【龍年樓市走勢2024】兔年整體樓市表現不算理想，龍年表現又如何？香港專業地產顧問商會會長蔡志忠接受《香港財經時報》訪問時指出，龍年樓市走勢視乎4個利淡利好因素而定，包括新盤貨尾多、息口仍偏高、銀主盤數量多，以及政府引進內地優才專才等，在好淡爭持下，預期樓價先跌後穩。

樓價先跌後穩4大因素

蔡志忠說，雖然現時市況低迷，但這是入市時機。兔年樓市年初回升，但到了5月上升乏力，之後持續回落至年底，龍年樓市走勢如何？蔡志忠指，龍年走勢要視乎4個因素，在好淡爭持下，樓價先跌後穩。4個因素如下：

1. 新盤減價促銷

新盤貨尾單位多，新樓減價，二手樓價沒有得升高。以往新盤賣得快，但現時發展商去貨慢，新盤只售出40%至50%單位，減價促銷是唯一選擇，樓價難有起色。

2. 息口處高位

利息處於高位，美國由2022年開始加息11次，以同業拆息(Hibor)計算，升至5厘，香港加至近1厘，現時銀行按揭利率為P減2厘多，投資回報偏低，用家覺得負擔加重。

美國減息 買家即入市

不過，最近美國兩次議息，維持息口不變，市場憧憬今年息口見頂，並預期美國減息。如果全年美國累積減息1厘，香港不會跟隨，但若果美國減息1.5厘，本港才會跟隨，因先前美國加息11次，累加5厘，香港才累加近1厘，未有跟足，故即使美國減息，本港減息不會跟足，預計減息0.25厘。

只要美國減息，買家預期未來一、二年減息，故吸引買家在現時入市。買樓是預期多於實際需要，如急於結婚，但若果預期樓價跌10%，便會不買，寧願租樓。

3. 銀主盤數量多

銀主盤超過25,000個，內部經濟差，沽壓沉重，買家意欲低。銀行有機會收回銀主盤後放售，所以價跌。

4. 修訂印花稅吸引專才買樓

政府推出優才專才計劃，有9萬人在港，並修訂置業印花稅，推出「先免後徵」優惠，吸引外來人士買樓。這項優惠是指這類人才在香港買樓，在購入物業時先暫免徵收繳交印花稅，但若果未來未能獲得永久居民身份證，便要繳付置業印花稅15%。這個利好因素減慢樓價跌勢。

撤辣可增加市場成交

另一個市場關注的因素是政府會否再調整辣招稅。現時辣招稅包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，去年政府已調低買家印花稅和新住宅印花稅率一半，由原先各自15%，調低至各自7.5%，以及縮短額外印花稅的禁售期，由三年減至兩年。今年外界再要求政府減辣，更有不少業界人士提出，政府應全面撤辣。

雖然蔡志忠贊成撤辣，但他承認這種做法對樓市作用有限，反而對經濟有利。他分析說，即使完全撤辣，樓價仍下跌，因上述利淡因素仍然存在，除非這些因素出現變化。

與地產相關行業受惠

蔡志忠續稱，外地已經沒有類似辣招，因許多地方救市。惟現時本港仍有辣招，背道而馳，因現時講經濟，不是講樓價。如撤辣，樓價仍會下跌，但成交多一些，產業鏈和經濟環境會好一些，對與地產相關的行業如建築工人、從事鋼筋水泥工作的工人，或者銀行、律師有利。

他說，香港好倚賴房地產，如果打死房地產，就「冇乜運行」，一般人以為發展商賺大錢，其實是政府賺最多，賺了一半，餘下由發展商分配，但現在救經濟、救產業鏈、救打工仔，兼可吸引外地人買樓。

今年租金料續升5%

去年租金表現較樓價好。據差餉物業稅估價署資料，去年租金累升6.6%。蔡志忠預期今年租金續升，因有大批內地人才來港租樓。他指出，現時來港內地人才有9萬人，連同家屬，大約有20萬人，先前移民離開的人約20萬至30萬人，內地人才和家屬可填補。初到本港，他們會先觀察工作環境是否穩定，會否在香港長住，買樓始終是大決定，他們會先租樓住，稍後安定後才買樓，故看好租金走勢，去年租金已升7%，估計龍年租金升3%至5%。今年租金升幅稍放緩，因入伙租盤供應太多。

真正租金回報僅2.5厘

雖然租金上升，但其回報仍低於按揭利率。蔡志忠指，供樓利率4.125厘，但租金回報率其實不夠3厘，扣除差餉、管理費等，如管理費調升8%至10%，抵銷了租金升幅，故租金回報較難超過3厘，真正回報僅2.5厘。

趁樓市低迷入市

一般而言，樓市下行，準買家入市意欲不會高。不過，蔡志忠卻覺得，樓市處於低迷，多人不買樓，反而是入市好時機，因平盤選擇多。他指，先前供應不多，選擇少，但現時新盤單位約有3萬個，平盤多，選擇較多。

蔡志忠又說，其次，去年樓價已從2019年高位下跌23%，預計今年樓價仍跌5%至8%，故可以買到較平價樓。

市區樓呎價萬多元可考慮

若果買樓，揀選市區抑或新界？蔡志忠鍾情市區樓多些，因現時市區呎價10,000多元，新界呎價同樣10,000元。而新樓呎價難跌破10,000元，因地價成本呎價也要10,000元。如果建築成本呎價至少10,000至，呎價10,000多元的物業不怕買。市區樓呎價10,000多元，屬深圳、上海價，而且香港新樓配有裝修，反而許多內地樓是清水樓，這方面本港新樓較優勝。

辣招稅礙買樓投資

他預期，今年樓價見底。他指出，如果物業樓價從高位下跌超過30%，買入風險較低，因今次跌市最多跌30%至35%，預期會見底，因所有利淡消息已呈現，並指樓市屬於周期性表現，物極必反，最差情況已出現，利好因素會呈現。

現階段買樓投資是否值得？蔡志忠認為，買樓投資不太有價值，因需要繳交7.5%辣招稅，等於3年租金才可抵銷，供樓利率4厘，惟收租回報僅兩厘，但若果政府全面撤辣，可以考慮買樓收租。

更多香港樓市最新走勢及買樓攻略

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。