居屋2023｜將軍澳二手居屋市場比較：配套設施、樓價走勢！專家薦彩明苑、康盛花園有原因

【二手居屋2023】新一期居屋銷售消息公布，預期年中推售，相信認購反應熱烈，揀樓不易。向隅的合資格人士可以到居屋第二市場揀樓。《香港財經時報》預先分析現時多個地區二手居屋交投和樓價走勢，讓有意購買居屋人士先熱身，做好準備。

將軍澳區二手居屋樓齡普遍20年以上

打頭陣的是將軍澳區。將軍澳是近年新發展地區之一，區內私樓和公營房屋雲集，隨着港鐵在區內通車，交通配套逐漸方便。二手居屋樓齡普遍介乎20至30多年，不算「年青」。

6個範疇分析將軍澳區二手居屋

今趟從以下6個範疇分析：

1. 現時二手居屋市況
2. 跟區內私樓比較
3. 精選屋苑
4. 買區內二手居屋注意事項
5. 區內配套設施
6. 校網

務求讓準買家有全面了解。

將軍澳共有19個居屋屋苑

據房屋署資料，將軍澳屬於西貢區，共有19個居屋屋苑，包括雍明苑、彩明苑、康盛花園、寶明苑、和明苑、裕明苑、英明苑、煜明苑、欣明苑、安寧花園、唐明苑、廣明苑、景明苑、寶盈花園、富康花園、浩明苑、顯明苑、富寧花園、頌明苑。這些居屋樓齡普遍約20至30多年，個別屋苑如雍明苑樓齡近3年，算是區內最「年青」的居屋屋苑。

（一）二手居屋市況

4月二手居屋交投跌10%

直至4月至今(25日)，區內二手居屋交投較上月下跌。美聯物業高級分區營業經理林健偉表示，迄今區內二手居屋市場錄得26宗成交個案，當中包括21宗未補地價成交個案，5宗自由市場成交個案，按月下跌10%，成交價跟上月相若。他指出，很多「白居二」買家已於今年首兩個月入市，到了4月市場未有錄得「白居二」成交個案，故二手居屋樓價平穩，交投不及上月多。

專家料年底居屋價升3%

未來區內二手私樓市場穩中向好，有助帶動二手居屋走勢。林健偉指，首3個月二手私樓交投量高，消化一批購買力，而且近期不少新盤開售，搶走不少購買力，故料未來兩個月二手交投量低，樓價平穩，但之後至年底樓價上升5%，從而帶動二手居屋樓價上升3%，惟升幅不及私樓。居屋樓價升幅不及私樓，他解釋，現時未有新一輪「白居二」入市，餘下未入市的數量不多，準買家只靠綠表人士，這種情況一直發生。

（二）跟私樓比較

寶盈補價後料樓價貴過私樓

目前將軍澳二手私樓(上車盤)樓價跟二手居屋樓價有差距，但若果補地價後，有居屋樓價貼近甚至稍高於二手私樓樓價。林健偉分析說，以新都城為例，現時樓價較區內二手居屋高100萬至120萬元，即高約兩成。屋苑如寶盈花園，未補價單位售價約480萬元，補完價後樓價升至600萬元，貴過慧安園，並貼近新都城約630萬元的入場費。據中原地產網頁資料，慧安園最平叫價580萬元。

（三）精選屋苑

若果購買區內二手居屋屋苑，綜合專家分析，以下兩個可供參考：

彩明苑：鄰近港鐵站

• 買賣盤數目：25個(未補價)
• 放盤叫價：400萬至700萬元
• 實用呎價：7905至11,857元
• 最新買賣成交個案：彩梅閣(F座)中層5室，實用面積650平方呎，成交價599萬元，實用呎價9215元(成交日期：2023年4月19日)

彩明苑屋苑資料

專家評論

美聯物業高級分區營業經理林健偉意見：

• a.單位康和式設計，是居屋圖則最靚。
• b.屋苑鄰近港鐵調景嶺站，步行5分鐘可到將軍澳中心商場。
• c.申請按揭，可獲批八成按揭。

康盛花園：可趁低買入

• 買賣盤數目：14個(未補地價)
• 放盤叫價：370萬至518萬元
• 實用呎價：6292至10,000元
• 最新買賣成交個案：5座高層M室，實用面積494平方呎，成交價418萬元，實用呎價8462元(註冊日期：2023年3月24日)

康盛花園屋苑資料

專家評論

馬耀宗意見：

• a.屋苑樓價先前已跌逾10%，可考慮趁低吸納。
• b.距離港鐵寶琳站較遠，需乘接駁車前往，交通稍感不便。

（四）買二手居屋要點

買將軍澳二手居屋，專家提醒要留意兩點：

林健偉意見：

a.留意居屋供款年期

區內有些居屋樓齡超過30年，申請不到最高按揭成數，僅獲批六成按揭，自己要預備樓價四成首期。若果想承造到八成按揭，可考慮鄰近將軍澳站、調景嶺站一帶屋苑，包括寶盈花園、富康花園、彩明苑、廣明苑、唐明苑等。其餘屋苑未必做到八成按揭，因已過政府擔保期。

b.辨別房委會和房協居屋不同

區內屋苑如茵怡花園由房協發展，申請按揭條件跟房委會居屋不同，房協居屋按揭跟私樓相若，要做壓力測試。區內其餘居屋屋苑由房委會發展(包私人參建居屋)，部分屋苑有政府擔保，其申請按揭條件跟房協不同。

（五）區內配套設施

a.交通：區內有5個港鐵站

目前將軍澳主要的公共交通工具是港鐵和巴士。自從港鐵將軍澳線將軍澳路段在2002年8月18日通車至今，區內已有5個車站，包括調景嶺站、將軍澳站、坑口站、寶琳站和康城站，其中前4個車站與原有的觀塘綫和港島綫連成一體。現時區內居民往區外，通常乘坐港鐵，交通無疑較以往方便快捷。

將軍澳對外交通方便，並有四條對外幹道，包括將軍澳隧道（接駁位於觀塘區的將軍澳道)、寶琳路（接駁位於觀塘區的秀茂坪道）、坑口道/影業路（接駁位於西貢區及觀塘區的清水灣道）和將軍澳－藍田隧道（接駁位於觀塘區的東南九龍T2主幹道）。

b.日常生活配套：有大商場或民生店舖

雖然未必每個居屋屋苑設有商場或民生店舖，但其位置鄰近私人屋苑或其他屋苑的商場，可彌補不足。如居住在近市中心屋苑的居民，可前往在將軍澳站附近一帶的商場，如將軍澳中心商場、將軍澳廣場商場，不乏選擇。

（六）校網

4小學排100名內

將軍澳屬於95校網，共有22間小學，全部是男女校，沒有男校或女校，男生女生揀校機會均等。雖然這些學校不算是名校，但部分排名在100之內。這些學校包括天主教聖安德肋小學、將軍澳天主教小學、將軍澳循道衛理小學、東華三院王余家潔紀念小學。

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