樓市走勢2023香港樓市正處跌浪,香港樓價持續尋底,展望2023年香港樓市走勢,在加息周期未完下,市場普及預期樓價仲有得跌。經絡按揭轉介預計,本港最優惠利率P最快於2023年上半年增至6厘水平,即實際按息將挑戰4厘。該行調查亦顯示,近3成港人料樓價再跌10%至20%。

樓市走勢|逾8成半保持審慎

經絡按揭轉介透過網上訪問了909位受訪者,以了解來年置業意向取態。在受訪的市民中:

  • 逾8成半(86.4%)認為如加息持續,2023年入市或投資部署取態將保持審慎。
  • 6成半(65%)來年置業部署為「靜觀其變 或先按兵不動」,其次為「考慮置業」佔15.4%,「考慮換樓」則佔12.4%。
  • 逾3成(31.4%)認為息口持續上升最會影響來年樓按市場發展。

樓市走勢|加息使供樓壓力有所增加

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,今年本港樓市疲弱,加上受累經濟及加息壓力下,大部份市民的置業部署傾向持審慎態度。在持有物業市民中:近9成(87.6%)仍有按揭在身,當中逾7成半(75.9%)因香港今年連番加息,使供樓壓力有所增加,他們主要以

  • 「節省其他日常開支(33.9%)」
  • 「以按揭存款掛鈎戶口抵銷利息(29.9%)
  • 「轉按賺取銀行現金回贈(18.9%)

就是這些方法慳息,另外近8成(79.8%)不會考慮加按套現或轉按。

樓市走勢|考慮置業者多為自用 

考慮置業的市民中,近7成(68.6%)為自用,近6成(59.3%)投選「樓價下跌,趁低吸納」為主要置業誘因,其次為「全球通脹,磚頭較為保值」佔15.9%,「政府進一步放寬高成數按揭樓價上限」則佔9.3%。此外,7成(70.7%)考慮購入二手物業,一手物業佔24.3%。過半數(55%)心儀樓價600萬元或以下物業,6成半(65.7%)會承造高成數按揭。

樓市走勢|考慮換樓主因是「樓價下跌,趁低換樓」

在考慮換樓的市民中,3成半(35%)投選「樓價下跌,趁低換樓」成主要換樓原因,「家庭需要」佔25.5%,「改善居住環境」佔22.5%。此外,逾7成半(75.2%)考慮購入二手物業,一手物業佔24.8%。而過半數(55.8%)心儀樓價600萬以上至1,000萬元或以下的物業。近6成半(64.6%)會承造高成數按揭。

樓市走勢|考慮賣樓因認為未來樓價上升空間有限

在考慮賣樓的市民中,近4成(38%)認為未來樓價上升空間有限,其次為「移民而賣樓」佔22%,「換樓」及「轉向更高回報的投資」則各佔18%。在靜觀其變以及沒有置業打算的市民中,逾4成(42.3%)會將資金投放於定期存款,其次為「先儲蓄不作任何投資」佔23.4%,「將資金投放於股票市場」佔22.7%。

樓市走勢|近3成受訪者認為樓價下跌10%-20%

展望2023年:

  • 近3成(27.4%)受訪者認為樓價下跌10%-20%
  • 2成半(25.6%)認為樓價下跌5%-10%
  • 2成半(25.1%)認為樓價走勢相對平穩及保持5%上落的幅度

樓市走勢|加息周期下兩個建議

另外,近7成半(75.8%)認為如樓市持續下調,政府應進一步「減辣」刺激樓市交投及發展,當中近4成(39.6%)期望政府放寬置業稅,放寬高成數按揭樓價上限及下降壓力測試要求則各佔2成半。

從調查結果中可見,息口走勢是影響未來樓市發展的一大關鍵,對於加息周期持續,曹德明建議業主應:

  • 考慮自身負擔能力
  • 須有長遠穩健的財務安排方可入市

樓市走勢|憧憬樓市「疫後重生」

雖然大部份受訪市民2023年置業意向或投資部署取態持審慎態度,不過曹德明認為,現時內地及本港開始陸續放寬防疫措施,市場氣氛轉佳,料經濟及社會活動將逐步復常,失業率亦連跌6個月,如內地下年恢復通關,再配合施政報告吸納人才的新措施,帶動更多優質客戶來港入市,相信多個利好因素會對樓按市場起正面支持作用,憧憬樓市「疫後重生」,交投及樓價將見底反彈。

樓市走勢|通脹預期仍充滿不確定性

美國聯邦儲備局於今年3月展開加息周期,年內已連續7次加息達4.25厘,香港銀行亦於今年9月跟隨加息,年內已3次上調最優惠利率P達0.625厘。曹德明指,是次聯儲局加息速度及幅度比以往更快更急,雖然美國消費者物價指數(CPI)連跌5個月至7.1%,但與目標2%仍有一段距離,而失業率偏低及工資仍處於較高水平,加上中美貿易,俄烏問題及疫情等打擊全球經濟活動,通脹預期仍充滿不確定性,料2023年美國加息仍會持續以降低通脹為主。

樓市走勢|香港實際按息將挑戰4厘

曹德明料2023年聯邦基金利率或會升至5厘半或以上水平,聯繫匯率制度下,港美息口差距進一步擴寬,加上拆息如繼續維持高水平,銀行資金成本將驟增,料本港最優惠利率P最快於2023年上半年增至6厘水平,即實際按息將挑戰4厘,加息步伐最快於下半年才會見頂。曹續指,按息雖或升至4厘,但根據經絡按揭息率指數(MMI)過往數據,對比逾30年的平均息率為4.89厘,現時的按息水平步入正常化,仍屬正常水平。

樓市走勢|料2023年現樓及樓花按揭宗數升一成

今年本港經濟受新冠疫情影響而持續下行,加上加息陰霾下,樓市跌勢不斷,發展商推盤步伐亦受阻,下半年多個新盤銷售未如理想,二手交投同樣疲弱,從而影響按揭市場。今年首11個月現樓按揭宗數為77,450宗,首11個月樓花按揭宗數則為3,895宗,曹德明預計整年現樓及樓花宗數達82,450宗及4,145宗水平,按年跌19.6%及30.6%。

曹德明表示,寄望防疫政策放寬後,2023年經濟能進一步改善,加上通關在望等因素刺激樓市,有助發展商加快推盤步伐,樓市有望「疫後重生」,料2023年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長,全年有望按年升約一成至91,000宗及4,600宗水平。

樓市走勢|料新取用按揭貨款金額及宗數升一成

今年一二手市場交投持續回落,加上加息陰霾下,影響買家入市意慾,市場氣氛仍持觀望態度,使按揭數字全線下跌,根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示,首10個月的新取用按揭貨款金額及宗數為2,610.07億元及53,912宗。曹德明預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數達3,040億元及62,900宗水平,按年跌23.9%及24.3%。而社交距離措施放寬,多家發展商及地產代理表示有利本港經濟及樓市,料經濟即將復甦,樓市出現曙光,按揭市場亦有望回升,預計2023年新取用按揭貨款金額及宗數可達到3,400億元及70,000宗水平,比今年升約一成。

樓市走勢|料轉按金額及宗數回落約15%

今年上半年拆息仍然低企,加上「波叔PLAN」的支持下,誘發部分客戶的轉按意欲,使轉按宗數一度上升,今年首10個月轉按金額及宗數達1,034.77億元及22,967宗,曹德明預計整年的轉按金額及宗數達1,200億元及26,600宗水平,按年升11.7%及5.6%。然而下半年香港開始加息周期,拆息亦升至15年高位,料下年低息環境不再,此外銀行亦陸續調升按揭計劃的息率,轉按引因驟減,預料2023年的轉按金額及宗數比今年回落約一成半至1,000億元及22,500宗水平。

樓市走勢|十大樓按新聞

自2007年起,經絡按揭轉介均於每年舉辦「十大樓按新聞選舉」,藉此了解香港市民最關心的樓按議題,結果如下:

  1. 息口上升,本港銀行上調H按鎖息上限
  2. 「波叔PLAN」放寬高成數按揭樓價上限,1000萬樓最高可借9成
  3. 美聯儲年內多番加息,本港銀行事隔4年再次展開加息(P)步伐
  4. 樓價下調,第3季負資產新增個案按季急增近9倍
  5. 一個月拆息攀升至逾14年新高,銀行結餘跌穿1000億元
  6. 金管局放寬物業按揭壓力測試要求
  7. 按揭證券公司年內多次上調定息按揭計劃息率
  8. 按揭市場競爭激烈,銀行為爭取生意,現金回贈加碼至2%以上
  9. 房屋會接納銀行提供H按給居屋買家選擇
  10. 香港銀行公會新增住宅物業轉按電子支付安排

樓市走勢|業主對息口變化十分敏感

結果顯示,「息口上升,本港銀行上調H按鎖息上限」成最多人投選的按揭新聞,佔總投票人數達21.2%;其次「波叔PLAN放寬高成數按揭樓價上限,1000萬樓價最高可借9成」成第二位,佔整體16.4%;至於「美聯儲年內多番加息,本港銀行事隔四年再次展開加息(最優惠利率P)步伐」則佔整體13.4%及排名第三位。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,今年選舉排行榜前三名中,關於息口走勢佔據了兩席,相信因息口直接影響供樓開支,業主對息口變化亦十分敏感。而今年本港銀行連番上調最優惠利率P及H按計劃鎖息上限,供樓負擔及上車要求均有所增加,因此成為大眾最為關注的新聞。另外,按揭成數是上車重要因素之一,今年「波叔PLAN」推出後進一步放寬高成數按揭樓價上限,使首置人士更易上車,亦助換樓人士以高成數按揭換樓,促進換樓市場交投,因此亦受到不少市民關注。

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