按揭貸款懶人包2021：點先借到30年還款期按揭！銀行拒批貸款4個因素

【按揭貸款懶人包2021】申請物業住宅按揭時，按揭成數、按揭利率固然重要，還款年期亦是銀行審核申請時考慮的另一個因素。還款年期長短，要視乎人齡、樓齡、物業性質、供款人財政實力等因素而定。另外，現時銀行拒批按揭的原因是甚麼？本文會逐一分析。

按揭年期一般介乎5至30年

金融管理局於2012年9月15日起，規定所有新造按揭貸款的年期上限設定為30年。30年是指借款人可以取得的最長按揭年期，現時按揭年期一般介乎5至30年，視乎申請人的本身條件而定，並非每宗按揭均批足30年。

銀行批出按揭還款年期，都以最高30年為基礎，批出的最長還款期，會根據借貸人的年齡、物業樓齡、物業種類等因素而定。

目前大部分銀行採取「75減人齡」計算最長還款年期。何謂「75減人齡」？75歲是最高人齡限制，減去申請人年齡，便得出還款年期。按此計算，若果申請人年齡45歲，剛好是30年還款期。45歲以下都可以做到30年還款期，但45歲以上還款年期便愈短。

如果借款人45歲以上，是否較難申請到較長還款期？當然是較難取得最長還款年期，可以縮短還款年期，亦可以考慮物色較年輕人士為擔保人，銀行會按照較年輕人士計算最長還款年期，如擔保人30歲，便可以取得30年還款年期。

不過，如果申請高成數按揭時，想以年輕擔保人計算人齡，這位擔保人的入息需足夠供樓。但若果其入息未能足夠供樓，那麽要轉為借款人，與原先借款人同居，才可以以其年齡去計算年期和每月供款額。

目前銀行普遍同樣會以「75減」計算最長還款期，一如上述人齡，以75年最高樓齡限制減去物業樓齡，得出最長還款期。同樣樓齡45年以上的物業，最長還款期不到30年，如唐樓物業樓齡普遍超過45年，故最長還款期有20多年或以下。

傳統藍籌屋苑如美孚新邨樓齡高，第一至五期樓齡介乎46至53年，這些期數樓齡超過45年，銀行未必提供30年按揭，有銀行或者提高最高樓齡限制計算，但息口會偏高，及不可做高成數按揭。第六至八期樓齡介乎43至45年，獲批30年按揭的機會則較高。

銀行會把借款人年齡和物業樓齡同時比對，如人齡計算最長還款期為20年，樓齡計算最長還款期為25年，銀行會以較低者為準則，即20年作為批出最終還款期。

以下例子可供參考：

有兩位不同年齡的申請按揭人士，各自購買不同樓齡的物業，申請同一筆貸款額，但得出結果不同：

*銀行同業拆息(Hibor)以7月16日之1個月Hibor0.09%計算

按揭利率為0.09%+1.3%=1.39%

A君年齡30歲，買入一個樓齡10年物業，向銀行申請500萬元按揭，銀行經過人齡和樓齡(75減)計算過後，分別得出45和65年，最終批出30年按揭。

但B君年齡50歲，買入一個20年物業，同樣向銀行申請500萬元按揭，銀行計算其人齡和樓齡(75減)，分別得出25和55年，銀行以其人齡為準則，最終批出25年。正因B君按揭年期較A君少5年，故B君每月供款額要增加2746元。

在物業類型方面，本文圍繞住宅類別，包括居屋、村屋。在資助房屋方面，未補地價居屋，無論是綠表或白居二，按揭年期最長25年，不需計算人齡，但計算樓齡(按照首次發售日期計)。如果是已補地價居屋，最長還款期可達30年。如果購入房協住宅單位，則跟私人住宅無異，最長還款期30年，並需計算人齡和樓齡。

村屋是另類住宅物業，銀行審核按揭時，若果申請高成數按揭，一般以「55減」樓齡為最長還款期。如果村屋樓齡25年以下，還款期有機會達到30年。

借款人首期多寡會影響按揭年期。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，如果借款人財力夠，可支付較多首期款額，還款年期較短。但如果借款人首期支付款額不夠，還款年期要拉長，亦要視乎其收入是否足夠應付。

有一點要留意，若果自己供樓能力有限，在物業及借款人背景容許下，盡量選擇較長的還款期，讓供樓更加輕鬆。不少買家會從利息及風險角度、長遠財務規劃等因素考慮按揭還款期，的確愈長的還款期，利息開支會有差異，在持續低息環境下，考慮選用較長年期的還款期有助增加借款人的供樓能力。

當前銀行拒批貸款，有甚麼原因呢？曹德明分析指有以下四點：

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