樓市展望2023｜四高打擊樓市創四低紀錄！美聯料樓價U型走勢先穩後升10%！10大建議可尋寶屋苑曝光

【樓市走勢2023】中港通關在望！市場預期將為香港注入動力！尤其是香港樓市，近日不少新盤「封盤」，正正就是等待通關消息。「四高」打擊樓市締造「四低」紀錄，2022年香港樓價大跌已成定局，展望2023年樓市走勢，美聯物業預計復常在望、放緩加息，料2023年香港樓價「先穩後升」約10%呈「U型走勢」，當中10大建議可尋寶屋苑曝光！

「四高」打擊，締造「四低」紀錄

2022年即將完結，美聯物業回顧2022年樓市先後受疫情、息率、移民潮、美匯指數「四高」打擊，締造「四低」紀錄；惟隨著最近中港兩地陸續放寬防疫措施；加上美國聯儲局加息步伐有望放緩，香港樓市亦現「復常」曙光。

2022年迄今香港樓價呎逾14%

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，2022年香港樓價反覆下跌，2022年迄今呎逾14%，重返5年半前水平，亦較歷史高位回落約17%。至於樓市成交方面，相信新盤「量額」勢同步創自2013年一手銷售條例後的新低；二手成交量則料創1996年有紀錄以來最低。

樓市走勢2023料將出現「U型走勢」

展望2023年，雖然經濟仍存在不少變數，但相信低谷已過，疫情對樓市的影響正日漸減弱，只待2023年美國加息明顯放慢，資金回流，以及正式恢復中港通關等利好消息持續出現，2023年樓價及交投勢同步回暖，將出現先穩後升的「U型走勢」，全年樓價或升約10%。一手受惠於發展商重新加速推盤步伐，相信全年樓市成交量將按年急升約7成半至1.6萬宗；二手亦同步回暖，估計成交量將按年升約3成半至約5萬宗水平。

第一低：整體物業註冊量創32年有紀錄新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，2022年疫情、息率、移民潮、美匯指數「四高」打擊樓市，締造「四低」紀錄。受疫情影響，加上息率上調，打擊樓市交投，同時在發展商放慢推盤步伐下，導致整體交投急跌。估計2022年整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量將跌穿6萬宗水平，比起沙士爆發的03年87,000多宗更少，將創自1991年後的32年紀錄新低，反映2022年香港樓市交投相當疲弱。
 

第二低：新盤及二手樓市成交量齊創新低

新盤方面，隨著2022年發展商推盤步伐放緩，加上樓市氣氛審慎，全年一手表現失色。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，2022年新盤將「量額」齊跌，一手成交量將由2021年的16,666宗，大跌約45%至今年全年預測約9,100宗，宗數比起過去8年平均亦低約44%；全年銷售金額則預期錄得約930億元，較去年的約2,212億元按年急降約58%，較過去8年平均亦少約52%，雙雙創自2013年一手銷售條例後的季度新低。

2022年二手表現同樣疲軟，「量額」雙雙下跌。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，2022年二手住宅成交量估計將錄約3.7萬宗，較去年錄得的59,671宗大跌約38%，創自1996年有紀錄以來最低；至於二手成交金額則估計錄得約3,000億元，按年挫逾41%，則創6年新低。

第三低：流通率創紀錄新低

隨著2022年二手交投下挫，反映物業交投活躍程度的流通率估計跌至3%，創自1996年後的27年紀錄新低，比率不僅較2021年全年4.9%減少1.9個百分點，亦較沙士爆發的03年約4.6%及11至21年辣招實施後平均約4.3%更少，可見2022年二手交投表現相當淡靜。

「四低」紀錄｜第四低：樓價創5年半新低

香港樓價方面，「美聯樓價指數」最新報146.99點，本年迄今跌約14.35%，重返5年半前水平，以按年跌幅計算，更創廿二年最大年度跌幅。與2021年歷史高位比較，跌幅更達17%。不過，須留意的是，「美聯信心指數」最新報49.9點，按周升15.2%，連升4星期，創22周新高，亦較11月中低位大幅回升76.3%，減價盤減少，信心指數回升，反映業主的信心已經較前大幅改善；雖然目前信心指數仍然低於平均值，但若然減價盤持續減少，令信心指數升穿平均值，樓價將有望回升。

息口升樓價跌：置業支出降

布少明表示，香港息口上升，無疑加重業主供樓負擔，但隨著樓價下調，卻有助抵消新買家供款上升壓力。「美聯樓價指數」2022年迄今已跌逾14%，部份藍籌屋苑的樓價已跌超過2成。

例子1：美孚新邨

以美孚新邨為例，2022年初調整實用呎價約13,271元計算，假設一個581平方呎單位，價格約771萬元，以當時P按2.5厘計算，承造30年按揭及9成按保，每月供款約28,790元；反觀，今次加息0.25厘後，最新新造P按已升至3.375厘，惟期間樓價下調，最新一周調整實用呎價約10,341元，同一面積單位的價格約600.8萬元，下跌超過2成，而每月供款亦相應下調至約25,101元，即新買家每月供款少約12.8%。

值得留意，由於香港樓價回落，現時新買家入市的首期支出減少，以此例子，首期減少約17萬元。

例子2：德福花園

另外，以德福花園為例，2022年初調整實用呎價約14,354元計算，假設一個517平方呎單位，價格約742.1萬元，以當時P按2.5厘計算，每月供款約27,709元；隨著樓價下跌超過2成，同一面積單位現時的價格約577.3萬元，今次加息後每月供款約24,120元，即新買家每月供款少約13%；首期亦減少約16.5萬元。可見縱使息口上升，惟因為樓價下調，新買家現時入市的首期減少，供樓支出亦比起年初入市更低。

樓市走勢2023｜農曆新年後有望出現「小陽春」

美聯物業指出，疫情影響香港整體經濟已達3年，香港樓市亦飽受其害。不過，其實上述利淡因素已有所改善，當中港府持續放寬防疫措施有利整體經濟，亦有傳中港有望2023年初正式恢復通關；加上市場預期2023年息口見頂、移民潮有所降溫、美匯指數已從高位有所回落等。除此之外，香港樓市亦有利好因素支持，如：

• 供應走勢平穩，短期內難以大幅增加；
• 失業率持續改善，最新回落至約3.7%，錄跌7個月，創近3年新低。
• 港股由低位大幅反彈，投資氣氛明顯改善。

一般而言，股市走勢會走先於樓市2至3個月，因此香港樓市有望農曆新年後料見「小陽春」，屆時配合發展商加快推盤而重拾生氣。

內外全面通關吸資金

值得留意，《施政報告2022》吸納人才成為重要的篇幅，並公布吸人才六大重點，加強香港的競爭力，同時又為香港樓市注入新動力。當中首推「高端人才通行證計劃」，吸引高薪人才和全球百強大學畢業生來港工作，此外，「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「科技人才入境計劃」、「非本地畢業生留港/回港就業安排」亦有不同的優化措施，而最重要的是，是次《施政報告》提出合資格外來人才可在成為香港永久性居民後，申請退還在港置業已繳付的辣稅。為樓市帶來新的購買力，長遠更可吸引人才在香港落地生根，增加歸屬感。

有助增加來港置業意欲

與此同時，過去3年本港於疫情困擾下，訪港旅客數目大減，不過隨著本港有望對內外全面通關下，相信大量旅客來港，帶動本港的旅遊業、酒店業、零售業、餐飲業等等。同時亦有助增加來港置業意欲。

事實上，回顧過去3年本港於疫情困擾下，對內地買家來港置業意欲亦帶來影響。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，2022年首10個月內地買家（以姓名的英文拼音鑒別）佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量比率錄約10.6%，較2021年全年約13.2%有所回落。主要原因相信是2022年內地買家/新香港人心儀區域(如啟德、黃竹坑站、南昌站、將軍澳等)的全新盤減少所致。

部份內地買家轉投二手市場

事實上，去年內地買家中，近半購入上述的一手盤；反觀，2022年上述地區一手減少，尤其是黃竹坑站及南昌站未再有全新盤推出，導致本年首10個月不足3成內地買家購入。

正因如此，部份內地買家轉投二手市場，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，2022年首10個月內地買家(以姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市二手住宅註冊量比率錄約8.2%，較去年全年約7.2%增加1個百分點，連升2年，並創自2011年後的11年新高。

已見有國內客偷步入市的「身影」

值得留意，自2020年疫情爆發後，中港兩地居民至今無法正常通關，因此近年內地買家估計不少為早年移民香港並持有本地永久性居民身份證的「新香港人」。不過，隨著防疫的放寬以及通關在即，已見有國內客偷步入市的「身影」。美聯物業的成交個案亦復見國內客及投資客入市情況，某程度反映有個別人士睇好後市，趁低吸納執筍貨。若然明年陸續恢復全面通關，相信內地買家會重投香港樓市，配合發展商重拾推盤下，內地買家投入新盤比率會回升。

2023年全新盤單位總數約3.02萬伙

展望2023年樓市走勢，估計全年有機會登場的全新盤單位總數約3.02萬伙。當中：

• 新界區以食正「北部都會區」概念的元朗及天水圍有6,313伙為數最多
• 其次屯門及深井亦有4,141伙
• 九龍區以啟德及九龍城約5,455伙排名首位
• 將軍澳區亦有5,179伙待發售新盤
• 港島區當中的南區，有待推售的新盤達2,611伙，是明年區內重點區域。

當然，各項目於年底前推出與否，要視乎發展商銷售策略，至於待批預售項目更要視乎獲批進度。事實上，每年實際推盤量往往較政府原先預期為少。統計2015至2022年的每年推盤量，過去8年平均每年推售約16,900伙單位。 

2022年一二手齊回彈、樓價或升約10%

展望後市，布少明認為，現時本港正走向「復常」，與國內全面恢復通關指日可待，相信樓市「最壞時刻已過」。隨著疫情對樓市的影響正日漸淡化，只要美國加息步伐減慢，屆時無論交投及樓價均有望回穩，預計2023年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗的水平。至於2023年樓價則料將「先穩後升」，全年樓價或升約10%。

現時買樓仍有議價空間

布少明續稱，如相信香港樓價有機會見底反彈，又有置業的需要，可以到一些樓價跌得較深的藍籌屋苑尋寶；不過由於藍籌屋苑捧場客亦多，一旦香港樓市復常，反彈的幅度亦會較高。加上現時樓市未直接受惠於放寬防疫措施，業主信心未完全回復，仍然有議價空間，造就「尋寶者」入市「執筍貨」的機會。

買樓攻略｜10大建議可尋寶屋苑

 數截至12月19日；資料來源：美聯物業房地產數據及研究中心

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