居屋2023｜九成按揭25年還款期！21個「925」居屋：專家薦凱樂苑、彩興苑原因剖析

【居屋2023｜925居屋】近期不時聽到「925」居屋這個詞，何謂「925」居屋？現時市場上有多少這類居屋？買這類居屋需注意那些事項？若果「白居二」買家申請非「925」居屋按揭，會遇到那些問題？《香港財經時報》會拆解這些問題，並推介凱樂苑、彩興苑這兩個屋苑。

居屋2023｜何謂「925」居屋？

「925」居屋，是指部分在居屋第二市場(簡稱「居二」市場)放售的未補地價屋苑，正因本身仍受到政府擔保，故若果買家買入這些居屋，只要在首次發售日期起的19年或以下，買家申請按揭時，會獲批最高九成按揭和最長還款年期25年，「925」這3個數字便是由此而來。

過擔保期居屋難借足按揭

現時申請一手居屋按揭，由於受到政府30年的擔保期，申請人可獲批最高九成(指白表)或九成半(指綠表)按揭，最長還款年期25年。但申請「白居二」資格後購買二手居屋，除非是上文所提到的「925」居屋，否則若果購買年期超過19年的二手居屋，未必可獲批最高九成按揭。

政府以首次發售日計擔保期

房屋署會為居屋提供30年擔保期，是以首次發售日期計算。銀行會按照房屋署首次將單位售予業主的轉讓契據簽署日期起計，開始計算居屋物業的年期。若果「白居二」買家選購過了擔保期的居屋，申請按揭時會遇到以下4個問題：

過了擔保期的居屋的4個問題

• a.借款人不會獲批最高九成按揭成數，隨時可能只獲批六成按揭，屆時需要繳付四成首期。
• b.擔保期內的居屋，借款人無需接受壓力測試。但擔保期完結的居屋，借款人有需要進行壓力測試。如果借款人收入不穩定，壓測不易通過。
• c.借款人無法透過增加擔保人而通過壓測。
• d.擔保期內的居屋，部分銀行只需要求申報家庭入息，但已過擔保期的居屋，需要提交入息證明文件，批核較為嚴謹。

如果想搵「925」居屋，按照年期19年計算，2004年或以後入伙或落成的屋苑可列入考慮之列。據房屋署網頁資料，搜羅以下21個屋苑：

「925」居屋屋苑資料（2005年至2017年）

「925」居屋屋苑資料（2018年至2019年）

「925」居屋屋苑資料（2020年）

可選半新屋苑

在這批「925」居屋，大部分是2015年後落成，是最「穩陣」，即是仍處於政府擔保期之內，年期未過19年，年期最長是東濤苑，達18年，僅差一年便到19年。
購買這類居屋，申請按揭時很大機會獲批最高九成按揭，以及最長25年還款期。這些半新居屋包括具規模的屋苑和單幢式居屋，屋苑二手盤源會較單幢式居屋多，配套設施較齊全。若果要選擇的話，據專家意見，凱樂苑和彩興苑值得留意。相關屋苑資料及專家意見如下：

1.凱樂苑

• 買賣盤數目：41個(未補價)
• 放盤叫價：480萬至720萬元
• 實用呎價：12,307至15,094元
• 最新買賣成交個案：C座(凱葶閣)高層4室，實用面積394平方呎，成交價495萬元，實用呎價12,563元(成交日期：2023年4月27日)

凱樂苑屋苑資料

專家分析凱樂苑

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗意見：

• a.凱樂苑位近港鐵南昌站，交通方便。
• b.近400平方呎的單位(未補價)售價約400萬至500萬元，對「白居二」準買家有吸引力。
• c.屋苑樓齡新，僅4年，未過政府擔保，故可以承造最高九成按揭。

2.彩興苑

• 買賣盤數目：22個(未補價)
• 放盤叫價：430萬至620萬元
• 實用呎價：11,345至14,555元
• 最新買賣成交個案：A座(彩萱閣)高層10室，實用面積379平方呎，成交價482萬元，實用呎價12,718元(註冊日期：2023年4月20日)

彩興苑屋苑資料

專家分析彩興苑

馬耀宗意見：

• a.由屋苑步行約7分鐘到達港鐵彩虹站。
• b.屋苑新入伙，呎價較附近私人屋苑得寶花園平3000至4000元。

購買「925」居屋，綜合專家和本報意見，須注意以下要點：

1.最好選樓齡不逾9年屋苑

馬耀宗指，首先要考慮自己長住或短住，若果想短期居住後放售，最好不要選購快將過19年的居屋，因之後這類屋苑年期過了「925」期限，在市場放售時不易獲承接。若果預視未來10年內自己會否因某些因素如家庭狀況改變而換樓的話，最好買樓齡9年內的居屋，如2010年內入伙的屋苑，不乏選擇。

2.留意居屋或遲賣而符「925」期限

由於政府曾於2003年停售居屋，部分在這段期間已落成的居屋要延遲出售，於是這些居屋年期符合「925」情況，因政府以延遲推售日期為首次發售日期起計算擔保期。據地產代理透露，如馬鞍山錦豐苑其中3座曾因停售居屋而延遲開售，仍未過「925」期限，可獲批最高九成按揭和最長25年還款期。準買家選擇相關居屋時，不妨向地產代理查詢相關事宜，或者事前到房屋署網頁查閱，網頁除了顯示屋苑的落成日期，還有關於以往居屋推售資料。

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