樓市走勢2023｜香港樓市捱多半年！港置：料樓價觸底反彈5%

【樓市走勢2023】香港加息未完，業主供樓負擔真金白銀有增無減，困擾香港樓市走勢。地產代理香港置業相信，2023年初香港樓價仍處於調整階段，料最快2023年上半年加息周期有見頂跡象，香港樓市「能見度」好轉，才會呈現大突破，預計2023年香港樓價觸底反彈5%。

樓市走勢｜樓價由年初高位下滑近15%

今年香港樓市受疫情反覆、加息周期及外圍市況不穩等多項利淡因素影響，樓價由年初高位下滑，至今已回落近15%，創2000年後最大跌幅。香港置業行政總裁馬泰陽表示，雖然今年底政府取消來港人士「黃碼」及免掃「安心出行」安排再為防疫措施鬆綁，但由於香港樓市跌勢已成，經濟復甦亦需時，推出相關措施難即時為市場挽回劣勢，加上本港加息周期跟隨美國展開，港銀多次上調最優惠利率(P按)，窒礙買家入市信心，成交量屢創新低。

2023年初香港樓價仍處於調整階段

馬泰陽指出，除非社會加快復常，以及中港通關盡快落實，才有望提振經濟及穩住樓市，否則樓市「撤辣」無期，2023年樓市前景「能見度」將持續偏低。馬泰陽相信，2023年初香港樓價仍處於調整階段，料最快2023年上半年加息周期有見頂跡象，香港樓市「能見度」好轉才會呈現大突破，預計2023年香港樓價觸底反彈5%。

價跌暫未有帶動成交量升

2022年全年香港樓價跌幅擴大，不過價跌暫未有帶動成交量升，今年新盤銷售量顯著減少，香港置業資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示：

2022年(截至12月18日)新盤售出約9,035伙，保守估計全年售出不足10,000伙，創自2013年一手銷售條例後新低；
二手住宅註冊(截至12月16日)只錄得35,878宗，料全年勢創自1996年以來有紀錄新低；樓市交投陷入比沙士時間更低的「冰封狀態」。

香港樓價有機會在上半年持續尋底

馬泰陽表示，2023年香港樓市前景「能見度」仍然低，特別於上半年，若《財政預算案》仍不撤走辣招，香港樓市缺乏利好因素支持，香港樓價有機會在上半年持續尋底。不過今年香港樓價已調整近一成半，相信對有需要自住的上車及換樓客而言入市成本降低不少，具有一定吸引力，因此預料2023年首季香港樓市或有輕微回暖跡象，成交量有機會由谷底稍為回升，呈現「小陽春」格局。整體而言，料最快2023年下半年市場逐步明朗，待樓市解凍才有新突破，預期2023年香港樓價「先跌後彈」，觸底反彈5%。

香港息率有望2023年同步見頂

美國聯邦儲備局於12月加息0.5厘，加息幅度合符市場預期，令聯邦基金目標利率提高至4.25厘至4.5厘，為2007年以來最高水平。今次加息為今年第7次加息，累加4.25厘。是次本港有大型銀行亦即時跟加，將最優惠利率（Prime rate）上調0.25厘，年利率由5.375厘調高至5.625厘，年內累計加息3次達0.625厘，相比之下，港銀跟加幅度細、速度慢。由於市場預料美國將放慢加息步伐，並於2023年見頂，而隨著美國通脹放緩，相信香港息率亦有望2023年同步見頂。

息口走勢最影響入市決定

香港置業研究部董事王品弟表示，根據香港置業於11月底至12月初進行的調查，成功收回352份有效問卷。

「息口走勢」首次成為最影響受訪者入市因素，佔比近2成半(即24.7%)，更創下自2016年第2季有紀錄以來新高；
其次，有約20.6%的受訪者認為「樓價走勢」為最影響入市的決定因素；
有約17.6%的受訪者則認為按揭優惠最影響其入市決定。

逾半人料未來12個月息口將會上升

事實上，市場普遍預期美國明年加息持續，據調查顯示：

有逾5成半人(即約56%)預計香港銀行未來12個月息口將會上升，創2020年第2季有紀錄以來新高；
有31%的受訪者認為本港未來12個月的息口不變；
僅13%的受訪者認為息口會下跌。

多數人接受最多加1厘息

另外，假如本港銀行加息：

有多達47.4%的受訪者接受加息幅度為50點子至1厘，比例創逾5年以來新高；
其次為接受加息幅度為1厘以上至2厘，佔約25.9%；
接受加50點以下佔約22.4%；
最後，接受加息2厘或以上僅佔約4.4%

息口最快有機會首季後見頂

隨著港美息口差距進一步擴寬，加上拆息已一段時間維持高水平以及銀行結餘下降至千億元以下，在資金成本壓力下，港息亦需步入加息周期，早前一個月HIBOR更升穿5厘，曾創15年以來新高，而本港銀行亦調整息口，預料本港利率亦會持續上揚，變相增加置業人士的上車門檻。

不過，聯儲局逐步放慢加息步伐，意味著美加息周期2023年見頂，本港銀行加息壓力相信會隨之而減少，息口有望回落，屆時香港樓價有望觸底反彈。若以1年較短加息周期推算，最快有機會首季後見頂，為市場增添利好因素，屆時香港樓市將否極泰來，香港樓價或觸底反彈5%。

睇好後市的市民反彈至約28.4%

事實上，根據調查顯示，雖然仍有逾5成受訪者睇淡後市，預期未來12個月的香港樓價持續下跌，但該比例已由上季超過６成的紀錄新高回落9.1個百分點；與此同時，睇好後市的市民，由上季低位不足2成反彈至約28.4%；並有最多受訪者認為未來12個月香港樓價將上升5%以內，有約22.7%，反映市民對2023年香港樓價看法非一面倒悲觀。

近半人認為香港樓市是最穩健的資產

王品弟亦指出，即使面對外本港銀行加息，香港樓價跌等利淡因素充斥，但仍有約5成受訪者認為香港樓市是最穩健的資產，自2020年第3季有紀錄以來，均排榜首，亦創有紀錄以來新高；另外，相信受本港息口持續上升，加上股市不穩的帶動下，現金及活期定存相對為風險較低，因此有約16.6%的受訪者認為現金及活期定存為最穩健資產；其次有約13%的受訪者認為股票及基金為最穩健資產。

長遠來說有助資金流入香港樓市

政府最新一份《施政報告》雖然有提及放寬非本地人的置業辣稅，但調查顯示，仍有約61.9%的受訪者認為未有受惠《施政報告》中的房屋相關政策。馬泰陽表示，《施政報告》推出多項吸納外來人才來港的措施，包括提出合資格人士可以「先置業，後退稅」，措施有助減低外來人才在港置業的稅務負擔，增加人才留港發展的誘因，長遠來說有助資金流入香港樓市，有利後市發展。加上現時政府積極研究與內地通關，有利資金「北水南調」，為香港樓市注入新資金。

釋放將軍澳的發展潛力

另外，《施政報告》亦提出六大基建，推展興建三條主要幹道及三條策略鐵路，相信能帶動受惠地區人流，帶旺該區經濟，區內樓市將會受惠；而當中的將軍澳藍田隧道和將軍澳跨灣大橋已於本月中正式通車，相信可釋放將軍澳的發展潛力，帶動地區的發展和經濟活動，刺激將軍澳區的人口及住屋需求進一步上升。

股市回升有利整體樓市投資氣氛

雖然本港近日的防疫措施有所放寬，為社會步向全面復常再踏前一步，但市場未有如期般回暖，加上12月屬市場上的傳統淡季，相信樓市仍需要一段時間解凍。由於過往的樓市表現亦受股市影響，隨著股市從低位回升，相信亦有利於整體樓市投資氣氛。

香港經濟有望逐步走出困局

展望2023年，馬泰陽認為有幾個關鍵因素左右香港樓市未來發展：

首先，是次美國聯儲局加息0.5厘，雖然聯儲局暗示最終利率預期或再上調，並預測明年利率中值由4.6厘上調至5.1厘，本港銀行無可避免跟隨加息，但預料隨著美國通脹放緩，美國將放慢加息步伐，加息周期最快明年上半年結束，相信香港息率亦有望明年中見頂，為樓市帶來利好因素；
其次，市場憧憬防疫措施逐漸鬆綁，本港經濟民生步向復常。
再加上中港有望通關，相信本港最壞的情況已經過去，香港經濟有望逐步走出困局。

樓市走勢2023年｜首季樓市再現「小陽春」

對現時入市的準買家而言，2022年至今香港樓價已調整近15%，入市成本降低不少，相信市場仍有不少具實力的買家伺機入市，2023年首季香港樓市或有回暖跡象，成交量有機會由谷底稍為回升，再現「小陽春」。

預料2023年樓價觸底反彈約5%

惟2023年上半年香港樓市「能見度」仍低，下半年倘若有好消息或者市場明朗化，料樓市最快2023年中才呈現突破，預料2023年香港樓價觸底反彈約5%。至於成交方面，若市場明朗化，預測2023年新盤銷售將按年反彈逾6成至約1.5萬宗水平；而二手成交則按年反彈逾2成至約4.5萬宗水平。

樓市走勢2023｜香港樓市至少捱多半年！3個因素決定升跌！港置：料樓價觸底反彈5%