免受2047大限影響！港九15個999年地契屋苑名單：太古城、大同新邨...

【香港樓市・999年地契屋苑】「2047大限」問題，一直是香港樓市的熱話。今次就這個題目，分析政府續期做法外，還聚焦在「999年地契」（又稱千年契）屋苑，以及港島和九龍2048至2050年地契才到期的屋苑。有專家提醒有意置業人士，買後者屋苑要多加留意。

香港土地契約年期分三種

在香港，土地契約年期是先前港英政府時期定下。據地政總署資料顯示，早年，本港土地契約的年期計有75年、99年或999年三種。

其後，港島及九龍市區的土地契約年期劃一為75年，並容許該等契約續期，惟承租人每年須根據舊有的〈官契條例〉繳付重新評估的地稅。至於新界及新九龍的土地契約，年期一般為99年減三天，由1898年7月1日起計。

政府曾表示，現時超過3萬份新界(包括新九龍)土地的契約將於2047年年中期滿。除了「千年契」物業外，本港有很多物業地契會在2047年或之後期滿。政府如何處理續期事宜，迄今未有具體措施公布。

參照以往政府的做法，在沒有續期權利的土地契約（不包括短期租約及特殊用途契約）上，期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價，惟須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的3%，租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策，特區政府成立後，批出的地契年期一般均為50年並跨越2047年。

外界普遍認為，解決「2047大限」問題有三種方法，包括：

第一種方法太激進，業界一般認為推行的機會不高。第二、三種方法較溫和，特別是第二種方法，沿用現時做法，每年繳交差餉租值的3%地租，較易受落。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓分析指，政府有3種做法解決這個問題，第一是沿用現有續租方式，第二是把地租調高至9%續租，第三是補地價再續期。梁沛泓傾向第一種做法，每年繳交3%地租，這較符合市民期望，而且，這項措施與內地銜接，通常內地住宅地契到期會續租，不需補地價。

地租是每年租值（應課差餉租值）×3%（差餉徵收率）計算出來，假設每年租值30萬元，每年要交的地租是9,000元，每季交2,250元。若果補地價續期，按照現時本港私人住宅樓價計算，即使最平樓價也要400萬至500萬元，以此為基礎，補地價不菲，相比之下，繳付地租是符合大部分人的期望。

雖然「2047大限」問題未解決，但近年本港樓市未受到太大影響，即使去年至今本港爆發疫情，但樓價未有「大冧」跡象。梁沛泓指，市場對地契續約問題有信心，不少人覺得會順利續期，完全沒有考慮到任何風險。

現時只有「千年契」物業不受「2047大限」影響，但中央政府、港府會否更改「千年契」物業的年期？梁沛泓覺得不會更改，對此表示樂觀，並指出，港島有許多住宅物業是「千年契」，若果更改，市民反響很大，而且當局要遵守合同法，故延續現狀機會達九成。

梁沛泓說，本港土地中，「千年契」所佔比重不多，不要因某些理由而犧牲合約精神，要尊重業權。

現時本港有哪些物業屬於「千年契」？以下表可供參考：

資料提供：華坊諮詢評估

從以上屋苑表，「千年契」的屋苑主要在港島，通常是樓齡較高，最眾所周知的當然是太古城，提供超過1.2萬個住宅單位。其次是香港仔中心，提供2,804個住宅單位。

其實，目前部分港島和九龍私人屋苑地契年期是在2048至2050年，這些2048至2050年到期的屋苑，當中有不少是大型屋苑，位於港島和九龍界限街以南，看看以下表：

資料提供：華坊諮詢評估

然而，購買以上屋苑，要承受一定風險。梁沛泓預計，政府會較大機會以優惠方式處理2047年到期的地契，可能會要求繳交較低地租續期，目的是不想社會有太大反對。

梁沛泓續稱，但處理2048至2050年到期的屋苑時，政府未必同樣再提供優惠條款，屆時可能調高地租，或者要求以補地價方式續期，即使分10至20年攤還，涉及款額也不少，所以購買這些屋苑要承受風險。他覺得，選購「千年契」物業會相對「穩陣」。

現時若果購買一手樓盤，通常售樓書會列明樓盤地契年期。若果是二手物業，便需要在土地註冊處查冊，土地註冊處會列明物業的年期，查閱不難。

置業人士買樓前通常需要查冊，查冊最好也要留意物業年期。若果是以上年期的物業，不妨再詳細考慮才作決定。

在香港買樓除了考慮屋苑的面積、價錢、地點、配套等等的因素外，「地契」同樣是不少買家認真思量的因素。現時全港有不少屋苑將會在「2047大限」後，地契相繼到期。而所買屋苑若擁「999年地契」，以上問題便不用擔心。《香港財經時報》現為讀者整合15個千年地契屋苑，【按此】即看相關資訊！

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