【BT專訪】美國已啟動減息週期，香港有主要銀行跟減，對香港樓市無疑是好消息。不過，目前市道仍不算完全復甦，到底香港樓價幾時才有起色，減息帶來的影響又是否足以讓樓市出現反彈？
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明接受《香港財經時報》訪問時表示，今年第四季為關鍵期，預期雖然今年全年樓價仍會有累積跌幅，但對明年上半年感樂觀，料出現約1成升幅，同時為買家分析目前市況，帶來4個買樓置業上車貼士。
減息影響不及年初撤辣效應
過去三年，香港樓市處於一個相對高息環境。市場對減息憧憬已久，最後千呼萬喚始出來，美國聯儲局於9月18日宣佈減息0.5厘，而香港也立刻跟減0.25厘。但是，若回顧減息當週的週末二手成交情況，發現估價及詢價量較早一至兩週沒有上升、或較前兩週為低，可見這次減息的效應沒有當初撤辣時那麼明顯。
二手市場陷入膠著？
黎劍明表示，以上情況屬預期之內。「現時二手市場的買賣雙方都相當冷靜，其中一個原因是此刻香港息口仍高；此外發展商近期『磨拳擦掌』，於各個區份如啟德、中半山都有全新盤即將推出，且開價大多保守，沒有溢價，甚至與同區二手售價接近或更低。供應增多而價格下降的環境下，買家大多抱持觀望情緒。」
年內市道微升後再回落
政府自年初以來推出多項提振樓市的措施，包括於2月底全面撤辣、其後又陸續放寬按揭和取消壓測等等，令成交量在當時大升，短期樓價亦見升約3％至4％，然而近月一二手成交量已回落至4,000宗以下，相較今年3至4月跌近一半。
黎劍明指出，這是因為撤辣效應刺激樓市、推高成交量，從而令樓價見升，但當買家意識到息口仍高，且市場預期減息將近，交投量便下滑，亦導至樓價回調，整體樓價年內至今已累跌約6％。
對樓市造成壓力的3大因素
雖然減息對樓市未有即時而顯著的正面影響，但黎劍明相信，美國已踏出減息第一步的情況下，將對整體經濟有提振作用，減息對樓市的影響將會在中長期顯現。他解釋，現時香港樓市主要受3大因素籠罩而受壓：
- 息口仍目對較高，目前封頂息率近4厘，對買家而言利息負擔大
- 供應高企，發展商於各區仍存有約35,000伙現樓貨尾單位，且多採取「先量後價」的賣樓策略，使樓價無法大升
- 銀主盤宗數上升，估價宗數由過去每月一兩宗變成每週皆有，目前約300宗的數量創下近20年來新高，而礙於銀行估價手續及法律程序需時，此數字可能仍有滯後，預期未來數月的銀主盤宗數不會大跌
第四季為關鍵時刻
他指出，上述因素令市場對樓市信心減弱，要令市民重拾信心，便要守住價格不大跌。隨著美國啟動減息周期，市場關注未來息口走勢，因地緣政治及經濟環境等因素，美國有較大機會繼續減息，為了收窄息差，可預期港銀將跟隨減息。
今年第四季的成交情況將成為關鍵觀察期，若成交量由現時約三、四千宗重返至約5,000至6,000宗水平，樓市便算出現「轉向」。
今年私宅成交有望突破過去兩年紀錄
具體成交情況方面，黎劍明稱，今年至今樓花成交量不足1.1萬宗，較過去10年平均維持約16,000至20,000宗的水平有顯著差距；一二手私宅整體交投量至8月尾則錄得約3.5萬宗，數字亦算低。
但減息步伐展開後，他預期整體私宅交投在今年餘下的4個月有機會突破5萬宗，超越2023年4.3萬宗及2022年的4.5萬宗，回升幅度約15%至16%，惟暫未見有因素可支持樓價於年內大升。
支持因素：人才入境
近期政府銳意推動人才計劃，不少內地及海外人才來港，市場有不少聲音憧憬「新香港人」成為樓市生力軍。但黎劍明就認為，有關因素未必能在短期為香港樓市帶來顯著的影響，主要原因是，新入境人士需時適應，多數人選擇租樓而非買樓，其工作及生活狀況未穩定時，亦難以銀行借貸供樓。
「確實有新香港人入市，但數量佔比不算多。新來港人士多數是年紀適合建立新家庭的人士，對住宅的需求也會慢慢浮現，但對樓市的影響可能要在兩三年後才能體現。」
支持因素：資金回流
另一邊廂，政府於東南亞、中東等地區舉行招商活動，與內地企業聯繫也日益緊密，可見政府有意改善整體經濟，對香港樓市而言也是利好消息，一兩年內有望好轉。
不過他亦指：「樓市在短期內始終難以有180度轉彎，目前移民政策只允許來港人士購買商用物業，但其近年的跌幅比住宅物業還要大，對他們來說，並沒有太多買商業樓的誘因。」
再推房策吸引資金流入？
政府將於10月公佈新一份《施政報告》，市場關心當中會否推出較為吸引的房屋政策，令資金流入香港樓市？
黎劍明說，設置入市條件對樓市整體平衡可能並沒有太大幫助：「譬如我舉例，政府規定來港人士要購買1,000平方呎以上，或樓價1,000萬元以上的單位」。需知道，這類單位不是年輕上車客的首選，但事實是，樓市卻以這類需求為主。「所以對於整體香港樓市是不會有影響，但是有一個支持作用在。」
租金樓價背馳
過去兩年，香港樓價下滑，租金卻呈現背馳之勢，節節向上。黎劍明解釋，這是由於2010年代，政府不斷「加辣」，辣招稅高達十幾厘，壓抑長線投資客入市，而過去這三四年環境因素轉差，更使其入市步伐放慢，租盤供應量因而減少。
此外，通關後大量學生和專才來港，相比買樓，租樓才是他們的第一選擇，需求大增之下，租金便屢創新高。
短期走勢仍向上 未來漸趨平穩
高息時期，投資客寧願將資金投放至銀行定存。現時租金回報率有所上升，惟仍低於銀行利率。黎劍明說，今時今日樓價與高峰期相比，已回調約27%。
「投資客也會自己計數，樓價回調確實吸引，現時市場租金回報率大約是3至3.5厘，部份新界區細銀碼樓去到4厘，也有一些smart inverstor開始入市，只是數量不算多。所以還要看第四季走勢，當價格穩定，租金向上，我覺得會有更多投資客出來（入市）。」
經濟現曙光 長期利好樓市
黎劍明對第四季交投經濟走向較為樂觀，他表示，出口情況有改善，上月政府數據顯示出入口情況較預期中好，「都覺得少少欣喜，是好的現象。雖然美國態度厚硬，沒有保證一定再減息，但地緣政治因素導致減息的條件仍大於不減。香港也有較大機會跟減，因銀行也想做生意，中小企借貸出現壓力，若然高息情況持續，不少公司會撐不住，減息是讓它們有更大的生存空間。從現時出入口情況，可以說見到少少曙光，是一個明燈。」
政策推動樓價回穩平衡
美元若走弱，在聯繫匯率制度下會否帶動港元變弱？黎劍明就認為，政府或可探討以一籃子掛鈎的方式取得平衡，如歐羅、人民幣等等，不必唯一依賴美元；不過，料有關因素仍對樓市負面影響不大：「減息週期開始，對樓市是利好消息，市場有感覺最黑暗、最悲慘的時期已過去，利好仍大於利淡。」
重整公私營房屋配比
近年，政府重整公私營房屋配比，又重新開始啟動新建居屋。在居屋無新供應的10年間，私人細價樓跑贏大市，原因就是上車困難，銀碼小的細單位自然成為眾多上車客的最佳選擇，私人住宅樓價因而彈起；但政府現時公營供應量充足，慢慢推出，可以令市況回穩至平衡狀況。
樓市循理快將進入回調
問被到對未來樓市走勢的預期，黎劍明坦言，「我沒有水晶球，只能睇數據。縱觀多年數據，八、九十年代的樓市大概以10年為一個cycle（循環），而去到千禧年代，開始變成5年、7年，2015年以後甚至變成約3年一個循環。在市場觀察20多年的經驗，樓價調節接近3成，幾乎可以肯定已經短暫觸底，之後開始回升。基數跌了那麼多，只要市場穩定下來，都有機會回升5%至10%。」
今年全年看跌5%
他續指，看好明年樓價多於今年，今年仍然希望第四季可以希望穩定下來，預計全年樓價跌5%左右。「11月有機會是穩定期，接下來發展商有幾個新盤推出，我覺得有機會一次買清，因為伙數不是太多，價格也挺吸引。如果新盤銷情暢順，可能是市場已經放出一個新的訊息，樓價已經掂底了。明年有機會再減多兩至三次息的話，香港減多一釐或以上，便正式可以宣佈會復甦，不過這個是不會在很短時間內發生，可能需要半年時間。」
2025上半年樓價樂觀看升1成
黎劍明對2025年預期較為樂觀，「上半年有機會增長到10%以內，有機會增長到也不奇怪。我們自己本身看這麼多年數據和行情，信心還是比較大。」
至於租金方面，也料繼續向上，他說：「以往租金是在7、8月旺季開始上升，但今年卻由5、6月已開始升，因為人們已經知道樓盤不夠，他們預租預付長期的租金，而第四季或明年初亦有很多新樓入伙，吸納速度非常快，預計租金大約有3%的上升空間。」
買樓上車要注意4點
對於有意入市的準買家，黎劍明認為，最重要視乎自身情況及需要：
- 最緊要看自己的工作是否長遠、薪金穩不穩定；
- 要找銀行的樓按貸款專業服務，他們會幫潛在的業主、買家計算收入、供款能力，以買的銀碼去到多少，不要貿然以為買到心頭好，結果供不起，只能撻訂收場。
- 現時選擇多，「睇多少少，做多少少功課，現時是買家市場，不要在短時間內決定便衝下去。現在貨源這麼多，自用當然要選擇最適合自己的樓，所以我說這是一個時機。」
- 可以大膽還價，因現時仍算相對高息的環境，過去兩三年有業主甚至「未必守到」，議價空間較大，仍由買家主導。
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