二手居屋2023｜居屋王爭霸戰！凱樂苑、冠德苑、驥華苑角逐！啟德區居屋有隱憂

【二手居屋2023】近月位於長沙灣的二手居屋凱樂苑創高價成交，被稱為二手新居屋王。隨着新樓齡的二手居屋陸續解禁可轉售，當中不少質素不俗，特別是市區，往往有居屋王出現。究竟如何成為居屋王？現時有那些市區屋苑有機會成為居屋王？《香港財經時報》訪問專家分析，凱樂苑、冠德苑和上一期開售的北角驥華苑有機會爭奪居屋2023二手居屋寶座。

二手居屋2023｜凱樂苑563萬創新高成交

有傳媒早前報道，凱樂苑一個極高層的兩房單位，E座凱瞳閣極高層18室，實用面積391平方呎，近月以未補價563萬元成交，實用呎價14,399元，創出屋苑本身及西九龍居屋最高呎價。據悉，原業主於2019年以283.68萬元一手購入單位，現轉售賬面大賺279.32萬元，在這4年期間物業升值近1倍。據地產代理資料，凱樂苑有兩個單位正以實用呎價逾1.5萬元放售，呎價隨時有可能會再創新高成交。

市區多二手居屋王出現

何謂「居屋王」？香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，居屋呎價或售價創新高，都可以稱為居屋王。他說，售價貴的屋苑，通常成交不會太疏落，不會僅有一至兩宗零星成交，正因這些屋苑受歡迎，才可以賣得貴。而且，很多居屋王在市區出現，證明成交不弱。

舊居屋價因按揭問題礙升幅

學者指，二手居屋市場會出現「改朝換代」的情況，新樓齡居屋王將會逐漸取代舊的居屋王。馬耀宗分析說，新居屋在間隔和配套設施兩方面較佳，這些居屋新樓齡介乎5至10年。他續稱，舊樓齡居屋存在按揭問題，未必可以借足高成數按揭，影響買家購入意欲，承接力會較弱，其定價會受限，所以未來創新高的是新居屋。

凱樂苑首季交投奪冠

以凱樂苑來說，近月成交活躍。據地產代理資料，今年首季凱樂苑錄得買賣登記宗數有48宗，排名第一，期間有單位成交呎價創新高，難怪被稱為新居屋王。相關排名榜如下：

2023年首季居屋第二市場活躍成交屋苑排名榜

資料提供：房屋委員會、房屋署及利嘉閣地產研究部

「925」因素增吸引力

在首季排名榜，僅是凱樂苑和富榮花園屬於市區居屋屋苑，其餘是新界屋苑。細心分析，凱樂苑、屏欣苑是2015年後入伙的屋苑，屬於「925」居屋，即仍在政府擔保期內，買家可獲批最高九成按揭和最長25年還款期，而且凱樂苑位於市區，更有叫座力，相信這是兩個屋苑之所以上榜的其中一個主要原因。另一個原因是適逢去年底「白居二」准買證獲批，這類購買力流入市場，令凱樂苑、屏欣苑這類「925」居屋交投入榜。

市區居屋貴精不貴多

論居屋數量，市區較新界少一些，但貴精不貴多，市區居屋無論在位置、配套設施稍勝新界，加上市區居屋樓價較新界居屋樓價高，不難解釋為何較多市區居屋王出現，特別是新樓齡的屋苑，隨時取代舊居屋，成為新一代居屋王。

究竟現時市區有那些屋苑有機會成為二手居屋王？經專家挑選，有以下3個屋苑，並分析看好原因：

二手居屋王（1）凱樂苑：入場費480萬

• 買賣盤數目：44個(未補價)
• 放盤叫價：480萬至860萬元
• 實用呎價：12,307至15,306元
• 最新買賣成交個案：B座(凱莎閣)高層7室，實用面積390平方呎，成交價505萬元，實用呎價12,949元(註冊日期：2023年5月5日)

凱樂苑屋苑資料

專家分析凱樂苑

馬耀宗意見：

• a.屋苑升值力不錯，平均呎價由2月約1.1萬元，已升至現時約1.3萬元。
• b.屋苑鄰近港鐵南昌站，交通配套設施不錯。

二手居屋王（2）冠德苑：身處何文田呎價1.3萬

• 買賣盤數目：3個(未補價)
• 放盤叫價：650萬至748萬元
• 實用呎價：13,888至15,518元
• 最新買賣成交個案：B座(冠盛閣)極高層8室，實用面積563平方呎，成交價748萬元，實用呎價13,286元(註冊日期：2023年4月14日)

冠德苑屋苑資料

專家分析冠德苑

馬耀宗意見：

• a.何文田屬高尚住宅區，看高一線。
• b.屋苑單位享有山景。
• c.屋苑附近增設多一個港鐵何文田站出口，交通更方便。
• d.屋苑身處名校校網。

二手居屋王（3）驥華苑：一手價最貴530萬

專家分析驥華苑

馬耀宗意見：

• a.房委會推售項目時，很快售罄。
• b.屋苑享有海景。
• c.屋苑距離港鐵北角站不遠。
• d.驥華苑屬於單幢式屋苑，伙數不多，樓價有機會上升，如最貴500多萬元單位，未來轉售時會高於現價位。

4年後才可轉售

然而，有一點要留意，若果驥華苑業主放售單位，須5年後才可以在居屋第二市場轉售，不需繳付補地價。驥華苑去年開售，即要多等4年後才可轉售。若果想在自由市場放售，則要在15年後才可轉售，並要繳付補地價。

前景不明暫不選啟德屋苑

啟德區是近年政府新發展區之一，區內居屋市場漸露雛形。由2018年開始，房委會推售和即將推售共3個居屋項目，包括2018年啟朗苑、2022年啟欣苑，以及今期即將開售的啟悅苑。不過，馬耀宗對啟德居屋屋苑前景持觀望態度。他指出，啟德區原先擬打造成商業區，但現時發展方向有轉變，如在區內發展簡約公屋，市場對區內前景持觀望態度，故未有挑選啟德屋苑。

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