居屋2023｜屯門二手居屋市場分析：兩個校網、私樓比較！專家薦龍門居、富健花園、兆康苑、兆禧苑有原因

【居屋2023】新一期居屋將會有6個項目推出，屯門兆翠苑是其中一個項目，相信屯門區成為市場焦點。今趟《香港財經時報》分析區內二手居屋情況、近期市況和後市預測，並推介4個屋苑，包括龍門居、富健花園、兆康苑、兆禧苑，還有買屯門居屋注意要點，以及配套設施和校網等。準買家趁新居屋未接受申請前，不妨先做功課。

屯門區共有17個二手居屋屋苑

目前屯門區居屋屋苑共有17個，包括澤豐花園、置樂花園、富健花園、龍門居、悅湖山莊、兆安苑、兆山苑、兆邦苑、兆隆苑、兆畦苑、兆禧苑、新圍苑、翠寧花園、兆麟苑、景峰花園、兆軒苑和兆康苑。

已補價居屋供應多

屯門是新界首三個新市鎮(舊稱衛星城市)的其中之一，早於1970年代開始發展，居屋亦早於80年代開始發展，置樂花園、兆康苑、兆安苑於1982年相繼入伙，為區內早期建成之居屋。正因如此，區內居屋樓齡偏高，單是上述3個屋苑樓齡達41年，不少早期推售的居屋單位已經在補地價後放售，故區內已補地價的居屋供應量多。如兆康苑這類大型而樓齡高的屋苑，已補地價的單位會較多。

二手居屋呎價低私樓一成

現時區內不論是未補價或已補價的二手居屋，售價跟二手私人住宅有差距。祥益地產區域董事黃慶德表示，目前未補價的居屋第二市場(「居二」市場)單位平均呎價約6000元，已補價的居屋單位平均呎價約8800元，而二手私人住宅平均呎價達1萬元。即使已補價居屋在自由市場放售，其售價跟二手私樓仍有約一成的差距。

已補價居屋成交跌23%

4月屯門二手居屋市況稍為放緩。黃慶德指，直至4月25日止，自由市場錄得23宗成交個案，平均呎價8834元，以兆康苑成交宗數最多，佔7宗，平均呎價9050元。而上月同期，市場則錄得30宗成交個案，平均呎價9283元。本月交投跌23%，平均呎價亦跌4.8%。自由市場價量齊跌，他解釋說，自由市場跟隨整體大市走，4月大市回落，令自由市場亦向下。

「居二」交投跌88%

期間，「居二」市場則出現「價升量跌」，黃慶德說，「居二」市場錄得兩宗成交個案，平均呎價6985元，兩宗成交屬於富健花園。上月同期市場錄得17宗成交個案，平均呎價6418元。本月「居二」成交跌88%，平均呎價則升8.8%。他分析說，上月「居二」市場已消化部分盤源，而且部分準買家等待新居屋推出，故不入市。

新居屋料拖低「居二」市況

代理預期，區內已補價居屋樓價會跟隨大市回升，但「居二」市場卻價量俱跌。黃慶德指，第二季二手私樓樓價處於調整期，第三季樓價回升，至年底料升5%，自由市場亦會跟隨大市升5%。但「居二」市場市況有少許回落，因新居屋銷售消息已公布，不少準買家留待抽居屋，凍結不少購買力，故預計至年底「居二」交投和樓價皆跌5%至10%。

居屋2023兆翠苑共有518個單位

新一期居屋銷售消息公布，房委會以市價62折推出6個項目，其中包括屯門兆翠苑，共有518個單位，實用面積介乎281至518平方呎，售價介乎179萬至372萬元，平均呎價6800元，預計2025年入伙。

準買家留意新居屋之餘，可以趁這段時間搜羅二手居屋資料，作為後備方案。專家推介下列4個區內居屋屋苑，新舊樓齡屋苑皆有。相關資料如下：

1.龍門居：300萬入場

• 買賣盤數目：8個(未補價)
• 放盤叫價：300萬至580萬元
• 實用呎價：6961至9797元
• 最新買賣成交個案：11座23樓J室，實用面積592平方呎，成交價335萬元，實用呎價5659元(註冊日期：2023年4月24日)

龍門居屋苑資料

2.富健花園：間隔多元化

• 買賣盤數目：14個(未補價)
• 放盤叫價：320萬至540萬元
• 實用呎價：5405至9122元
• 最新買賣成交個案：6座24樓D室，實用面積592平方呎，成交價455萬元，實用呎價7686元(註冊日期：2023年4月12日)

富健花園屋苑資料

專家分析龍門居及富健花園

祥益地產區域董事黃慶德意見：

• a.龍門居及富健花園單位間隔多元化，如兩房單位設計可分為鑽石廳、正方廳和長方廳。
• b.兩個屋苑臨河而建，部分單位可望見黃金海岸和屯門河景。
• c.兩個屋苑不近港鐵屯門站，但鄰近輕鐵未能前往屯門站，只有乘坐港鐵接駁巴士前往車站。

3.兆康苑：樓齡逾40年

• 買賣盤數目：60個(已補價)
• 放盤叫價：350萬至580萬元
• 實用呎價：7246至12,795元
• 最新買賣成交個案：兆暉閣(Block O)高層5室，實用面積434平方呎，成交價404萬元，實用呎價9304元(註冊日期：2023年4月26日)

兆康苑屋苑資料

專家分析兆康苑

黃慶德意見：

• a.屋苑鄰近港鐵兆康站，交通方便。
• b.400萬元買到兩房單位，售價不算高。

4.兆禧苑：入場費僅288萬

• 買賣盤數目：29個(已補價)
• 放盤叫價：288萬至500萬元
• 實用呎價：8520至13,017元
• 最新買賣成交個案：樂禧閣(E座)高層1室，實用面積351平方呎，成交價368萬元，實用呎價10,484元(註冊日期：2023年4月20日)

兆禧苑屋苑資料

專家分析兆禧苑 

黃慶德意見：

• a.一房、兩房單位售價約300多萬元，售價偏低。
• b.屋苑鄰近規劃興建的港鐵屯門南站，未來交通較以往方便。
• c.屋苑設施如外牆舊，單位外走廊不夠光猛。

買區內二手居屋，需留意以下要點：

黃慶德意見：

a.留意樓齡高居屋維修問題

若果買已補價居屋，可當作私樓做法，留意銀行估價計算按揭。如果物業樓齡20至30年，留意屋苑是否需要維修。

b.不足一成屋苑可借足按揭

若果買「居二」市場單位，最重要是屋苑樓齡是否過政府25年的擔保期。屯門區內並不多居屋屋苑可以做到高成數按揭。現時屯門和天水圍不逾10%屋苑可以做到最高九成按揭和還款期25年。龍門居樓齡快將超過25年，擔保期過後，難以承造高成數按揭。準買家揀到「心水」單位後，最好先問銀行相關物業是否過了擔保期。

屯門校網1：70校網

屯門區有兩個校網，分別是70和71校網。70校網覆蓋屯門西（屯門河道以西），居屋屋苑包括兆山苑、兆禧苑、龍門居、富健花園、悅湖山莊、兆康苑、澤豐花園、新圍苑、兆畦苑、兆邦苑、兆隆苑、兆軒苑等。70校網共有19間小學，全部是男女校，僅有保良局志豪小學列入全港100間小學排名榜之內，排第73位。

屯門校網2：71校網

71校網則覆蓋屯門東（屯門河道以東），居屋屋苑包括兆安苑、置樂花園、翠寧花園、兆麟苑、景峰花園。71校網共有15間小學，同樣全部是男女校，但未有學校列入100間小學排名。

西鐵線通車交通更方便

屯門區來往市區的交通主要依靠屯門公路與青山公路，直至2003年底港鐵西鐵線通車後，現時區內有兩個港鐵站，分別是屯門站和兆康站，並於2021年6月併入屯馬線。港鐵通車後，現時由屯門前往市區會較以往方便。區內除一般公共小巴及巴士路線外，還有在1988年落成的輕鐵連接區內及元朗區。

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