龍年樓市走勢｜林一鳴：今年是上車時機料過半買家是新香港人

【龍年樓市走勢2024】「送兔迎龍」，兔年樓市持續下行，市場期盼龍年樓市有轉機。資深投資者林一鳴接受《香港財經時報》訪問時指出，今年租金表現仍較樓價好，但隨着息口可望見頂，以及內地人在港買樓，預期樓價止跌回穩。在樓市可望回穩下，林一鳴認為，今年是上車時機，並提出4個入市要點。

去年樓價表現遜於租金

據差餉物業估價署資料，過去12個月私人住宅售價指數累跌6.75%，期間私人住宅租金指數卻累升6.6%。一般相信，租金表現較樓價好，因不少人轉買為租，觀望後市；而且，內地人才來港，租樓為主，令租務市場活躍。

租金走勢料升10%

今年租金走勢依然較樓價好。林一鳴指出，租務市場表現較好，雖然本地對物業需求下跌，但去年約十多萬內地人才(高才通、專才)來港，這些內地人和在港新香港人多租樓，推高租金，租金至少升10%至20%。今年租金料升5%至10%。

新盤一半買家為新港人

不過，樓價可望止跌回穩。林一鳴指，儘管本港經濟表現差，惟內地人在港買樓，預計樓價橫行，有2%至3%上落。中小型住宅和豪宅樓價同樣橫行。他補充稱，據發展商旗下新盤銷售資料，一半以上買家是新香港人。

預計美下半年減息1/4厘

另一個影響樓市因素是息口，最近美國兩次議息，皆維持利率不變。林一鳴預期，今年美國息口見頂，下半年開始減息1至2次，累積減幅1/4厘。美國至少會在未來3至4年期間持續減息，息口由現時5厘減至1厘至2厘。美國減息對香港是好消息，可減低心理壓力，但不是帶動樓價上升的好消息。

港或減息1/4厘

不過，香港未必完全跟足美國減息。林一鳴指，先前香港大部分按揭利率都處於P(最優惠利率)減2點幾水位，香港加息幅度只是1厘，甚至部分銀行加息不夠1厘，由於先前美國加息時，P未有跟足調升，故即使息口回落，幅度不會太大。他估計，香港在龍年亦跟隨減息兩次，累積減幅1/4厘。

減息非首要影響樓市因素

林一鳴說，減息對樓市有正面影響，但並非首要因素，樓市走勢還要視乎其他因素而定，如內地人來港買樓的意欲、政府辣招。而且，現時本港有70%物業已供滿，故加息或減息帶來的壓力不太大。

辣招稅不合時宜應撤銷

近期外界要求政府撤銷辣招稅，包括買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)和額外印花稅(SSD)。林一鳴指，先前政府已減辣，但成效不大，若果再減辣，料對樓市幫助不大，故贊成政府應全面撤辣。他指出，這項政策早於十多年前推出，是應對當時熾熱的樓市，壓抑炒家，但現時樓市下跌，這些因素不存在，這項政策已不合時宜。然而，基於經濟表現不好，即使完全撤辣，樓價升幅不會很大。

撤辣帶動市場對物業需求

他說，若果撤辣，會帶動多些內地人來港買樓，以去年6萬個高才通來說，如果每10個人才當中，有1至2人買樓，數目其實不小。同時，撤辣會增加本地換樓需求，另有小部分投資者趁此買樓收租，增加對物業需求。

政府未必全面撤辣

雖然近期有傳政府全面撤辣之聲甚囂塵上，但林一鳴預期，政府抱着「多做多錯，少做小錯，唔做唔錯」的心態，未必完全撤辣。

坊間指發展商持有貨尾單位多，如推盤，會有減價壓力。但林一鳴認為，過去數年發展商未有太多投地，持有貨不多，寧願慢慢賣。

發展商按市價推盤

發展商本身資金壓力不大，未有投地，未來不會在香港起樓，新盤貨尾壓力不大，不急於短期內套現，沒有財政和銷售壓力。部分發展商留待項目入伙後轉為放租。發展商因應市價推盤，並不是因應貨尾壓力而調整售價推盤。如果樓價下跌5%，發展商亦會把新盤售價調低5%推盤，並參考附近市場情況。

成交量低才是樓市問題

林一鳴不認為樓市存在結構性和周期性問題。他指出，即使本港樓價較高位下跌10%至20%，仍是全球最高。現時最大問題是市場成交量下跌，令發展商減慢起樓步伐。

他指出，成交量偏低，有3個原因：首先是辣招；其次是經濟表現轉差；第三是買家信心不足，不想換樓。他說，成交量要返回健康水平，一、二手住宅成交量合計，每年約8萬至10萬宗，而現時市場每年住宅買賣只有幾萬宗，低於健康水平。

2010年後每年成交不夠10萬宗

翻查土地註冊處資料，自從2010年以後，每年住宅買賣合約宗數皆低於10萬宗，2011和2012年住宅買賣合約宗數也有8萬多宗，但之後則低於8萬宗。去年住宅買賣合約宗數僅43,002宗，是自2010年後的最低。政府於2010年11月開始推出辣招稅，之後每年住宅買賣合約宗數低於10萬宗，辣招稅是其中一個主要影響住宅成交的因素。

至於龍年是否入市時機，以及注意事項，林一鳴提出以下4個要點：

1. 可考慮買樓自住

若果想買樓自住，可以考慮，因目前樓市不會大升大跌。當樓市暴升時，便要去追價；一旦樓價下跌，更不會入市。去年樓價下跌數個百分點，如果想自住，可以慢慢揀樓，可以慢慢還價，抱着「儲錢」的心態，不要以為買樓就升很多。

2. 不宜買樓投資

現時物業投資價值不高，租金投資回報僅3厘(連同差餉、管理費)，跟銀行定期、美國國債回報相比太低，後者利率約4厘。倒不如存放銀行定期戶口。

3. 買樓齡新鐵路盤

如想保值，預期未來新香港人主導市場，故轉售物業予這些新香港人，那就要知道他們喜歡那類物業。新香港人最喜歡的是地鐵站附近物業，不介意住在新界，如沙田、將軍澳，往中環只需經過幾個站，以及樓齡要較新，最好10年之內，如太舊樓就不喜歡，他們覺得太殘舊。另外，他們傾向揀選至少300至400平方呎兩房單位。

4. 啟德樓呎價18,000可考慮

當前啟德新發展區是新供應重鎮，是市場焦點。但林一鳴提醒，如選擇啟德，應審慎考慮。他指出，不少人對啟德新發展區評論較負面，原先CBD2(第二核心商業區)規劃原素逐漸消失，區內有簡約公屋、居屋，規劃跟先前構思有分別，區內私樓呎價20,000元不值得考慮，呎價18,000元則可以考慮。

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