樓市傳來久違的「喜訊」,坊間對屯門新盤黃金海灣.意嵐上周末開售不足8小時便沽清首批188伙單位,締造近月罕見的「一Q清枱」佳績。其實有乜值得開心,發展商乃捉摸了心理,包括全城最平(呎價起步價不足以1萬元)、200萬唔駛和賣大包,同時自己只是收租佬,並不稱上為發展商,不被他們的束縛限制,作為商品,在任何時間只反映它的價值而已。
新盤「入場價」再現新低
自2022年見頂回落,中原城市領先指數至今累瀉27%,兼且11萬伙一手潛在供應積壓,導致全港發展商大批項目面臨滯銷困局。黃金海灣.意嵐本月初以震撼價公布首張價單,首批139個單位(全盤共1,323伙)折實平均呎價僅9,988元,不但是2016年以來未見的「4位數字」開價,更較同區新盤貨尾折讓多達30%,「入場費」低至184萬元(206方呎開放式單位,折實呎價8,942元)。只是一個收宣傳之效,對於發展商難得有市場注意,對於餘下尚有千多伙更是重要,清貨為先,以免積壓為主。
二手業主降價求售
新盤頻頻以低價開售,搶佔市場焦點,而急於求售的業主唯有減價。事實上,整體2024新盤供應仍然高企,現時累積貨尾單位數目仍高達21,000個,若以每個月吸納1,500個計算,要14個月才能完全被消化,貨尾數字長期高企令發展商低價推盤,二手樓價受壓, 相信要待貨尾回落至1萬伙水平,樓價才可企穩。不過以目前市場開始乾塘,買家消耗不少,新資金有限,加上持續的新供應,在今年10月的施政報告再無刺激樓市新措施,讓市場自由操作的話,今年想回穩都好難。
內地買家比例升至新高
根據一項調查報告統計,按已知買家姓名作分析,今年第一季內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市一二手住宅註冊量比率攀升至約20.6%,季內金額佔比則達29.8%,齊創季度歷史新高。
新盤方面,首季內地買家佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量比率攀升至約37.2%,創逾12年的季度新高,而全面反映撤辣後市況的4月一手註冊量佔比更進一步攀升至約44.2%。
各類物業皆受內地客歡迎
至於地區方面,啟德區內地買家佔該區已知個人買家的比率佔比仍錄約60.7%;奧運站則有50%為內地買家。
換句話說,首季每10宗買賣便有4位內地買家,已經全面內地客主導市場,像以前的內地客只撐起豪宅年代,更滲入去各類不同的物業了。
「全面攻入」勢成主流
其實已見到發展商和代理商不斷往內地路演,和科金予內地網紅,向內地人介紹香港物業,更親身來港介紹地區設施和實景拍攝,內地客全面攻入本港樓市的情況已指日可待,亦不怕像以前般駡指「內地客買貴香港樓」的指責,全方位搶內地客。
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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。
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