二手居屋2023｜東涌、梅窩、赤柱居屋比較：專家薦裕東苑、裕泰苑、銀河苑、龍德苑有原因

【二手居屋2023】離島和赤柱居屋不算太熱門，因位置隔涉，交通不算太方便，但優點是環境好，跟新界相比不遑多讓。這兩個地區居屋入場費約200萬至300萬元，如果手頭錢不多，都可以考慮。今趟《香港財經時報》分析離島、赤柱二手居屋市場情況、兩個地方的配套設施和校網，並推介4個居屋屋苑。

東涌梅窩二手居屋盤源成交多

先說一說離島居屋情況。據房屋署資料，離島居屋共有8個居屋屋苑，分布在東涌、梅窩、大澳、坪洲，其中東涌佔3個，梅窩和大澳各佔兩個，坪洲佔餘下一個。地產代理指，大澳、坪洲放盤量和成交很少。而東涌、梅窩二手居屋盤源和成交量較多，本文集中分析這兩個地方的居屋市況。

東涌屋苑伙數最多

東涌是近年新發展的地區，公營和私人住宅屋苑聚集。現時區內二手居屋屋苑有3個，包括裕東苑、裕泰苑和裕雅苑，屋苑伙數是離島中最多，共7,166個單位。在這3個屋苑當中，裕東苑樓齡最高，達25年，提供2,640個單位；裕泰苑樓齡近3年，提供1,226個單位。目前這兩個屋苑單位可在居屋第二市場放售。裕雅苑剛於去年12月入伙，提供3,300個單位，但受制於轉售限制，暫時未有單位可以放售。

居屋私樓細戶價相差60%

若果區內二手居屋跟二手私人住宅售價相比，利嘉閣地產聯席董事劉景駿舉例說，如裕東苑一房單位成交價(未補價)介乎200萬至300萬元，私人屋苑藍天海岸一房單位成交價介乎500萬至600萬元。按此計算，兩者售價相差50%至60%。

居屋樓價料平穩

5月東涌二手居屋市場錄得成交宗數較4月同期低。劉景駿指，直至16日止，市場錄得兩宗成交，全部是裕東苑，較4月3宗稍低，4月成交同樣是裕東苑。5月成交價未有變化。他預期，東涌二手居屋市場以用家主導，居屋樓價持續平穩。

現時東涌居屋第二市場可出售的屋苑只有裕東苑和裕泰苑，別無他選，以下是屋苑資料和代理意見：

二手居屋介紹（1）裕東苑：樓齡達25年

• 買賣盤數目：15個(未補價)
• 放盤叫價：280萬至610萬元
• 實用呎價：6,466至9,984元
• 最新買賣成交個案：向東閣(A座)中層4室，實用面積539平方呎，成交價368萬元，實用呎價6,827元(註冊日期：2023年5月11日)

裕東苑屋苑資料

專家分析裕東苑

利嘉閣地產聯席董事劉景駿意見：

1. 屋苑鄰近港鐵東涌站。
2. 樓齡偏高，達25年，單位或須多做裝修。
3. 屋苑已過政府擔保期，借不足按揭。

二手居屋介紹（2）裕泰苑：218萬入場

• 買賣盤數目：6個(未補價)
• 放盤叫價：218萬至420萬元
• 實用呎價：7,819至10,416元
• 最新買賣成交個案：B座(裕瑛閣)低層10室，實用面積427平方呎，成交價329.99萬元，實用呎價7,728元(成交日期：2023年4月，以簽署臨時合約日期計)(資料提供：房屋署、中原地產)

裕泰苑屋苑資料

專家分析裕泰苑

劉景駿意見：

1. 屋苑樓齡新。
2. 屋苑仍受政府擔保，可借足最高九成按揭。

附近配套設施

a.交通：乘港鐵可往港九新界

東涌有鐵路和公路連接港島、現時區內僅有港鐵東涌站，可前往港島、九龍。隨着屯馬線通車，更可在南昌站轉乘屯馬線，前往新界西的屯門、元朗，和新界東沙田、馬鞍山等地區。除了乘港鐵外，還可乘巴士。但東涌站巴士總站和市中心巴士總站的巴士路線，大部分往返東涌、大嶼山、機場等，前往其他地區的路線不多，在順東路、達東路巴士站乘車，那裡有多條前往其他地區的巴士路線。

b.民生配套設施：東薈城選擇多

裕東苑、裕泰苑兩個屋苑不設商場或民生店舖。如果居住裕泰苑，可到附近富東廣場和逸東商場。裕東苑的住戶同樣可到富東廣場，或者東薈城購物，東薈城商場匯集150多個國際知名時尚品牌及逾40間中西美饌，那裡選擇較多。

梅窩：僅有兩個半新屋苑

另一個地方梅窩，位於大嶼山的東部，是郊遊度假的地點。但這裡亦有發展公營房屋，銀灣邨是唯一公共屋邨，另外銀河苑和銀蔚苑是近年兩個新落成的居屋屋苑。銀河苑共有兩座，提供529個單位，於2018年9月入伙；銀蔚苑屬於單幢屋苑，提供170個單位，同樣於2018年9月入伙。

買家寧選居屋多於私樓

跟區內私樓相比，半新居屋屋苑較受年青買家垂青。陳喜榮舉例指，區內單幢私樓梅窩大廈樓齡達38年，一個245平方呎單位叫價260萬元，但銀河苑一個380平方呎的單位，叫價230萬元(未補價)。他說，年青買家未必喜歡樓齡高的私樓，反而寧願選擇新樓齡的二手居屋。

淡季下市場暫未錄成交

5月份區內居屋第二市場暫時未有成交。利嘉閣地產物業顧問陳喜榮表示，目前市場暫未有成交，4月銀河苑則錄得一宗成交。他指出，5月市場未錄得成交，因4、5月份是季節性淡市。展望後市，陳喜榮指，區內大部分買家主要是原居民和分支家庭成員，外區買家少，樓價不會特別高，預期年底區內二手居屋樓價平穩。

銀河苑盤源較銀蔚苑多，不妨留意，相關屋苑資料和代理意見如下：

二手居屋介紹（3）銀河苑：管理費稍低

• 買賣盤數目：12個(未補價)
• 放盤叫價：230萬至390萬元
• 實用呎價：5,928至9,741元
• 最新買賣成交個案：B座低層14室，實用面積380平方呎，成交價230萬元，實用呎價6053元(註冊日期：2023年5月3日)

銀河苑屋苑資料

專家分析銀河苑

利嘉閣地產物業顧問陳喜榮意見：

1. 屋苑放盤量多。
2. 屋苑位近河邊，景色好。
3. 380平方呎單位管理費每月960元，較同區屋苑銀蔚苑稍低，銀蔚苑同等面積單位管理費每月1,300元。
4. 若果要前往東涌，須乘3M巴士，車程約需30至40分鐘。

附近配套設施

a.交通：倚靠巴士渡輪

區內設有梅窩碼頭巴士總站，有多條巴士路線往返大嶼山內的其他地方，如巴士3M往港鐵東涌站；巴士1和2可分別往大澳和昂坪；巴士A35往港珠澳大橋香港口岸。另外，在梅窩碼頭，可乘渡輪往中環，船程約50至55分鐘。

b.民生配套設施：店舖街市尚可應付日常所需

銀蔚苑設有7-11連鎖店舖，梅窩大廈地下設有超級市場，梅窩街市位於銀石街，尚可應付到日常所需。若果嫌不夠，可乘車往東涌東薈城購物消費。另外，梅窩是旅遊地區，區內有多個景點，如梅窩海濱長廊、銀礦瀑布、奧運徑等，閒時不妨一遊。

校網

上述東涌、梅窩居屋屋苑屬於小學98校網，中學屬離島區。小學98校網共有10間學校，全部是男女校，包括梅窩學校、中華基督教會大澳小學、青松侯寶垣小學、寶安商會溫浩根小學、靈糧堂秀德小學、杯澳公立學校、香港教育工作者聯會黃楚標學校、救世軍林拔中紀念學校、東涌天主教學校、嗇色園主辦可譽中學暨可譽小學。

赤柱：兩屋苑樓齡逾20年

另一個地區赤柱，位於香港島南區赤柱半島，是本港著名旅遊景點。但同時，區內亦發展公營房屋，包括馬坑邨，以及兩個居屋屋苑，分別是龍德苑和龍欣苑。龍欣苑樓齡較高，達29年，提供360個單位。龍德苑樓齡較新，有22年，提供984個單位。

不過，若果想跟區內私樓比較，存在一定困難。美聯物業助理聯席董事丘松原指，龍德苑位於環角道，附近是洋房，而且區內沒有大型私人屋苑，很難跟這些居屋屋苑相比。

區內居屋暫零成交

這兩個屋苑一直成交不多。直至5月16日止，區內二手居屋市場暫未錄得成交。丘松原指出，近期二手私樓成交放緩，二手居屋市場亦受到影響。雖然部分業主調低叫價3%至5%，但準買家仍持觀望態度，未有入市。

代理難料未來居屋價走勢

丘松原說，除非至年中業主肯減價近10%，才會刺激成交。他又說，現時難以預計至年底二手居屋樓價走勢，因息口走勢不明朗，市場觀望。

若果想在赤柱買二手居屋，龍德苑值得考慮，且參閱下列屋苑資料和代理意見：

二手居屋介紹（4）龍德苑：320萬入場

• 買賣盤數目：11個(未補價)
• 放盤叫價：320萬至550萬元
• 實用呎價：7,600至10,456元
• 最新買賣成交個案：D座中層31室，實用面積526平方呎，成交價550萬元，實用呎價10,456元(成交日期：2023年4月，以簽署臨時合約日期計)(資料提供：房屋署、美聯物業)

龍德苑屋苑資料

專家分析龍德苑

美聯物業助理聯席董事丘松原意見：

1. 樓齡較新，環境清幽。
2. 屋苑鄰近配套設施如赤柱廣場、赤柱大街，民生舖雲集。
3. 交通稍感不便，須乘小巴往最近的港鐵海洋公園站，車程約20分鐘。

附近配套設施

a.交通：部分巴士線有限時間服務

巴士和專線小巴是赤柱對外主要交通工具。除了973隧道巴士線前往尖東外，其餘屬於港島巴士線。雖然有10條港島巴士往返港島其他地方如中環、北角，但留意當中有部分路線只限平日服務或假日公眾假期服務，如66巴士線往返中環至馬坑，只限平日繁忙時間服務；又如65巴士線往返北角碼頭至赤柱市集，只限星期日及公眾假期服務。

b.民生配套設施：赤柱大街有民生舖

如想買日常用品，可到區內赤柱大街、赤柱廣場購買。雖然赤柱廣場、赤柱大街被指一直以旅客為主要客源，售賣產品售價偏離大眾，但據區內地產代理說，赤柱大街亦有民生店舖，如茶餐廳、酒樓。而赤柱廣場亦設有超級市場、補習社。

校網

赤柱屬於小學18校網，中學校網屬於南區。18校網共有10間學校，全屬男女校，這10間學校包括鴨脷洲街坊學校、東華三院鶴山學校、嘉諾撒培德學校、聖公會田灣始南小學、聖公會置富始南小學、華富邨寶血小學、海怡寶血小學、香港南區官立小學、聖伯多祿天主教小學、香港仔聖伯多祿天主教小學。據坊間資料，聖公會田灣始南小學被列入全港最Top 100小學排名榜內。

更多居屋2023／二手居屋內容

• 居屋2023｜九成按揭25年還款期！21個「925」居屋：專家薦凱樂苑、彩興苑原因剖析

• 居屋2023｜屯門二手居屋市場分析：兩個校網、私樓比較！專家薦龍門居、富健花園、兆康苑、兆禧苑有原因
• 居屋2023｜將軍澳二手居屋市場比較：配套設施、樓價走勢！專家薦彩明苑、康盛花園有原因
• 居屋2023｜天水圍二手居屋市場比較：屋苑特色、樓價走勢！專家薦天盛苑、屏欣苑、天富苑解說

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。