樓市走勢2023｜香港樓市氣氛已低迷將近一年，隨著新年來臨、政府放寬防社交距離措施，業界點睇來年樓市走勢？《香港財經時報》整合中原、美聯、利嘉閣及港置4大代地產代理行的樓市預測，明年香港樓價或有機會由低位回升5%至超過1成！
樓市走勢2023｜預測（1）中原︰明年初樓價或谷底反彈
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，香港樓市自2019年年尾至今，面對疫情、美國加息等不利因素，令2022年住宅物業市場價量齊跌，經歷了樓市的天與地。不過，近日好消息漸浮現，料明年初樓價將出現谷底反彈。
樓市走勢2023｜全年成交創7年新低
陳永傑預料，綜合一、二手情況，2022全年私人住宅成交登記宗數約43,000宗，較去年跌38%，創95年有紀錄以來歷史新低；而成交金額料4100億元，較去年跌42%，創2015年後7年新低。
樓市走勢2023｜全年樓價跌15%
至於樓價方面，截至12月9日，中原城市領先指數CCL於2022年內已累跌近15%，八大指數今年跌幅已跌過10%。四區樓價以九龍區CCL Mass跌勢最急，達17%，但眾多指數當中，以大型單位指數跌幅最小，錄10%。
陳永傑指，豪宅單位由於按揭成數低，即使加息對其影響較微，豪宅業主可接受減價幅度細，因此抗跌力亦較強，算是樓市辣招所產生的效用。
樓市走勢2023｜明年有望收復失地
陳永傑相信，樓市最壞時刻將過去，中港通關有望，市場更盛傳香港或於新年前與內地試行通關。惟經濟復甦需時，相信明年首季仍受著各項不利因素的餘波所左右，如果加上政府適時減辣，樓價有望於明年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%。
樓市走勢2023｜短期持貨獲利少、成交量低落
根據中原研究部統計，今年6月至11月中全港8,510宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，持貨4年以下沽貨的個案1525宗，佔18%，但獲利幅度只有10%，屬眾多類別中獲利最少。
陳永傑分析，持貨4年以下的業主，於跌市下利潤最少，以往非辣招年代，這批業主為了能及時止賺離場，應該以這批業主出貨意欲最高，惜於辣招下，該批業主需多付10%至20%稅項，令沽貨成本大大增加，相信部份更因為單位已經需要蝕讓，套現不成，更沒有額外資金繳付辣稅而放棄出售物業念頭。
樓市走勢2023｜籲政府適時適度減辣
陳永傑再次呼籲港府適時審視各項辣招的效力，以免影響了市場的自由調節機制，亦影響了業主以物業套現的能力。加上銀主盤量及負資產數量已創新高，望港府及時撤辣以免出現金融危機。
樓市走勢2023｜預測（2）美聯︰ 料明年樓價「先穩後升」約10%
美聯物業指，隨著最近中港兩地陸續放寬防疫措施，加上美國加息步伐有望放緩，本港樓市亦現「復常」曙光。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，展望明年，全年樓價及交投勢有望同步回暖，將出現先穩後升的「U型走勢」，全年樓價或升約10%。
樓市走勢2023｜利淡因素已改善
近年影響樓市的利淡因素已有所改善，當中—
- 港府持續放寬防疫措施有利整體經濟，亦有傳中港有望明年初正式恢復通關
- 市場預期明年息口見頂
- 移民潮有所降溫
- 美匯指數已從高位有所回落
樓市走勢2023｜農曆新年後有望出現「小陽春」
除此之外，樓市亦有利好因素支持，如︰
- 供應走勢平穩，短期內難以大幅增加；
- 失業率持續改善，最新回落至約3.7%，錄跌7個月，創近3年新低
- 港股由低位大幅反彈，投資氣氛明顯改善
一般而言，股市走勢會走先於樓市2至3個月，因此樓市有望農曆新年後料見「小陽春」，屆時配合發展商加快推盤而重拾生氣。
樓市走勢2023｜《施政報告》吸人才助提升置業意欲
值得留意，《施政報告2022》吸納人才成為重要的篇幅，並公布吸人才6大重點，加強香港的競爭力，同時又為香港樓市注入新動力。當中最重要的是，是次《施政報告》提出合資格外來人才可在成為香港永久性居民後，申請退還在港置業已繳付的辣稅。為樓市帶來新的購買力，長遠更可吸引人才在香港落地生根，增加歸屬感。
樓市走勢2023｜來年一二手樓價或升約10%
展望後市，布少明認為，現時本港正走向「復常」，與國內全面恢復通關指日可待，相信樓市「最壞時刻已過」。隨著疫情對樓市的影響正日漸淡化，只要美國加息步伐減慢，屆時無論交投及樓價均有望回穩，預計明年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗的水平(見圖三)。至於明年樓價則料將「先穩後升」，全年樓價或升約10%。
樓市走勢2023｜可到預先藍籌屋苑尋寶
布少明續稱，如相信樓價有機會見底反彈，又有置業的需要，可以到一些樓價跌得較深的藍籌屋苑尋寶；不過由於藍籌屋苑捧場客亦多，一旦樓市復常，反彈的幅度亦會較高。加上現時樓市未直接受惠於放寬防疫措施，業主信心未完全回復，仍然有議價空間，造就「尋寶者」入市「執筍貨」的機會。
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樓市走勢2023｜預測（3）利嘉閣︰利淡因素漸逆轉
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，自2021年9月樓價觸及歷史高位後，即持續回落，由當時的最高點計，樓價至今累積跌約18%，而單計2022年今年樓則跌約16%，此輪跌市主因是受四大因素影響︰
- 疫情
- 俄烏戰爭
- 股市下挫
- 加息
不過，時至年底，3個因素已陸續出現轉機或正淡化，倘良好勢頭持續，有望推動2023年樓市實現否極泰來，止跌回升。
樓市走勢2023｜1. 股市反彈推動樓價回穩
廖偉強指，自2022年11月，港股已見底回升，至上周末累升逾5,000點或35.5%，重上19,900點水平。股市的顯著回升便是第一個利好訊號，單計11月份，港股便已累升3,900點，升幅達26%，是24年來錄得的最大單月升幅，今次股票市場的反彈，反映了投資者信心回歸，股票市場的反應向來比其他經濟指標走前一步，因股市場集合了大量的投資者對未來的經濟及樓市投下信心一票，投資者勇於重投股市，就是預計了未來的好景，樓市之後亦會隨之反彈。
樓市走勢2023｜2. 加息幅度漸放緩
廖偉強續指，第二個訊號是美國息口經過連番急升後，通脹之勢有所緩和，未來加息的幅度及速度有條件轉慢；近期美國聯儲局鮑威爾的講話已經由鷹轉為鴿，相信美國加息的情況會逐步收歛，對香港同樣受惠，市民在未來就不用擔心供樓息口驟升的壓力。況且整體而言，本港供樓息率尚處偏低的水平，只要經濟能復甦，市民對前景恢復信心，適度的加息仍是市場可接受的範圍。
樓市走勢2023｜3. 短期通關機會大增
此外，影響顯著亦是市場最期待的第三個訊號，就是內地放寬防疫措施及最終通關的可能。廖偉強表示，如最快可以在聖誕元旦或農曆新年期間可以實現有限度通關，將大大刺激市場氣氛，激活樓市價量回穩回升。因此，相信樓市最差時期在今年底或明年初將會出現，之後有機會逐步好轉。
樓市走勢2023｜購買力重回市場
展望2023年樓市，廖偉強認為，過去一年，市場積壓了不少購買力，大部分都在等待轉勢時機重新入市，只要市場上的負面因素漸漸散去，加上通關希望越走越近，發展商將重新積極大舉推盤，目前市場積聚可推的新盤眾多，選擇範圍亦較廣，故2023年推盤量有一定保證。
樓市走勢2023｜樓價租金齊看俏
樓價走勢方面，廖偉強指出在2022年回落達近兩成，已創造了低價入市時機，隨著負面因素逐項消除，2023年樓價亦蓄勢待升。他預計，中小型住宅樓價於2023年全年將可錄得約5%至8%的升幅；而豪宅物業價格（以差估署大型單位作依據）料也有5%的上升空間。
至於租金方面，也可因應樓價上升而一併回升，當中中小型住宅租金於2023年料升3%；而豪宅租賃料仍相對遜色，租金來年表現料持平在原地踏步。
樓市走勢2023｜預測（4）香港置業︰料樓價觸底反彈5%
香港置業行政總裁馬泰陽表示，除非社會加快復常，以及中港通關儘快落實，才有望提振經濟及穩住樓市，否則樓市「撤辣」無期，2023年樓市前景「能見度」將持續偏低。馬泰陽相信，明年初樓價仍處於調整階段，料最快明年上半年加息周期有見頂跡象，樓市「能見度」好轉才會呈現大突破，預計明年樓價觸底反彈5%。
樓市走勢2023｜2個因素成關鍵
展望明年，馬泰陽認為左右樓市未來發展的關鍵因素包括：
- 是次美國聯儲局加息0.5厘，雖然聯儲局暗示最終利率預期或再上調，並預測明年利率中值由4.6厘上調至5.1厘，本港銀行無可避免跟隨加息，但預料隨著美國通脹放緩，美國將放慢加息步伐，加息周期最快明年上半年結束，相信香港息率亦有望明年中見頂，為樓市帶來利好因素
- 市場憧憬防疫措施逐漸鬆綁，本港經濟民生步向復常，再加上中港有望通關，相信本港最壞的情況已經過去，本港經濟有望逐步走出困局
樓市走勢2023｜最快明年中突破關口
對現時入市的準買家而言，本年至今樓價已調整近15%，入市成本降低不少，相信市場仍有不少具實力的買家伺機入市，明年首季樓市或有回暖跡象，成交量有機會由谷底稍為回升，再現「小陽春」。惟明年上半年樓市「能見度」仍低，下半年倘若有好消息或者市場明朗化，料樓市最快明年中才呈現突破，預料2023年樓價觸底反彈約5%。
至於成交方面，若市場明朗化，預測明年新盤銷售將按年反彈逾6成至約1.5萬宗水平；而二手成交則按年反彈逾2成至約4.5萬宗水平。
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