所有非香港居民買家的額外印花稅，更應撤銷買第二套房作為投資用途的新住宅印花稅。他強調，引入海外投資和資金，就是刺激香港整體經濟的一個最重要基礎。

SSD可按利潤徵收

另一項額外印花稅可修改。陶汝鴻建議，禁售期可以是一年或兩年，如短期內出售，便徵收印花稅。稅收的模式可更改，現時是按物業成交價徵收，但可改為按成交所獲得的利潤徵收。假設物業原先買入價500萬元，之後如兩年內轉售，賣出價升至700萬元，所賺的200萬元屬於短期炒賣，可抽稅，稅率由政府設定。

他指出，房地產一直是長線投資工具，但若果買入物業後短期出售，從中圖利，這只是投機，故應從短期炒賣所獲得的利潤抽稅。

SSD禁售期縮至兩年

額外印花稅在2010年11月開始推出，稅率按照物業樓價計算。這項措施曾經過兩次修改。最近一次是去年10月施政報告提出，把額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年。在這段期間，如物業持有期為6個月或以內轉售，税率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內轉售，税率為15%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內轉售，税率為10%。

息口見頂成定局

如果政府撤銷上述兩項印花稅，1000萬元或以上物業較受惠。陶汝鴻分析指，如撤辣，1000萬元以下物業受惠，但相比之下1000萬至3000萬元物業會受惠較明顯，因來港內地專才收入高，可購買這類物業。

利率走勢是另一個因素。近3次美國議息，皆維持利率不變。陶汝鴻相信，美國息口見頂，預期下半年減息，本港理論上跟隨減息。其實只要投資者、資金鬆動人士知道減息消息，便會提早入市。減息消息已說了一、兩個月，市場成交量已逐漸增加。

經濟因素影響更大

不過，經濟因素較利率更重要。陶汝鴻指出，雖然現時按揭利率跟以往最低高很多，其實實際按揭利率4.125厘仍處於低息水平，跟90年代， 1997之前，樓價上升時的利率達10 多厘相比差距很大，但息口不是最重要因素，反而最重要是經濟好，市民有工做，購買力會釋放出來。

他續稱，現時經濟未算很差，特別是失業率不算高，政府需在消費、零售、出口、貿易和股市搞好，經濟才轉好。如果搞活經濟，連同政府撤辣，對樓市會更好。

撤辣減息料刺激樓價升8%

財政預算案將於2月底公布。陶汝鴻指，若果屆時政府撤銷上述辣招稅，交投量至少在3、4月會大幅飊上升，樓價在6、7月會有反彈，配合減息因素，估計至年底樓價升5%至8%。

今趟樓市下跌兩年，究竟屬於那類性質問題？陶汝鴻覺得樓市是周期性問題，物業是必需品，用作居住，香港地小人多，這結構一直不變。外間分析所指結構性，是指土地供應多，新樓供應相應多，故出現結構性改變。但他不同意這種說法，因現時供應量增加，不是增加10倍、20倍，只是增加數個百分點而已。

今趟樓市只是一貫升升跌跌

「在過去樓市上升時（例如90年代），私人住宅供應量（落成量）高達3 至3.5 萬個單位一年，但現時供應量只是大約2萬個單位一年，雖然較以往高了一點，但不可以說供應太多。」他說，今趟樓市只是一貫升升跌跌，很多時出現，故屬於周期性問題而已。

工作穩定 可考慮買樓投資

談到今年準買家應否入市，陶汝鴻提醒，今年入市與否，視乎自己負擔能力，以及工作穩定性而定，特別是現時失業率不高，工作穩定性高。同時，買樓時亦要衡量一旦最差情況出現，自己可否「頂得住」。即是能否負擔得到。

利好因素有機會逐漸呈現，可考慮買樓投資。陶汝鴻說，今年可以買樓投資，風險較去年低，因現時樓價下跌很多，而且息口有機會開始下調，加上政府可能撤辣，正面因素較負面因素多。

租金回報跟按息差距縮短

他說，買樓收租回報一直低，因市場較重視物業樓價升幅，但現時回報率跟按揭利率已拉近很多，以前租金回報率約2厘，但自去年樓價下跌，租金上升，回報率已升逾3厘，部分物業回報率接近4厘，跟按揭息率差距很小。

陶汝鴻相信，未來按息下跌，買樓投資回報率會可觀。但他預期，今年內按揭息率不會低於租金回報率，但難料未來一、兩年會否出現這種情況。

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