美國聯儲局上周四一如預期維持利率不變，但9月減息預期就越見升溫，根據芝商所FedWatch工具顯示，9月減息0.25厘機會率達78%之餘，減息半厘機會率亦有22%，減息幾成定局，最要看是否進入減息周期，抑或是偶一行動，若果是前者，香港會否跟或跟足。無可否認，兩年前的加息周期，業主累加不只4厘，若然減息可以紓緩下供樓壓力，之不過並不代表改變樓價下跌周期的單一原因。

預期減息 買家加快入市

過去一周，二手市場出現趁美國減息預期，有買家提早入市的個案，不過全都是劈價盤或蝕讓盤，讓業主有機會出貨減少損失；也有短手炒家在撤辣前後三個月後斬獲離場，但也是低於市價出售的個案，認真蝕讓盤多個獲利盤。

二手轉手獲利率大致企穩

有代理統計，若以4月份已知上手購入價的二手私樓註冊個案按持貨年期劃分，持貨逾5至10年轉售的佔比最多，4月錄達28.9%；持貨逾10年至15年轉售的佔比亦錄約26.4%，即持貨逾5至15年轉售合共超過5成半，相信與此持貨年期換樓活動較活躍有關。4月份帳面獲利比率約69.5%，與3月份約69.6%相若，相信其中原因與撤辣後樓價止跌有關。值得留意，持貨5年或以下的帳面獲利僅佔約1成，即有約9成貶值，相信與近年樓價回落有關。

港息下調步伐或緩 樓價明年才見底

有銀行界人士語老樓，美國聯儲局第3季和第4季各減息0.5厘，全年合計減幅1厘。他預期美國明年減息後，港元拆息會即時反映，但相信香港銀行仍期望保持淨息差，未必會即時跟減港元最優惠利率。

他續說，由於在此前美國加息周期中，本港最優惠利率（P）並未有跟足美息上升，因此，即使美國9月減息0.5厘，P或只下調0.125厘。估計本港樓價或要到2025年底才見底，這是較為樂觀的預測。

下半年新盤承接力轉弱

一手交投亦開始腳仔軟。今年2月底政府全面撤辣後，市場氣氛轉為樂觀，加上發展商商積極推盤，一手市場成為市場焦點。今年上半年已急速吸納大量購買力，6月起承接力開始減慢，估計第三季一手私人住宅買賣宗數約2,400宗，將按季下跌六成。

發展商將於未來兩個月繼續減價促銷，部分發展商可能會推遲推盤，以保持平均利潤率，但預期在第四季減息更明確之前，新盤的減價促銷將嚴重影響二手樓價，因為斷崖式減價加快現金流，難避免出現市場大震盪。

料年內樓價續跌

藉着減價促銷是最好的工具，若然在息口優惠和價錢雙重優惠下，一手成交量彈望在第四季反彈，接下來便是有更明顯的跌幅出現。

老樓去年預期今年將續跌一成，目前已跌了逾4%，可能埋單在8%之內，若然老友預期樓價2025年才見底，未來一年市民隨時越買越平，摸底價不斷重䨱出現，借快來的減息不切實際。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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