近年土地「2047大限」問題成為城中話題,有人擔憂屆時物業未必可以自動續租,即使可以續租,政府實際上會如何處理?本港土地使用權限、續期事宜又如何?「2047大限」對物業是否有影響?這些問題值得關注,本文嘗試逐一說明。

根據《中英聯合聲明》,1997年7月後香港「50年不變」,但到了2047年6月底,香港將有大量物業地契到期,「2047大限」便由此而來。

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現時地契年期最多99年

其實,土地使用權有期限是合理的,即使中國內地也是有期限的,年期介乎20至70年。在香港,土地契約年期是先前港英政府管治時期定下。據地政總署資料顯示,早年香港土地契約的年期分別有75年、99年或999年三種。其後,港島及九龍市區的土地契約年期劃一為75年,並容許該等契約續期,惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。至於新界及新九龍的土地契約,年期一般為99年減三天,由1898年7月1日起計。

土地由政府擁有

現時購買物業或土地,往往被稱為業主,但其實香港的土地業權,除了中環聖約翰座堂獲永久地權外,其餘所有土地事實上由政府擁有。購買土地或物業人士都只是取得政府批租土地的「使用權」,這些人士並非真正「業主」,只是土地的「租用者」而已,故不是真正「擁有人」。

續期毋須補價僅交租金

政府如何處理期滿土地契約續期事宜?發展局局長黃偉綸於2019年11月出席立法會時表示,根據特區政府於1997年7月公布的政策聲明,沒有續期權利的土地契約(不包括短期租約及特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的3%,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策,特區政府成立後,批出的地契年期一般均為50年並跨越2047年。目前有效的土地契約將會於不同日子期滿,包括2047年6月30日當天、之前或之後。

他又說,考慮土地契約續期與否的因素包括:原有契約有否出現嚴重違反地契的情況,以及違契情況是否在限期前糾正;如原有契約是基於某種政策考慮(例如推動個別工業的發展)而批出,該政策考慮是否仍然適用等。

跟業權人簽續期文件

手續又如何呢?根據現行安排,若土地契約獲批准續期,如土地屬單一業權,或屬共有業權而所有擁有人一致同意續期安排,地政總署一般會與所有業權人簽土地契約續期文件,為土地契約續期。如土地屬共有業權而擁有人未能或難以一致同意土地契約的續期安排(例如單位分拆出售的住宅樓宇),政府會在現有土地契約期滿後,把新契約批予財政司司長法團,再由財政司司長法團將個別物業的不可分割份數轉讓予有關物業的註冊業權人。此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排,仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。

逾3萬份地契2047年中到期

政府曾表示,有超過3萬份新界(包括新九龍)土地的契約將於2047年年中期滿,並有由2025年至2047年6月29日,合共約有2400個一般商業/住宅/工業用途的地段的土地契約到期。根據《基本法》,政府有憲法權力批出年期跨越2047年6月30日的土地。但現時政府未有再說明處理這些跨越2047年6月後到期的地契的細節。一般來說,政府可以採取3項方法去處理,包括收回土地、自動續期、收取補地價或租金再續期。

學者料屆時交補價或租金

上述做法對於物業有甚麼影響?若果是第一項,業主迫遷或被迫放棄擁有土地,是最壞情況。若果是第二項,當然是皆大歡喜。但若果需要補地價或繳交租金,就要視乎屆時政府定下的款額或百分比而定。

理工大學建築及房地產學系教授許智文相信,2047年變動機會不大,收回土地的做法較為激進,應該不會這樣做。他預期到時政府會推第三項措施,並說除非政府缺錢,否則金額不會定得很高。

雖然政府未有公布具體措施如何處理跨2047的地契,但暫時對樓市未有很大負面影響。許智文說,現時一、二手市場持續活躍,二手樓價較以往高,近月還升數個百分點,目前在這個問題上未有負面消息,準買家在心理上不太避忌,大家相信中央會有辦法順利過渡。

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銀行照批30年按揭

另一個問題是買樓承做按揭,若果要做到30年按揭,由現在起計算就會跨越2047年,30年按揭可能未必做到。對此,政府已派定心丸。黃偉綸於2019年11月在立法會會議上指,已通過金融管理局(金管局)與銀行業界溝通,解釋政府有明確的政策處理土地契約續期,包括有權力批出年期跨越2047年6月30日的土地契約。

他說,金管局認為政府的解釋已妥善及全面回應銀行業界的關注,看不到銀行有需要改變現有按揭政策。事實上,目前已經有銀行批出年期比相關樓宇地契年期為長的按揭貸款。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說,現時銀行批出按揭,大型屋苑如美孚新邨仍然照批30年按揭,而批出按揭的準則是根據申請人的供款能力、其物業樓齡等因素去考慮,與以往沒有不同。

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