首次置業懶人包2021】香港樓市又升過!新盤陸續推出,未上車的市民如用首次置業條件買樓有何著數?目前在港買樓涉及多種稅項,若想慳最多稅款,就要以首次置業名稱入市。

首次置業懶人包2021|5個要點必知 

香港財經時報》整合首次置業懶人包,本文可歸納五個要點,包括:

  1. 首次置業定義
  2. 三個好處
  3. 買樓時基本開支
  4. 分析名人以「首置身份」買樓背後蹺妙之處
  5. 換樓如何符合首次置業條件

(一)首次置業定義

何謂首次置業?翻查按揭證券公司資料,在2019年10月16日公布新的按揭保險計劃時,為首次置業人士下了定義:

首次置業定義:指所有扺押人於申請時並未持有任何香港住宅。

即是說,無論是從未買樓的人士,抑或是已賣樓人士,或者曾經與其他人持有物業,現已「甩名」的人士,只要目前未持有住宅物業,也可以符合首次置業的定義。

(二)慳稅是最大好處

首次置業有3個好處,首先最大好處是慳稅,這是吸引真正首次置業人士,以及所謂「自製首置」人士入市的主因。特別是後者,據近期美聯物業研究報告指,內部轉讓「自製首置」再買樓的個案持續增加,今年首季共有1267宗個案,跟去年第四季僅微跌10宗,相差不遠。

首次置業印花稅

下列的從價印花稅表說明,物業稅項是不同樓價根據不同稅率計算得出,首次置業人士最高繳付的稅率為4.25%。但如果本身已持有物業,則需繳付15%印花稅。

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舉例說明首次置業慳稅吸引之處:

假設樓價800萬元,首置人士只需付3.75%印花稅(見下列表),即約30萬元,但非首置人士需要支付15%印花稅,即約達120萬元。

兩者相比下,非首置人士要多付90萬元印花稅。

住宅物業從價印花稅率表

樓價

稅率

2,000,000元或以內

100元

2,000,001元

至2,351,760元

100元
+
超過2,000,000元的款額的10%

2,351,761元

至3,000,000元

1.5%

3,000,001元

至3,290,320元

45,000元
+
超過3,000,000元的款額的10%

3,290,321元

至4,000,000元 

2.25%

4,000,001元

至4,428,570元

90,000元
+
超過4,000,000元的款額的10%

4,428,571元

至6,000,000元 

3%

6,000,001元

至6,720,000元

180,000元
+
超過6,000,000元的款額的10%

6,720,001元

至20,000,000元 

3.75%

20,000,001元

至21,739,120元

750,000元
+
超過20,000,000元的款額的10%

21,739,121元或以上 

4.25%

首次置業貸款計劃|可申請9成按揭

其次,在現時按揭保險計劃下,首置人士購入800萬元以下現樓,可申請最高9成按揭,首期不需太多便可上車。同時,即使過不到壓力測試,但只要收入符合測試前供款與入息比率規定,也可以申請9成按揭,惟獲批後則要繳付額外10%保費。

不過,對於具實力的首置人士來說,9成按揭未必有用,因若果他們選購1,000萬元以上的物業,這類按揭難以大派用場。

首次置業樓盤選擇較多

第三,一般首置人士除了買一、二手私人住宅外,還可以選擇抽新居屋、二手居屋,但當然,資助房屋對「首置」要求更為嚴謹。

然而,具實力的首次置業人士難以申請資助房屋,因其條件未必符合政府規定。

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(三)繳付律師費、佣金

首置人士除了支付首期和印花稅外,以下費用也要繳交,包括律師費(不逾1萬元)、地產代理佣金(約1%)、管理費等。

另外,申請按揭時,要考慮以下要點:

  1. 還款期:通常最長30年,銀行會按照申請人「年齡」和「樓齡」而批出年期。
  2. 按揭利率:目前拆息偏低,大多數人會選H按供樓。
  3. 估價:銀行為物業估價,如估價不足,按揭額有機會減少。
  4. 信貸紀錄:銀行要視乎申請人信貸紀錄而決定批出按揭與否,若果紀錄好,應可批出按揭。

(四)先以公司名義買樓

近期有名人以「首置身份」買樓,比方在4月,瑞信亞太區私人銀行大中華區副主席陶冬以「首置身份」購入九龍站擎天半島一個632平方呎單位,成交價2,200萭元,呎價34,810元。陶冬未必一定以這個較細單位自住,不排除用作投資。

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自製首置身份

類似這些名人以「首置身份」入市比比皆是,甚至大家不禁問:若果這些名人之前有物業,但仍然是首置身份,原因何在?

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,名人先前以公司名義購買物業,之後可以以私人名義持有另一物業,繳交較低印花稅。公司持有的物業,可以用作收租。

(五)限期內賣舊樓符首次置業條件

按照首置定義,相關人士不可持有任何本港物業,但其實有一種情況是例外的。若果本身已經擁有一個物業,但之後再買多一個物業,理應不算是首置人士。不過,只要在某段時間內賣走原有物業,便符合首次置業資格。

陳超國說,不一定要先賣出原先物業後,再買新的物業。他指出,即使買了另一個物業,只要在指定期限(半年或一年)內賣出舊物業就可以。

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先買後賣再向稅務局申請退稅 

但陳超國續稱,要預先繳交15%印花稅,賣出舊物業後,向稅務局申請退稅,並提交相關買賣文件,讓稅務局審核,通過審核後,就會向申請人退回部分稅項,數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價(15%-舊物業稅率)。

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