樓市走勢前瞻:專家點評香港樓市持續調整,私人住宅售價指數6月再跌1.2%創新低,上半年累計下跌3.1%,然而,二手樓市呈現「價跌量升」格局,今年迄今平均每周成交量較去年上升逾一成,但是價格卻向下跌進似乎未見底的深淵中。

樓價走勢向下未見底

老樓在今年4至5月期間已預告樓市可能反高潮,由一手減價帶動樓市逆轉,當時坊間仍對全面撤辣的妄想,期待大反彈,結果買家又中伏,一買便跌。從據差餉物業估價署最新數據,6月份(反映兩個月前)私樓售價指數報301.8點,較5月份305.6點,按月跌約1.24%,創2016年10月304.3點以來的近8年來新低,總計今年上半年樓價累跌3.1%,已把撤辣後的升幅全部蒸發。換句話說,往後數據還會向下調整,還未見到何時止跌時!

重回8年前水平

樓價續跌,以樓價指數計算,大約跌至2016年的水平,如果換成平均每宗二手成交單價,樓價2024年上半年跌至730萬元,10大屋苑與1年前比較,半數蒸發過百萬元身價。縱使去年獲從低價位上車的小市民,亦慘遭中伏。

不能靠單一因素起死回生

老生常談,香港樓市不能再靠單一因素來起死回生,像廿年前低息效應和內地資金泛濫、加上供應量不到位,每年樓價升幅高於通脹升幅,縱使港人負擔能力比率高,同時港府在前特首梁振英年代加辣的物業印花稅,樓價依然有升無跌,所以無論任何政策推行,也需要向資金流的動向。

經濟環境仍需繼續提振

過去本港樓價一直被指高得難以負擔,楊政齡指,近日租金有回升跡象,但樓價未有跟隨上揚,要樓市止跌回升,相信要重建置業信心,香港同步減息只是其中一步,過去一年半至兩年,流入中港市場的資金有限,甚至有資金外流情況,因中國以外市場的投資機會更吸引,故中國應推出更多針對性的刺激經濟措施,提振經濟,才能增加中港市場的吸引力,成效還需要
觀察。

資金外流愈見嚴重

不過現時卻「未見其利、反見其害」,那股北上消費潮越演越激,流入內地的消費力多於南下的消費力,從多間大型連鎖店削減在內分店數目和個別老店執笠潮,只是冰山一角,老樓相信未想見到大量消費力北上,「肥水不流別人田」,本港餐飲和服務業透過獨立或合資方式,北上開舖,吸回港方消費力,這趨勢誓必再令本港雪上加霜。

最壞時間未過

本周已先後傳出多位資深投資者瀕破產被銀行追數消息,大市止跌無期,只會使多年功夫一朝被廢,連度過多次樓劫的老手,也被形勢逼到走投無路,相信當一切壞消息陸續出現後,樓市來一次終極一跌反而壞事變好事,不一定再會有新英雄誕生,但這日子不會在短期兩、三年內出現,新資金欠奉最壞時間未過。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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