樓市走勢｜換樓客入市捧三房單位！沙田新城市廣場3房累減122萬、大圍盛世3房勁減280萬沽

【樓市成交】中港通關在港，算是為沉夕一段時間的香港樓市，帶來一點沖喜。然而，息口未加完，樓市走勢壓力仍在，不少業主放盤都有價講，減幅往往不菲，刺激一批換樓客入市。其中沙田新城市廣場3房累減122萬元、大圍盛世3房勁減280萬元沽！

樓市成交個案（1）沙田新城市廣場3房1028萬獲區內換樓客承接

中原地產沙田豪宅大圍站分行區域營業經理敖國偉表示，臨近年尾，市場情緒逐漸改善，入市意慾有所提升。沙田市中心本月暫錄約9宗成交，沙田新城市廣場佔2宗，屋苑最新錄5座(紅棉閣)中層F室，實用面積652平方呎，建築面積767平方呎，3房間隔，7月放盤時叫價約1,150萬元。

累減122萬元仍賺608萬元

日前最終以1,028萬元將單位沽出，折合平均實用呎價15,767元，累減122萬元。

中原敖國偉指，新買家為區內換樓客，見近日樓價回落，把握機會入市單位自住，原業主於1994年以420萬元買入單位，持貨28年，賬面獲利608萬元，單位期內升值約1.4倍。

樓市成交個案（2）南豐新邨3房戶668萬獲承接

中原地產康怡逸樺園分行高級分行經理劉子峻透露，南豐新邨12月錄得5宗樓市成交，平均實用呎價13,417元。中港兩地通關在即，買家恢復入市信心。屋苑成交價開始回穩。

分行促成成交單位為南豐新邨2座低層E室，實用面積516平方呎，建築面積627平方呎，3房間隔，附有裝修。業主以668萬元將單位易手，折合平均實用呎價12946元。

劉子峻指，原業主於2011年以440萬元買入單位，持貨11年，帳面獲利228萬元，單位升值52%。

樓市成交個案（3）大埔太湖花園3房戶690萬獲換樓客承接

中原地產新界東豪宅逸瓏灣第二分行分區經理吳日榮表示，加息持續，加上臨近年尾，不少業主擴大減幅，大埔太湖花園最新錄17座中層F單位，建築面積795平方呎，實用面積608平方呎，3房間隔，放盤時開價約750萬元，議價後以690萬元易手，累減60萬元，平均實用呎價11,349元。

中原吳日榮表示，新買家為換樓客，見近日樓價回落，把握機會入市單位自住。據了解，原業主於2001年以約242萬元購入單位，持貨21年，是次沽出單位賬面獲利約448萬元離場，單位期內升值約1.9倍。

樓市成交個案（4）油塘OCEAN ONE海景套三房戶同區換樓客1088萬承接

中原地產東九龍蔚藍東岸分行分區營業經理廖忠堅透露，分行最新錄得一宗油塘OCEAN ONE成交，單位為高層B室，實用面積772平方呎，建築面積1020平方呎，屬三房套房間隔，另設工人套房，單位座向東南方，可享避風塘海景及翠綠山景，最初開價1,200萬元，期間曾調整叫價，最新降價112萬元或9%，以1,088萬元易手，折合實用呎價14,093元。

原業主持貨9年賬面僅獲利7萬離場

廖忠堅指，新買家為同區換樓客，鍾情上址景觀優質，見近日樓價向下調，加上同類放盤極罕有，即把握機會入市，成功升級換樓。據悉，原業主於2013年12月以1,081萬元買入單位，持貨9年，是次沽出單位賬面僅獲利7萬元離場。

樓市成交個案（5）馬鞍山帝琴灣3房套1280萬元獲用家承接

中原地產馬鞍山迎海御峰分行資深區域營業經理胡耀祖表示，隨著內地及港府進一步放寬防疫措施，增加買家入市信心，馬鞍山區本月至今暫錄約70宗成交，其中帝琴灣剛錄本月首宗成交，最新錄凱琴居10座中層A室易手，單位建築面積1,390平方呎，實用面積1,109平方呎，3房連套房間隔，開價約1350萬元，雙方議價後以1,280萬元易手，實用平均呎價11,542元。

中原胡耀祖指，新買家為換樓客，據了解，原業主於1998年以749萬元購入單位，持貨24年，賬面獲利約531萬元離場，單位期內升值約71%。

樓市成交個案（6）青怡花園三房套583.8萬易手

利嘉閣地產葵青-青衣青怡花園分行高級市務經理鄺皓聰表示，該行新近促成青衣青怡花園6座中層C室的二手成交個案。單位實用面積約547方呎，屬三房套間隔，外望內園景觀。

鄺氏指出，原業主早前開價約600萬元將上址放售，雙方議價後略為減價約16.2萬元，近期以約583.8萬元易手，折合實用面積呎價約10,673元。

原業主8年帳賺45.8萬離場

新買家心儀單位間隔方正實用，廳大房大，屋苑環境幽靜宜居，議價後決定入市。

據悉，原業主2014年以約538萬元購入，持貨約8年，帳面獲利約45.8萬元，物業升值約8.5%。

樓市成交個案（7）大圍盛世3房累減280萬元獲承接

中原地產沙田第一城分行區域營業董事黎宗文表示，內地及本港放寬疫情措施，整體大市氣氛有好轉。沙田及大圍區本月至今暫錄約93宗成交，其名城12月暫錄約4宗成交，屋苑最新錄3期盛世5座中層ND室，單位建築面積994平方呎，實用面積752平方呎，3房連套房間隔，7月放盤時叫價約1560萬元，11月減至1,328萬元，日前議價後以1,280萬元易手，實用面積呎價17,021元，累減280萬元。

持貨3年賬面獲利約91萬離場

據了解，新買家為換樓客，感單位間隔合用，價錢合理，即入市單位自用。原業主則於2019年以1,189萬元購入單位，持貨3年，是次沽出單位賬面獲利約91萬元離場，單位期內升值約7.7%。

樓市成交個案（8）海天晉4房套海景戶獲外區用家1880萬承接

將軍澳兩大交通基建啟用，持續吸引外區客進駐，美聯物業將軍澳蔚藍灣畔分行高級分區營業經理林振聲(LAM CHUN SING)表示，該行近日促成海天晉4房套交投，單位以1,880萬元獲外區用家承接。

林振聲表示，上述成交單位為海天晉3座中層A室，實用面積978呎，屬於4房套連儲物室間隔，單位外望將軍澳跨灣大橋一帶，日夜景色吸引。

持貨超過6年帳面獲利474.6萬

據了解，單位放盤超過1年時間，近日終獲外區買家以1,880萬元承接，折合實用呎價19,222元。

資料顯示，原業主於2016年4月以1,405.4萬元購入上述單位，持貨超過6年，帳面獲利474.6萬元，單位升值約34%

香港置業：12月首20日將軍澳區20個私人屋苑二手住宅按月升3成

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，12月至截至20日，二手住宅錄1,696宗註冊，較11月同期的1,575宗增加約7.7%；當中將軍澳區20個私人屋苑錄109宗註冊，較11月同期的84宗增加約29.8%，表現勝大市。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，12月註冊個案一般主要反映11月市況。

12個屋苑二手住宅註冊量按月報升

將軍澳區20個私人屋苑中，12個屋苑二手住宅註冊量按月同期報升，6個屋苑報跌，2個屋苑持平；報升屋苑中，怡心園錄5宗註冊，較11月同期的1宗增加4倍；清水灣半島及峻瀅1期各錄得3宗註冊，同樣較11月同期的1宗增加2倍。

報跌屋苑中，南豐廣場及將軍澳廣場各錄得3宗註冊，同樣較11月同期的6宗減少50%；維景灣畔錄8宗註冊，較11月同期的11宗減少約27.3%。

將軍澳中心暫以21宗註冊居榜首

至於本月至今二手住宅註冊量將軍澳區20個私人屋苑排名方面：

• 將軍澳中心暫以21宗註冊居榜首，較11月同期的10宗增加1.1倍；
• 新都城暫以16宗註冊排第二，較11月同期的15宗增加約6.7%；
• 領峯錄8宗註冊，較11月同期的3宗增加逾1.6倍，與維景灣畔暫並列第三。

將軍澳區20個私人屋苑二手住宅註冊量

 *截至12月20日
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料提供：土地註冊處及香港置業資料研究部

樓市走勢｜經絡：最新MMI報2.72厘連升5個月

根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2022年10月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.72厘，按月升14點子，連升5個月，並創2009年1月後即近14年新高。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，2022年10月份平均一個月銀行同業拆息（HIBOR）按月升44點子至2.73厘，連升5個月，創2008年10月後即14年新高，使H按實際按息升至封頂位。而根據金管局住宅按揭統計調查，10月份H按選用比例報84.1%，大部分新造客戶仍傾向選用H按計劃，因拆息顯著上升，MMI亦同步上升。

樓市走勢｜MMI將將逐步上升挑戰3厘

另外，臨近年尾，銀行受季節性因素影響而資金緊張，使拆息維持高水平，今日一個月銀行同業拆息（HIBOR）報4.65厘，已接近一個月維持4厘以上。在資金成本壓力下，多間本地銀行於11月及12月陸續上調最優惠利率（P）合共0.5厘，同時亦再次上調H按計劃鎖息上限。在息口上升的情況下，將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平，曹德明料MMI將逐步上升，年內或挑戰3厘以下水平。

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