樓市走勢2023｜實際按息將挑戰4厘！料樓價再跌10%至20%

樓市走勢2023｜香港樓市正處跌浪，香港樓價持續尋底，展望2023年香港樓市走勢，在加息周期未完下，市場普及預期樓價仲有得跌。經絡按揭轉介預計，本港最優惠利率P最快於2023年上半年增至6厘水平，即實際按息將挑戰4厘。該行調查亦顯示，近3成港人料樓價再跌10%至20%。

樓市走勢｜逾8成半保持審慎

經絡按揭轉介透過網上訪問了909位受訪者，以了解來年置業意向取態。在受訪的市民中：

逾8成半（86.4%）認為如加息持續，2023年入市或投資部署取態將保持審慎。
6成半（65%）來年置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮置業」佔15.4%，「考慮換樓」則佔12.4%。
逾3成（31.4%）認為息口持續上升最會影響來年樓按市場發展。

樓市走勢｜加息使供樓壓力有所增加

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，今年本港樓市疲弱，加上受累經濟及加息壓力下，大部份市民的置業部署傾向持審慎態度。在持有物業市民中：近9成（87.6%）仍有按揭在身，當中逾7成半（75.9%）因香港今年連番加息，使供樓壓力有所增加，他們主要以

「節省其他日常開支（33.9%）」
「以按揭存款掛鈎戶口抵銷利息（29.9%）
「轉按賺取銀行現金回贈（18.9%）

就是這些方法慳息，另外近8成（79.8%）不會考慮加按套現或轉按。

樓市走勢｜考慮置業者多為自用

考慮置業的市民中，近7成（68.6%）為自用，近6成（59.3%）投選「樓價下跌，趁低吸納」為主要置業誘因，其次為「全球通脹，磚頭較為保值」佔15.9%，「政府進一步放寬高成數按揭樓價上限」則佔9.3%。此外，7成（70.7%）考慮購入二手物業，一手物業佔24.3%。過半數（55%）心儀樓價600萬元或以下物業，6成半（65.7%）會承造高成數按揭。

樓市走勢｜考慮換樓主因是「樓價下跌，趁低換樓」

在考慮換樓的市民中，3成半（35%）投選「樓價下跌，趁低換樓」成主要換樓原因，「家庭需要」佔25.5%，「改善居住環境」佔22.5%。此外，逾7成半（75.2%）考慮購入二手物業，一手物業佔24.8%。而過半數（55.8%）心儀樓價600萬以上至1,000萬元或以下的物業。近6成半（64.6%）會承造高成數按揭。

樓市走勢｜考慮賣樓因認為未來樓價上升空間有限

在考慮賣樓的市民中，近4成（38%）認為未來樓價上升空間有限，其次為「移民而賣樓」佔22%，「換樓」及「轉向更高回報的投資」則各佔18%。在靜觀其變以及沒有置業打算的市民中，逾4成（42.3%）會將資金投放於定期存款，其次為「先儲蓄不作任何投資」佔23.4%，「將資金投放於股票市場」佔22.7%。

樓市走勢｜近3成受訪者認為樓價下跌10%-20%

展望2023年：

近3成（27.4%）受訪者認為樓價下跌10%-20%
2成半（25.6%）認為樓價下跌5%-10%
2成半（25.1%）認為樓價走勢相對平穩及保持5%上落的幅度

樓市走勢｜加息周期下兩個建議

另外，近7成半（75.8%）認為如樓市持續下調，政府應進一步「減辣」刺激樓市交投及發展，當中近4成（39.6%）期望政府放寬置業稅，放寬高成數按揭樓價上限及下降壓力測試要求則各佔2成半。

從調查結果中可見，息口走勢是影響未來樓市發展的一大關鍵，對於加息周期持續，曹德明建議業主應：

考慮自身負擔能力
須有長遠穩健的財務安排方可入市

樓市走勢｜憧憬樓市「疫後重生」

雖然大部份受訪市民2023年置業意向或投資部署取態持審慎態度，不過曹德明認為，現時內地及本港開始陸續放寬防疫措施，市場氣氛轉佳，料經濟及社會活動將逐步復常，失業率亦連跌6個月，如內地下年恢復通關，再配合施政報告吸納人才的新措施，帶動更多優質客戶來港入市，相信多個利好因素會對樓按市場起正面支持作用，憧憬樓市「疫後重生」，交投及樓價將見底反彈。

樓市走勢｜通脹預期仍充滿不確定性

美國聯邦儲備局於今年3月展開加息周期，年內已連續7次加息達4.25厘，香港銀行亦於今年9月跟隨加息，年內已3次上調最優惠利率P達0.625厘。曹德明指，是次聯儲局加息速度及幅度比以往更快更急，雖然美國消費者物價指數（CPI）連跌5個月至7.1%，但與目標2％仍有一段距離，而失業率偏低及工資仍處於較高水平，加上中美貿易，俄烏問題及疫情等打擊全球經濟活動，通脹預期仍充滿不確定性，料2023年美國加息仍會持續以降低通脹為主。

樓市走勢｜香港實際按息將挑戰4厘

曹德明料2023年聯邦基金利率或會升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息如繼續維持高水平，銀行資金成本將驟增，料本港最優惠利率P最快於2023年上半年增至6厘水平，即實際按息將挑戰4厘，加息步伐最快於下半年才會見頂。曹續指，按息雖或升至4厘，但根據經絡按揭息率指數（MMI）過往數據，對比逾30年的平均息率為4.89厘，現時的按息水平步入正常化，仍屬正常水平。

樓市走勢｜料2023年現樓及樓花按揭宗數升一成

今年本港經濟受新冠疫情影響而持續下行，加上加息陰霾下，樓市跌勢不斷，發展商推盤步伐亦受阻，下半年多個新盤銷售未如理想，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場。今年首11個月現樓按揭宗數為77,450宗，首11個月樓花按揭宗數則為3,895宗，曹德明預計整年現樓及樓花宗數達82,450宗及4,145宗水平，按年跌19.6%及30.6%。

曹德明表示，寄望防疫政策放寬後，2023年經濟能進一步改善，加上通關在望等因素刺激樓市，有助發展商加快推盤步伐，樓市有望「疫後重生」，料2023年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長，全年有望按年升約一成至91,000宗及4,600宗水平。

樓市走勢｜料新取用按揭貨款金額及宗數升一成

今年一二手市場交投持續回落，加上加息陰霾下，影響買家入市意慾，市場氣氛仍持觀望態度，使按揭數字全線下跌，根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示，首10個月的新取用按揭貨款金額及宗數為2,610.07億元及53,912宗。曹德明預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數達3,040億元及62,900宗水平，按年跌23.9%及24.3%。而社交距離措施放寬，多家發展商及地產代理表示有利本港經濟及樓市，料經濟即將復甦，樓市出現曙光，按揭市場亦有望回升，預計2023年新取用按揭貨款金額及宗數可達到3,400億元及70,000宗水平，比今年升約一成。

樓市走勢｜料轉按金額及宗數回落約15%

今年上半年拆息仍然低企，加上「波叔PLAN」的支持下，誘發部分客戶的轉按意欲，使轉按宗數一度上升，今年首10個月轉按金額及宗數達1,034.77億元及22,967宗，曹德明預計整年的轉按金額及宗數達1,200億元及26,600宗水平，按年升11.7%及5.6%。然而下半年香港開始加息周期，拆息亦升至15年高位，料下年低息環境不再，此外銀行亦陸續調升按揭計劃的息率，轉按引因驟減，預料2023年的轉按金額及宗數比今年回落約一成半至1,000億元及22,500宗水平。

樓市走勢｜十大樓按新聞

自2007年起，經絡按揭轉介均於每年舉辦「十大樓按新聞選舉」，藉此了解香港市民最關心的樓按議題，結果如下：

息口上升，本港銀行上調H按鎖息上限
「波叔PLAN」放寬高成數按揭樓價上限，1000萬樓最高可借9成
美聯儲年內多番加息，本港銀行事隔4年再次展開加息(P)步伐
樓價下調，第3季負資產新增個案按季急增近9倍
一個月拆息攀升至逾14年新高，銀行結餘跌穿1000億元
金管局放寬物業按揭壓力測試要求
按揭證券公司年內多次上調定息按揭計劃息率
按揭市場競爭激烈，銀行為爭取生意，現金回贈加碼至2%以上
房屋會接納銀行提供H按給居屋買家選擇
香港銀行公會新增住宅物業轉按電子支付安排

樓市走勢｜業主對息口變化十分敏感

結果顯示，「息口上升，本港銀行上調H按鎖息上限」成最多人投選的按揭新聞，佔總投票人數達21.2%；其次「波叔PLAN放寬高成數按揭樓價上限，1000萬樓價最高可借9成」成第二位，佔整體16.4%；至於「美聯儲年內多番加息，本港銀行事隔四年再次展開加息(最優惠利率P)步伐」則佔整體13.4%及排名第三位。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，今年選舉排行榜前三名中，關於息口走勢佔據了兩席，相信因息口直接影響供樓開支，業主對息口變化亦十分敏感。而今年本港銀行連番上調最優惠利率P及H按計劃鎖息上限，供樓負擔及上車要求均有所增加，因此成為大眾最為關注的新聞。另外，按揭成數是上車重要因素之一，今年「波叔PLAN」推出後進一步放寬高成數按揭樓價上限，使首置人士更易上車，亦助換樓人士以高成數按揭換樓，促進換樓市場交投，因此亦受到不少市民關注。

樓市走勢2023｜實際按息將挑戰4厘！近3成港人料樓價再跌10%至20%