居屋2023】整個元朗區,天水圍二手居屋屋苑數目佔整個元朗區超過一半,其重要性不容忽視。《香港財經時報》主要圍繞天水圍二手居屋市場情況,分析區內二手居屋特色、近期市況和後市預測、校網。專家會提供買天水圍二手居屋注意的2個要點,以及推介3個居屋屋苑,包括天盛苑、屏欣苑、天富苑,以供準買家參考。

居屋2023|天水圍居屋樓齡最高31年

房屋署網頁資料,元朗區共有9個居屋屋苑,其中7個位於天水圍,包括屏欣苑、天盛苑、天富苑、天麗苑、天祐苑、天頌苑和天愛苑等。屏欣苑樓齡最新,有5年;其次已經是天富苑,樓齡23年。樓齡最高的是天祐苑,達31年。除了屏欣苑外,天水圍其餘屋苑樓齡介乎23至31年,不算「年青」。

屏欣苑未補價戶呎價高於私樓

天水圍居屋有一個特點,是個別未補價屋苑的呎價已經超過同區私人住宅屋苑。利嘉閣地產天盛分行經理蕭啟諾指,現時屏欣苑平均呎價介乎10,000至11,000元,同區嘉湖山莊平均呎價介乎10,000至10,500元,目前屏欣苑未補價單位呎價已高過同區私人屋苑嘉湖山莊,因屋苑鄰近港鐵站,以及申請按揭時可獲批最長還款期25年。

補價後天盛苑售價或貴過嘉湖

即使現時有未補價屋苑售價低於私樓,但補地價後有機會高過私樓。蕭啟諾表舉例說,補地價後,天盛苑售價有機會高過嘉湖山莊10%至20%,因最初推售時折讓率不低,近50%,補地價金額會高,預計細單位補價金額可達100萬至200萬元。

「居二」成交量勝過自由市場

區內居屋第二市場(「居二」市場,未補價)表現較已補價的自由市場好。蕭啟諾表示,直至4月25日止,天水圍二手居屋市場錄得17宗成交個案,其中未補價成交有16宗,自由市場有1宗。當中以屏欣苑成交最多,佔6宗;其次是天頌苑,佔4宗。他說,業主不肯減價很多,令成交不多。

蕭啟諾續稱,大部分屋苑最初出售時折讓率高,差不多達50%,令補地價金額較高,從而令自由市場交投少,「居二」市場成交反而較多。

預期未來二手居屋樓價平穩

他又說,到了8、9月,舊一批「白居二」准買證接近到期,預期9月二手居屋交投會較旺,樓價則平穩,並指出,樓齡較新的屏欣苑受政府擔保,可獲批最高九成按揭和25年的還款期,其樓價會上升,但其他屋苑礙於擔保期已過,難借足按揭,樓價會向下,兩者互相抵銷下,預期未來二手居屋樓價平穩。

新居屋料對區內交投起些微影響

新一期居屋即將推售,共有6個項目,元朗朗天苑是其中一個項目。有學者指對區內二手居屋交投有少許影響。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,新居屋項目位於元朗公園附近,距離天水圍較遠,但售價相宜,入場費近150萬元,而且項目推出達3000個單位,吸引合資格人士申請,多少會消化區內部分購買力。

專家指區內3屋苑可考慮

朗天苑共提供3080個單位,實用面積280至454平方呎,房委會以62折推售,售價介乎149萬至318萬元,平均呎價6280元,預計於2026年3月31日入伙。

若果要選購天水圍居屋,選擇不算多,除了屏欣苑外,其餘都是樓齡稍高的屋苑。綜合專家意見,以下3個屋苑值得留意:

1.天盛苑:入場費278萬

  • 買賣盤數目:40個(未補價)
  • 放盤叫價:278萬至650萬元
  • 實用呎價:6152至9997元
  • 最新買賣成交個案:盛昭閣(B座)中層13室,實用面積539平方呎,成交價462萬元,實用呎價8571元(2023年4月18日)

天盛苑屋苑資料

地區

天水圍

地址

天靖街3號

座數

17

單位總數

6580個

單位實用面積

420至646平方呎

入伙日期

1999至2000年

發展商

房委會

配套設施

天盛苑內設有多項設施,如樓高2層的天盛商場、魚池、籃球場、網球場、兒童遊樂場等。

校網

小學:72. 中學:元朗區

專家分析天盛苑 

專家評論:利嘉閣地產天盛分行經理蕭啟諾意見:

  • a.屋苑鄰近港鐵天水圍站,交通方便。
  • b.屋苑單位分為和諧式和康和式設計,適合不同人士。
  • c.樓齡超過19年,已過政府擔保年期,難以借足最高成數按揭。

2.屏欣苑:樓齡5年

  • 買賣盤數目:49個(未補價)
  • 放盤叫價:342萬至650萬元
  • 實用呎價:9095至13,297元
  • 最新買賣成交個案:C座(屏泰閣)低層13室,實用面積380平方呎,成交價418萬元,實用呎價11,000元(成交日期:2023年4月28日)

屏欣苑屋苑資料

地區

元朗

地址

天水圍屏廈路65號

座數

3

單位總數

2409個

單位實用面積

376至574平方呎

入伙日期

2018年

發展商

房委會

配套設施

屏欣商場,籃球場、兒童遊樂場、羽毛球場

校網

小學:72‧中學:元朗區

專家分析屏欣苑

專家評論:蕭啟諾意見:

  • a.鄰近港鐵天水圍站,交通方便。
  • b.屋苑樓齡新,仍受政府擔保,可借足高成數按揭。

3.天富苑:需乘輕鐵接駁至港鐵站

  • 買賣盤數目:54個(未補價)
  • 放盤叫價:320萬至580萬元
  • 實用呎價:5198至10,080元
  • 最新買賣成交個案:齊富閣(N座)低層7室,實用面積506平方呎,成交價328萬元,實用呎價6482元(註冊日期:2023年4月13日)

天富苑屋苑資料

地區

天水圍

地址

天秀路15號

座數

16

單位總數

5120個

單位實用面積

506至646平方呎

入伙日期

2000年12月至2003年7月

發展商

房委會

配套設施

兒童遊樂場,屋苑毗鄰頌富商場,內有商店和街市。在交通方面,屋苑坐落輕鐵天富站旁、並鄰近天水圍公園及濕地公園。

校網

小學:72. 中學:元朗區

專家分析天富苑

專家評論:都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗意見:

  • a.單位成交呎價6000元,售價稍平。
  • b.交通稍感不便,屋苑位近輕鐵站天富站,需乘輕鐵接駁至港鐵天水圍站。

另外,買天水圍二手居屋留意兩點,以下是蕭啟諾意見:

1.屋苑樓齡偏高或難借足按揭

區內大部分居屋屋苑樓齡超過20年,要留意屋苑首次出售日期,計算供款年期,並且有機會不可借足高成數按揭,可能要縮減按揭成數,預備多些首期金額,或者縮減供款年期。

2.近鐵路站屋苑樓價貴一成

天水圍居屋屋苑分布於兩個區,分別是民生區和近西鐵天水圍站。民生區距離港鐵站稍遠,天富苑、天頌苑位於民生區。屏欣苑、天盛苑鄰近港鐵站,較多人會選擇。兩個區居屋樓價相差一成,近鐵路站的屋苑樓價會較貴。

校網24小學選擇多

天水圍屬於72校網。據教育局資料,校網內共有24間小學,全部是男女校。選擇不算少。雖然校網內學校未有列入全港首100間的排名,但部分學校在區內算是較佳,如東華三院李東海小學、伊利沙伯中學舊生會小學。

另外,有4間小學與同名中學採用「一條龍」辦學模式,可免除家長對子女升中的煩惱。這4間小學包括:伊利沙伯中學舊生會小學、伊利沙伯中學舊生會小學分校、天水圍循道衞理小學和金巴崙長老會耀道小學。另外,順德聯誼總會伍冕端小學則與順德聯誼總會翁祐中學採用「一條龍」辦學模式。

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