樓市走勢前瞻：專家點評｜香港樓市身陷「地獄之苦」，最近網上瘋傳指，發展商不再投地起樓，連帶有建築公司營運艱難，下月起要求員工每個月放3天無薪假。同時銀行近來鑑於壞帳數字急升而收緊借貸，身兼行會成員、建制派「經民聯」立法會議員林健鋒，上周五（9日）聯同地產業界代表與金管局會晤時，求助解燃眉之急，哭訴「勿讓樓市一潭死水」。有分析指，多個相關行業已出現「骨牌式」淪陷，勿以為單靠美國減息可解除「爆煲」危機。

市道向下 整體經濟受挫

根據當日記者會的報道，林健鋒說：「我們不能令樓市一潭死水。現時市道真的不好，如果銀行『揀飲擇食』令部分沒有新樓，只有舊樓無法承造按揭，可能影響自己其他生意，工商舖位價格受壓，我認為可能會造成惡性循環……業主與工商界朋友，以及勞工界朋友大家可以同舟共濟、共渡時艱，我們可以平平安安。」

大行指樓市或倒回97年狀況

仲量聯行上月直言，香港下半年中小型住宅價格料將下跌10%，豪宅價格將因新供應量增加而下跌5至10%；而全年樓價更會跌超過30%，估計負資產個案將突破10萬宗，「每跌約1%，負資產宗數將增5,000宗」，認為現時樓市已經可與1997年的樓市相提並論。

銀行按揭再縮緊

老樓認為，近期銀行向住宅批出按揭貸款非常審慎，一是審批時間長，而且批出貸款的計算模型似乎加入更多條件，例如嚴格審核借款人的還款能力，二是估價保守，有可能加入對未來樓價走勢的預測，原本物業估價1,000萬，但基於看淡樓市，審核完成後估價會較原來更低， 據最近銀行估值普遍較之前更低於10%或以上，令買家失了預算，但要政府或金管局作出干預，香港實行自由經濟，審批貸款或者call loan都是風險管理的市場行為，很難作出干預。

貸款批出時間延長

以往一、兩個月可批出的按揭，現時有可能變成需時三、四個月，甚或到成交時也未批出，認為銀行似乎「唔想做」、「回應得好慢」，業界質疑有些申請人即使有足夠入息證明，其申請也被拒，有些則被要求提供三年入息證明 。

周邊行業亦受拖累

樓市不濟所產生的火燒連環船效應更大，相關行業除了地產代理和建造業外，還有周邊的如裝修、以造契為主的律師樓等等同樣受到災難性效應，據老樓上周往深圳專做人傢俱、建材和設計的大型商場，也有不少來自香港的市民探路問價，價錢較香港平二至三成，當然由業主付集運費來港，反映出香港樓市周邊行業亦步入寒冬，受影響人數以十萬人計。

料樓市價量再齊跌 未現曙光

樓市重差過撤辣前，政府似乎按兵不動，看來樓價滑落有機會更大過2023年下半年，據各項數據顯示，成交量進一步下滑，隨時回到每月不多於4,000宗水平，這次嚴冬期暫時看不到太陽來臨。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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