樓市走勢｜11月私宅轉手257宗錄虧損！逾12年來單月最傷

【樓市走勢】香港樓市走勢繼續向下，香港樓價受壓，不少業主劈價，甚至蝕讓賣樓！利嘉閣地產表示，11月要蝕錢賣樓的個案多達257宗，為過去12年多（即147個月）以來最多，首度按月突破200宗蝕讓的水平。展望12月份截至16日為止的上半個月，損手比例更增至17.4%，弱勢未能扭轉！

樓市走勢｜帳面獲利佔比連跌7個月

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，市況低迷，連環加息及疫情升溫等一眾負面因素持續打擊業主沽貨心態，減價蝕讓個案蔚然成風，導致轉手獲利比率及賺幅雙雙再挫。

綜合土地註冊處資料所得，2022年11月份全港1,525宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,252宗，佔比82.1%，較前月再跌5.5個百分點，連跌7個月，創2009年八月以來的160個月(即逾13年)新低。

樓市走勢｜11月要蝕錢賣樓的個案多達257宗

值得注意的是，11月要蝕錢賣樓的個案多達257宗，為過去12年多（即147個月）以來，首度按月突破200宗蝕讓的水平。

按物業區域劃分：

11月份新界區表現最佳，以84.0%之數壓過港島成為獲利成功比率最高的分區，惟按月跌3個百分點；
其次為港島區，報79.9%，按月跌8.2個百分點；
九龍區表現遜色，只錄得79.3%，且按月大跌9.6個百分點。

1,001萬至1,200萬元中高價樓獲利比率最高

按物業轉售價格分析，樓價介乎1,001萬至1,200萬元的中高價樓組別之獲利比率最高，錄得84.6%，按月跌1個百分點，涉及宗數88宗；此外，801萬至1,000萬元組別，月內獲利比率達83.8%，按月大減8.8個百分點，表現略勝整體大市。

每宗私宅轉手個案平均賺幅只達45.1%

另外，數據顯示今年11月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只達45.1%，按月急跌12.8個百分點，創自2012年2月後的近129個月（即近11年）新低。

11月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為36.9%，按月跌2.3個百分點，共錄562宗；至於帳面錄得虧損者增至257宗，佔比按月大升5.3個百分點至16.9%，為自2009年8月以來逾13年的按月新高，並連續兩月衝破一成水平；而平手的個案則有16宗，佔比也增至1%。

嘉湖山莊獲利成功比率最高

此外，環顧11月10個獲利登記最多的屋苑，當中不再有百分百獲利的屋苑，獲利成功比率最高的屋苑：

首位為嘉湖山莊的90%
其次是將軍澳中心的88%

嘉湖山莊每宗轉手平均賺幅最高

此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的17.1%至最多的89.7%不等。當中嘉湖山莊成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達89.7%。至於11月榜內賺幅最低者為樓齡相對較低的日出康城，平均每宗只賺約17.1%，而次低者為愉景灣的25.1%。

較多業主仍急於出貨

陳海潮指出，11月下旬，市況持續淡靜，一手新盤推售反應一般，二手同告冷清，加上期間疫情逐漸升溫，至12月單日確診人數回升至逾萬宗水平，另外市場又憂慮月中息口持續上升；致使較多業主仍急於出貨，當中不乏持貨期較短者，故明顯拉低獲利比率及賺幅。

12月上半月損手比例增至17.4%

展望12月份，本月截至16日為止的上半月，二手私宅轉手獲利比率進一步回落至81.8%的水平，而當中損手的比例更增至17.4%，預期整月在基本市況無大變化下，全月獲利比率及平均賺幅料維持在相若水平震盪。

11月份二手私宅獲利登記最多屋苑

屋苑名稱	獲利買賣登記宗數	整體二手買賣登記宗數	獲利成功比率	每宗轉手個案平均賺蝕幅度
日出康城	43	52	83%	賺17.1%
沙田第一城	20	29	69%	賺48.7%
嘉湖山莊	19	21	90%	賺89.7%
新都城	15	18	83%	賺65.5%
愉景灣	14	19	74%	賺25.1%
將軍澳中心	14	16	88%	賺58.2%
維景灣畔	13	15	87%	賺80.1%
美孚新	13	15	87%	賺70.1%
麗港城	12	14	86%	賺56.4%
天晉	12	14	86%	賺28.3%

註：物業登記以期內已知買入價的二手私宅登記個案計算
資料提供：利嘉閣地產研究部

中原估價指數(主要銀行)CVI持續低企10點以下

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周CVI最新報2.54點，較上周3.80點下跌1.26點。CVI連續13周處於10點以下谷底徘徊，最高9.77點，最低2.54點。預告樓價下調未結束，調整時間相當漫長。息口持續向升，銀行按揭取態繼續審慎保守。指數尚未反映12月美國放緩加息後的市況，未來數周CVI走勢有待觀察。

銀行估價取態更趨謹慎

今年9月美國加息0.75厘及本港主要銀行上調最優惠利率0.125厘後，銀行估價取態更趨謹慎。CVI隨即跌破10點水平，同期樓價跌勢明顯擴大，CCL向下跌穿170點。11月初美國加息0.75厘及本地銀行上調最優惠利率0.25厘當周，CVI跌至3.95點，同期CCL進一步跌破160點水平。近13周CVI持續處於10點以下谷底，樓價跌勢未止，同期CCL暫時累7.06%。

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