【香港樓價走勢2021】香港樓價又癲過!根據差餉物業估價署最新公佈數字,香港5月份私人住宅售價指數連升5個月,距離2019年5月份為樓價歷史高峰只相差0.8%。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為負利率重臨,料今年樓價按年升逾10%。

香港樓市火速回暖3個原因 

現時香港樓價距離歷史高位只是一線之差,根據美聯物業房地產數據及研究中心土地註冊處資料顯示,今年上半年整體物業註冊量比起去年上半年上升約53.7%,創9年新高。曹德明歸納樓市於上半年火速回暖,有三個原因:

  1. 疫情回穩剛需仍強 一二手暢旺
  2. 低息環境持續 熱錢流入樓市
  3. 高成數按揭帶動上車及換樓鏈

下半年香港樓市4個展望

展望下半年,曹德明表示全球以及香港正邁向疫後復甦之路,香港派發5,000元電子消費券亦有助帶動經濟起飛,相信下半年經濟將持續改善,樓市更會率先「跑贏大市」,當中有關個預測。

  1. 全年現樓按揭宗數有望挑戰10年新高
  2. 負利率重臨 料樓價按年升逾一成
  3. 高成數按揭比例有望再挑戰新高 供樓負擔比率升至98年水平
  4. 非住宅物業市場大躍進 工廈按揭申請按年升逾5成

實際按息料維持1.5厘水平

曹德明表示,美聯儲自去年3月起,已連續10次議息會議維持接近零息水平,港息跟隨低企,參考上一輪量化寬鬆的時間表,美國於2009年3月實施量化寬鬆,並於2014年10月停止量化寬鬆後一年2個月後才開始加息,而現時美聯儲仍未宣布「收水」,料今輪加息周期最快於2023年才開始。

曹德明相信年內拆息仍然保持低企,最優惠按揭息口仍大致上維持H+1.3%水平,實際按息維持於1.5厘附近。由於低息環境持續,加上經濟逐步改善,香港樓市恢復興旺,未來通脹有機會升溫。

九龍及新界樓價差距顯著收窄

根據政府統計處公佈的消費物價指數,今年1月起通脹率已由跌轉升,如以3個月銀行拆息減去香港通脹率計算香港實質利率,負利率已於今年1月捲土重來。曹德明指出,每當負利率擴大,樓價即反方向上升。全球熱錢充斥,負利率有利投資者將資金停泊於樓市,曹德明料年內樓價走勢有望按年升逾一成。 

仲量聯行亦發表了上半年地產市場回顧及展望,指出樓市其中一個值得注意的變化是,隨著香港的交通網絡更趨完善,影響新界及九龍樓價的距離因素已隨兩地交通時間顯著縮短而減弱,九龍及新界的樓價差距於過去10年已顯著收窄。

在家工作帶動轉租更優質住宅需求 

例如,2010年大角咀帝峰皇殿較大圍名城第一期有36%的溢價,然而,今年兩區推售的新盤One Soho及柏傲莊III的價格僅相差8%,反映隨著新界的交通進一步改善,令九龍與新界兩地的新盤溢價逐漸減少。

仲量聯行香港主席曾煥平表示,息率低企及經濟復甦較預期理想,持續帶動住屋需求。然而,全球經濟仍然受制於疫情發展,封關也影響來港投資地產市場的內地資金,流入資金有限,仲量聯行預期樓價走勢上,中小型住宅及豪宅價格於下半年將上升0-5%。

租賃市場方面,由於疫情令在家工作普及,帶動轉租更優質住宅的需求,曾煥平預期豪宅租金於下半年將上升0-5%。

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仲量聯行樓價走勢2021預測 

類別

價格

(2021年上半年)

2021年下半年

價格預測

中小型住宅

升3.0%

升0-5%

豪宅

升3.9%

升0-5%


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