【龍年樓市走勢2024】兔年樓市下行，中小型住宅和豪宅樓價皆跌，預期龍年這兩類住宅走勢未有起色。香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮接受《香港財經時報》訪問時指，利淡因素仍主導龍年樓市，預計中小型住宅樓價跌10%，豪宅樓價則跌低於10%。他又為有意置業或投資物業人士提出3個要點，包括選擇買樓或租樓、換樓時機，以及投資物業風險。
去年細戶樓價跌幅最高
在過去12個月，細單位樓價跌幅高於大單位跌幅。據差餉物業估價署資料，A類單位(實用面積431平方呎以下)樓價指數累跌8.7%，是眾多類住宅單位跌幅最高；其次是D類單位(實用面積1076至1721平方呎)樓價指數跌7%；第三是E類單位(實用面積1722平方呎以上)樓價指數跌6.3%。
納米樓樓價料跌逾10%
鄒廣榮看淡龍年樓市走勢，中小型單位樓價跌幅高於豪宅樓價跌幅。他預期，今年樓市繼續下跌，因高息環境未有改變，經濟復甦緩慢，令一般市民置業意欲低。
中小型住宅單位樓價跌幅較多，跌幅10%，納米樓樓價更跌超過10%。而豪宅成交量持續少，買家不多，業主未必願意低價出售，樓價相應跌得少，預計豪宅樓價跌低於10%。
美或趁大選前減息
市場普遍預期美國不再加息，甚至有機會減息，料對樓市有正面作用。不過，鄒廣榮對減息效應期望不大，甚至減完息後再重新加息。他分析指，美國有機會年中後減息，因經濟不算太好，而且趁在總統大選前刺激經濟，加上通脹升幅減慢，藉此可以減一減息。
他預期，年中後美國減息2至3次，減息半厘，但年底有機會重新加息，因美國正與中國脫鈎，其他產地的進口貨價高，令通脹難以壓低。但重新加息幅度暫難估計。在未來數年，息口會徘徊在3至4厘，期間會不時減息和加息。
港減息2厘對樓市有利
那麼，若果本港跟隨美國減息，減幅多少才對樓市起作用？鄒廣榮指，本港不會跟足美國減息，如果美國減息3次，累積減幅0.75厘，香港減息半厘。現時租金回報率介乎2至3厘，本港按揭利率至少減息2厘，低於租金回報率才可吸引買家入市，但這個減息幅度在龍年難以達到。他覺得，減息幅度有限，對樓市影響有限。
如撤辣樓市調整會加快
現時外界不斷要求政府「全面撤辣」，撤銷3項樓市稅項辣招，包括買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)和額外印花稅(SSD)。鄒廣榮指，若果政府撤辣，可刺激成交，但樓價不會回升，因需求仍弱。如果撤辣，樓價未有起色，業主會減價放售單位，成交增加，樓價輕微下調也未定。而且，如撤辣，樓市調整會快一些，可達致供求均衡。
發展商減價加快推盤
他說，其實，樓市需要再跌，但受制於辣招，樓市暫跌不到，成交少，市場觀望政府的做法。如撤辣，業主可衡量持有物業能否賣出，買家亦會衡量應否買入物業，令買賣雙方盡快決定，於是成交增加，以及無論樓價再升或再跌，調整至市場接受的合理水平，反映供求狀況。
同時，他又指，發展商會加快推盤，減價推盤，因手上貨不少，而且資金成本不少。如果新盤減價，樓市再跌。按照現時情況，估計樓價會再跌10%才可達致供求均衡。
上月「零申請」預售
資料顯示，上月未有發展商遞交預售樓花同意書申請，是近4個月以來第3次出現私樓「零申請」預售，反映發展商快慢推盤步伐。直至上月底，待批預售樓花單位已跌穿1萬個，跌至逾7700個，創近4年新低。若果政府撤辣，二手市場交投可望增加，發展商亦會加快推盤步伐，積極遞交旗下新盤的預售樓花同意書，然後獲批後隨即推盤。
但他補充稱，這只是籠統看法，還要視乎其他不確定因素變化而定，如內地經濟情況，以及香港經情況。一旦經濟環境差，置業能力低，對物業需求會較低，縱使失業率不高，但工資升幅有限，影響置業意欲。
高息是樓市結構性問題根源
當前樓市走勢，並非一般周期性問題，而是存在結構性問題。鄒廣榮指出，若果從利息走勢來說，樓市是結構性問題。自從2009年美國採取量寬政策，經歷長期超低息時間，原本量寬政策快完結，但後來新冠病毒爆發，一直拖至前年，通脹持續上升，因美國想跟中國脫鈎，開始買入其他國家如越南、孟加拉較貴入口貨品。他相信，這種趨勢一直持續，令美國處於高通脹，高息長期持續。既然利率不跌，令香港樓價不會上升。
高息壓抑所有資產
每當提到加息，大家只覺得跟按揭利率有關，但其實息口影響不止於此。鄒廣榮指，息口不止影響供樓成本，還有是現時買樓收租回報率2至3厘，但把資金用作銀行定期存款，利率為4厘，風險不高。即使投資股票，風險較高，但藍籌股派息也有5至6厘。可見高利息壓抑所有資產，包括樓市。正因物業回報率低，投資者未必會選擇。
買樓自住好過租樓
若果首次想搵私樓自住，買樓抑或租樓較適合？鄒廣榮覺得，上車與否要視乎自己負擔能力和工作穩定性而定，若果想自用，最好買樓，租樓取代不到。自己買樓，可自行裝修，但租樓2年後要搬走，而且買樓，不用擔心長遠租金的升跌。
撤辣後適宜換樓
不過，鄒廣榮認為，現時不是換樓時機。如果想換樓，最好留待政府撤銷辣招稅後才做，因這會令換樓較為靈活，交易費用會減少，而且不受禁售年期限制。至於買樓投資，他認為不值得，因高息持續，壓抑資產價格上升。
小投資者要衡量風險
他又提醒，無論揀樓或跟租客洽租，投資物業需要自己親自做，並會存在一定風險。如果不是熟悉市場的人士，在市旺時，買任何物業樓價上升，在低息時買物業，樓價可升幾倍，但現時不是旺市，需要有專業眼光的人士才可以物色到投資價值高的物業，一般小投資者要衡量風險。
更多香港樓市最新走勢及買樓攻略
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
