按揭貸款懶人包2021】申請物業住宅按揭時,按揭成數、按揭利率固然重要,還款年期亦是銀行審核申請時考慮的另一個因素。還款年期長短,要視乎人齡、樓齡、物業性質、供款人財政實力等因素而定。另外,現時銀行拒批按揭的原因是甚麼?本文會逐一分析。

按揭年期一般介乎5至30年 

金融管理局於2012年9月15日起,規定所有新造按揭貸款的年期上限設定為30年。30年是指借款人可以取得的最長按揭年期,現時按揭年期一般介乎5至30年,視乎申請人的本身條件而定,並非每宗按揭均批足30年。

銀行批出按揭還款年期,都以最高30年為基礎,批出的最長還款期,會根據借貸人的年齡、物業樓齡、物業種類等因素而定。

人齡:45歲以下易獲批30年按揭 

目前大部分銀行採取「75減人齡」計算最長還款年期。何謂「75減人齡」?75歲是最高人齡限制,減去申請人年齡,便得出還款年期。按此計算,若果申請人年齡45歲,剛好是30年還款期。45歲以下都可以做到30年還款期,但45歲以上還款年期便愈短。

如果借款人45歲以上,是否較難申請到較長還款期?當然是較難取得最長還款年期,可以縮短還款年期,亦可以考慮物色較年輕人士為擔保人,銀行會按照較年輕人士計算最長還款年期,如擔保人30歲,便可以取得30年還款年期。

不過,如果申請高成數按揭時,想以年輕擔保人計算人齡,這位擔保人的入息需足夠供樓。但若果其入息未能足夠供樓,那麽要轉為借款人,與原先借款人同居,才可以以其年齡去計算年期和每月供款額。

樓齡:美孚未必獲批30年按揭

目前銀行普遍同樣會以「75減」計算最長還款期,一如上述人齡,以75年最高樓齡限制減去物業樓齡,得出最長還款期。同樣樓齡45年以上的物業,最長還款期不到30年,如唐樓物業樓齡普遍超過45年,故最長還款期有20多年或以下。

傳統藍籌屋苑如美孚新邨樓齡高,第一至五期樓齡介乎46至53年,這些期數樓齡超過45年,銀行未必提供30年按揭,有銀行或者提高最高樓齡限制計算,但息口會偏高,及不可做高成數按揭。第六至八期樓齡介乎43至45年,獲批30年按揭的機會則較高。

銀行會把借款人年齡和物業樓齡同時比對,如人齡計算最長還款期為20年,樓齡計算最長還款期為25年,銀行會以較低者為準則,即20年作為批出最終還款期。

按揭例子拆局 

以下例子可供參考:

有兩位不同年齡的申請按揭人士,各自購買不同樓齡的物業,申請同一筆貸款額,但得出結果不同:


A君

B君

申請人年齡

30歲

50歲

購買物業樓齡

10年

20年

最長還款期(75減) 

30年

25年

貸款額

500萬元

500萬元

按揭利率*

1.39%

1.39%

每月供款

16,993元

19,739元

*銀行同業拆息(Hibor)以7月16日之1個月Hibor0.09%計算

按揭利率為0.09%+1.3%=1.39%

還款期短供款負擔加重

A君年齡30歲,買入一個樓齡10年物業,向銀行申請500萬元按揭,銀行經過人齡和樓齡(75減)計算過後,分別得出45和65年,最終批出30年按揭。

但B君年齡50歲,買入一個20年物業,同樣向銀行申請500萬元按揭,銀行計算其人齡和樓齡(75減),分別得出25和55年,銀行以其人齡為準則,最終批出25年。正因B君按揭年期較A君少5年,故B君每月供款額要增加2746元。

物業類型:未補價居屋最長25年

在物業類型方面,本文圍繞住宅類別,包括居屋、村屋。在資助房屋方面,未補地價居屋,無論是綠表或白居二,按揭年期最長25年,不需計算人齡,但計算樓齡(按照首次發售日期計)。如果是已補地價居屋,最長還款期可達30年。如果購入房協住宅單位,則跟私人住宅無異,最長還款期30年,並需計算人齡和樓齡。

村屋是另類住宅物業,銀行審核按揭時,若果申請高成數按揭,一般以「55減」樓齡為最長還款期。如果村屋樓齡25年以下,還款期有機會達到30年。

借款人實力

借款人首期多寡會影響按揭年期。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,如果借款人財力夠,可支付較多首期款額,還款年期較短。但如果借款人首期支付款額不夠,還款年期要拉長,亦要視乎其收入是否足夠應付。

有一點要留意,若果自己供樓能力有限,在物業及借款人背景容許下,盡量選擇較長的還款期,讓供樓更加輕鬆。不少買家會從利息及風險角度、長遠財務規劃等因素考慮按揭還款期,的確愈長的還款期,利息開支會有差異,在持續低息環境下,考慮選用較長年期的還款期有助增加借款人的供樓能力。

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銀行拒批按揭有4大因素

當前銀行拒批貸款,有甚麼原因呢?曹德明分析指有以下四點:

  1. 申請人未能通過壓力測試。
  2. 申請人每月收入不穩定,從事的行業只有現金出糧,未有在銀行帳户過數,銀行未必批出按揭。
  3. 如果申請人從事近期不景氣行業,比方航空業,銀行未必批出按揭。
  4. 樓宇種類是另一個因素,如申請人居住劏房、凶宅或太舊村屋,銀行亦可能會拒批按揭。