樓市走勢前瞻：專家點評｜雖銀主盤數目較第一季減少三分一，只有200個，月前屢錄蝕讓個案的何文田半新盤皓畋，一伙特色銀主盤以4,630萬元沽出，較2018年買入價8,800萬元，帳面貶值約47.4%，樓價蒸發4,170萬元，為皓畋貶值金額或幅度歷年最傷個案。老樓認為樓市掉頭向下，銀主為何加快套現，紛出現「要錢不要貨」策略，以免人財兩失，銀主盤蝕讓幅度擴大。

銀主寧減價求售

要與傳統二手市場競爭，銀主盤叫價必須「低水」才有吸引力。物業顧問說銀主盤去年叫價普遍下調一成至一成半，較地產代理統計的樓價指數去年跌幅的6%更大，當中不乏銀主心急求售，近期加快減價。有代理分析指，「銀主經常有個心態告訴我們，想盡快賣掉放盤，因為如果（出售）慢了，又怕樓價再下跌。甚至睇樓回來後，有同事反映議價空間可以更大，例如你還價，銀主很樂意與你商談，寧願減價一些讓你買入單位。」

銀主無得賺 成交價往往較低

傳統上，當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤，原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利（如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有），銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

買家或可考慮議價低水入市

有熟悉銀主盤的老友說，當中七成及大額的銀主盤中，涉及內地客或高按揭的單位有關，扣除多次按揭單位，全部均為久未有供款長達一年的債仔，在處理程序需時，很易錯過樓價「最佳出售時機」，但銀行方面只要資可抵債便可，並不介意低過市場百分之內的還價，所以若然碰上合適的單位，可大膽還價不乏創新低的價格買入，然而樓市前途仍暗淡，故買家出價不多，導致拍賣會上出現零成交例子，不是個別例子，而變成了慣常現象。

新盤開價屢創新低 二手受壓再現大減價

日前兩個全新盤出現同區8年和10年新低入場價，意味上周老樓的分析開始出現，而且更打擊同區甚至全港二手市場業主信心同步被動搖下來，據前線匯報，二手業主知道新盤進入另一場「血腥減價浪」，明知難與新盤競爭，已向代理送秋波，大幅減價和加佣吸引買家回流，縱使放鬆了按揭上限，始終被買一手勝二手的觀念下，想快速轉售需要更大的減價勇力，來一次強力還擊才成事。

減息推遲 料撤辣效應未能持續

根據資料顯示，撤辣後發展商繼續積極去貨，低於市價並提供不同折扣優惠，故樓市焦點繼續集中在一手市場，1月至5月的一手成交約佔整體住宅交投數目35%，若市況再呈下跌，料比例將進一步上升至五成或以上。

展望下半年，減息時間表相比市場早前預期一再推遲，即使美國在下半年落實減息，相信調整幅度有限，香港銀行也未必立即跟隨，再加上現時本地銀行借貸取態更爲審慎，導致撤辣效應未能持續。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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