【二手居屋2023】新一期居屋銷售消息公布,預期年中推售,相信認購反應熱烈,揀樓不易。向隅的合資格人士可以到居屋第二市場揀樓。《香港財經時報》預先分析現時多個地區二手居屋交投和樓價走勢,讓有意購買居屋人士先熱身,做好準備。
將軍澳區二手居屋樓齡普遍20年以上
打頭陣的是將軍澳區。將軍澳是近年新發展地區之一,區內私樓和公營房屋雲集,隨着港鐵在區內通車,交通配套逐漸方便。二手居屋樓齡普遍介乎20至30多年,不算「年青」。
6個範疇分析將軍澳區二手居屋
今趟從以下6個範疇分析:
- 現時二手居屋市況
- 跟區內私樓比較
- 精選屋苑
- 買區內二手居屋注意事項
- 區內配套設施
- 校網
務求讓準買家有全面了解。
將軍澳共有19個居屋屋苑
據房屋署資料,將軍澳屬於西貢區,共有19個居屋屋苑,包括雍明苑、彩明苑、康盛花園、寶明苑、和明苑、裕明苑、英明苑、煜明苑、欣明苑、安寧花園、唐明苑、廣明苑、景明苑、寶盈花園、富康花園、浩明苑、顯明苑、富寧花園、頌明苑。這些居屋樓齡普遍約20至30多年,個別屋苑如雍明苑樓齡近3年,算是區內最「年青」的居屋屋苑。
(一)二手居屋市況
4月二手居屋交投跌10%
直至4月至今(25日),區內二手居屋交投較上月下跌。美聯物業高級分區營業經理林健偉表示,迄今區內二手居屋市場錄得26宗成交個案,當中包括21宗未補地價成交個案,5宗自由市場成交個案,按月下跌10%,成交價跟上月相若。他指出,很多「白居二」買家已於今年首兩個月入市,到了4月市場未有錄得「白居二」成交個案,故二手居屋樓價平穩,交投不及上月多。
專家料年底居屋價升3%
未來區內二手私樓市場穩中向好,有助帶動二手居屋走勢。林健偉指,首3個月二手私樓交投量高,消化一批購買力,而且近期不少新盤開售,搶走不少購買力,故料未來兩個月二手交投量低,樓價平穩,但之後至年底樓價上升5%,從而帶動二手居屋樓價上升3%,惟升幅不及私樓。居屋樓價升幅不及私樓,他解釋,現時未有新一輪「白居二」入市,餘下未入市的數量不多,準買家只靠綠表人士,這種情況一直發生。
(二)跟私樓比較
寶盈補價後料樓價貴過私樓
目前將軍澳二手私樓(上車盤)樓價跟二手居屋樓價有差距,但若果補地價後,有居屋樓價貼近甚至稍高於二手私樓樓價。林健偉分析說,以新都城為例,現時樓價較區內二手居屋高100萬至120萬元,即高約兩成。屋苑如寶盈花園,未補價單位售價約480萬元,補完價後樓價升至600萬元,貴過慧安園,並貼近新都城約630萬元的入場費。據中原地產網頁資料,慧安園最平叫價580萬元。
(三)精選屋苑
若果購買區內二手居屋屋苑,綜合專家分析,以下兩個可供參考:
彩明苑:鄰近港鐵站
- 買賣盤數目:25個(未補價)
- 放盤叫價:400萬至700萬元
- 實用呎價:7905至11,857元
- 最新買賣成交個案:彩梅閣(F座)中層5室,實用面積650平方呎,成交價599萬元,實用呎價9215元(成交日期:2023年4月19日)
彩明苑屋苑資料
地區 |
將軍澳 |
地址 |
彩明街11A至11F號 |
座數 |
6 |
單位總數 |
1920個 |
單位實用面積 |
506至646平方呎 |
入伙日期 |
2001年4月 |
發展商 |
房委會 |
配套設施 |
彩明商場、兒童遊樂場 |
校網 |
小學:95. 中學:西貢區 |
專家評論
美聯物業高級分區營業經理林健偉意見:
- a.單位康和式設計,是居屋圖則最靚。
- b.屋苑鄰近港鐵調景嶺站,步行5分鐘可到將軍澳中心商場。
- c.申請按揭,可獲批八成按揭。
康盛花園:可趁低買入
- 買賣盤數目:14個(未補地價)
- 放盤叫價:370萬至518萬元
- 實用呎價:6292至10,000元
- 最新買賣成交個案:5座高層M室,實用面積494平方呎,成交價418萬元,實用呎價8462元(註冊日期:2023年3月24日)
康盛花園屋苑資料
地區 |
將軍澳 |
地址 |
寶琳北路1號 |
座數 |
5 |
單位總數 |
1850個 |
單位實用面積 |
441至581平方呎 |
入伙日期 |
1989年1月 |
發展商 |
房委會、瑞安集團 |
配套設施 |
游泳池、兒童遊樂場、籃球場、網球場 |
校網 |
小學:95. 中學:西貢區 |
專家評論
馬耀宗意見:
- a.屋苑樓價先前已跌逾10%,可考慮趁低吸納。
- b.距離港鐵寶琳站較遠,需乘接駁車前往,交通稍感不便。
(四)買二手居屋要點
買將軍澳二手居屋,專家提醒要留意兩點:
林健偉意見:
a.留意居屋供款年期
區內有些居屋樓齡超過30年,申請不到最高按揭成數,僅獲批六成按揭,自己要預備樓價四成首期。若果想承造到八成按揭,可考慮鄰近將軍澳站、調景嶺站一帶屋苑,包括寶盈花園、富康花園、彩明苑、廣明苑、唐明苑等。其餘屋苑未必做到八成按揭,因已過政府擔保期。
b.辨別房委會和房協居屋不同
區內屋苑如茵怡花園由房協發展,申請按揭條件跟房委會居屋不同,房協居屋按揭跟私樓相若,要做壓力測試。區內其餘居屋屋苑由房委會發展(包私人參建居屋),部分屋苑有政府擔保,其申請按揭條件跟房協不同。
(五)區內配套設施
a.交通:區內有5個港鐵站
目前將軍澳主要的公共交通工具是港鐵和巴士。自從港鐵將軍澳線將軍澳路段在2002年8月18日通車至今,區內已有5個車站,包括調景嶺站、將軍澳站、坑口站、寶琳站和康城站,其中前4個車站與原有的觀塘綫和港島綫連成一體。現時區內居民往區外,通常乘坐港鐵,交通無疑較以往方便快捷。
將軍澳對外交通方便,並有四條對外幹道,包括將軍澳隧道(接駁位於觀塘區的將軍澳道)、寶琳路(接駁位於觀塘區的秀茂坪道)、坑口道/影業路(接駁位於西貢區及觀塘區的清水灣道)和將軍澳-藍田隧道(接駁位於觀塘區的東南九龍T2主幹道)。
b.日常生活配套:有大商場或民生店舖
雖然未必每個居屋屋苑設有商場或民生店舖,但其位置鄰近私人屋苑或其他屋苑的商場,可彌補不足。如居住在近市中心屋苑的居民,可前往在將軍澳站附近一帶的商場,如將軍澳中心商場、將軍澳廣場商場,不乏選擇。
(六)校網
4小學排100名內
將軍澳屬於95校網,共有22間小學,全部是男女校,沒有男校或女校,男生女生揀校機會均等。雖然這些學校不算是名校,但部分排名在100之內。這些學校包括天主教聖安德肋小學、將軍澳天主教小學、將軍澳循道衛理小學、東華三院王余家潔紀念小學。
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