內地物業管理股屬於近年來市場熱烈追捧的對象之一,如截至本週一收市,比較早期上市的中海物業(02669.HK)過去五年升了逾近2.1倍、保利物業(06049.HK)年初至今升11%,表現跑嬴大市。雖然近月出現調整,但相信以下三個令內地物管股長期大漲的原因仍存在,物管股後市仍可看好。於目前招股的新股之中,恒大物業(06666.HK)可看高一線。

中資物管股近年來業績普遍大漲主要有以下三個原因

  1. 市場規模大,增長亦快
  2. 有以房地產開發的母公司或關聯公司給予大力支持
  3. 輕資產經營模式令公司業績容易起飛

中國房地產規模增長快

正所謂做大個蛋糕,大家也有得吃。根據數據顯示,於2018年,中國的住宅面積達到253億平方米,對應美國和日本的分別約148億及45億平方米,中國是美國及日本的1.7倍和5.6倍。

而且,中國的房地產規模增長亦快,新盤成交及新開工量遠高於美日等地,預計2030年中國住宅面積將達355億平米,屆時分別將是美日的2.4倍和7.9倍。

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1. 市場規模大,增長亦快

以2019年房地產的規模估計,相關物業管理市場規模達到逾8000億元(人民幣、下同),而以住宅和商業物業管理費分別平均約2.3元及7元以上,以及未來新落成的物業推算,預計未來3年新增物管市場規模約2000億元,即2022年超過1.2萬億元。

而且,以上的推算只計及傳統的物業管理收費,還未計相關的增值和社區服務收費。以恒大物業(06666.HK)為例,由2017至2019年,非業主及社區增值服務收入年複合增長率分別為15.5%及51.1%。而增值服務比傳統的物業管理服務產生更高的利潤率,期內,增值服務的毛利率由52.2%升至57.4%;今年上半年,更升至65%。

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2. 有以房地產開發的母公司或關聯公司給予大力支持

內地物管公司大多數也有開發商的母公司或關聯公司作靠山,不少由這些公司分拆上市;而且,物管公司上市後繼續獲得注入新的項目去管理,保持良好的增長情況。

恒大物業(06666.HK)就有恒大集團作靠山,根據克而瑞的排名,自2017年起連續三年,恒大集團權益銷售排名穩居行業第一。截至今年6月底,恒大集團住宅土地儲備總建築面積高達2.4億平方米。

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3. 輕資產經營模式令公司業績容易起飛

正因為物管公司有大靠山,所以在發展的初期及過程之中不用投入很多的資源,形成所謂的輕資產經營模式,在投入的資本及買入的資產較低的基礎上,即相對的利息支出和折舊等較低,形成回報比率及增長情況可較高,令到財務報表的表現也較亮麗。

如截至今年6月底,恒大物業(06666.HK)的資產負債比率低至只有0.9%,可說是接近沒有銀行負債,在相關的利息支出甚低的情況下,淨利潤率達25.1%,股本及資產回報率分別高達79.6%及26.8%。

恒大物業有升值潛力

在物管股近月普遍經過一定幅度的調整後,近日開始回升,預期各物管股快將陸續發出盈喜,大行預期部份物管股今年的盈利有望增長超過五成。

恒大物業(06666.HK)過去銷售及利潤增幅均較同業高,以招股價計,上市後市值最高為1,050億港元,較接近規模的同業碧桂園服務(06098.HK)的市值逾1,200億港元仍有一定距離,有升值潛力,值得認購。

(撰文 : 由 高寶集團證券有限公司 執行董事 李慧芬)

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圖片:HKBT
高寶集團證券執行董事

編按:專欄作者李慧芬小姐任職高寶集團證券執行董事。經常獲邀為多個財經節目擔任嘉賓主持,並為多份財經報章雜誌撰寫專欄,提供最新財經資訊和專業分析。憑借多年經營金融服務行業的經驗,她成為僱員再培訓局金融服務業技術顧問,提供專業的意見和策略分析,為培訓局和業界作出貢獻。

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高寶集團證券有限公司執行董事李慧芬

作者簡介:李慧芬小姐任職高寶集團證券執行董事。經常獲邀為多個財經節目擔任嘉賓主持,並為多份財經報章雜誌撰寫專欄,提供最新財經資訊和專業分析。憑借多年經營金融服務行業的經驗,她成為僱員再培訓局金融服務業技術顧問,提供專業的意見和策略分析,為培訓局和業界作出貢獻。

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