樓市走勢前瞻：專家點評｜讀者來信︰Anthony Sir你好，撤辣效應似乎要回氣了，最近樓市又有跡象轉靜轉淡，你覺得樓市的合理價大約是多少？

回覆讀者來信︰樓價多少才是合理價？

…$1,000 / 呎？…$100 / 呎？每個人心裡都有自己的標準，未買樓的，當然希望樓價越平越好，例如$1,000 / 呎，即是大約 1,000 呎的三房單位，售價約 100 萬左右，身邊大部份朋友都接受。這個價錢水平大概是甚麼概念？大約是大陸二三線城市，現時樓市及經濟雪崩後的價錢。

相反如果你已經買樓，甚至持有很多物業…相反如果你是中小企，有物業作資產抵押貸款…當然不希望樓價大跌，最少比買入價高，不同人有不同標準。

有客觀標準嗎？…當然有！

很多KOL、媒體用負擔能力計算…例如上星期文章提到的不吃不喝調查，用樓價中位數除以家庭收入中位數，已經很多爆笑位…例如2023年底樓價中位數900多萬，說香港家庭要不吃不喝16.7年才能Full Pay買到。各位未上車的朋友，剛開始就打算買900多萬的單位嗎？

切忌紙上談兵

用負擔能力計算，不是絕對錯，但不要只看數字、紙上談兵！例如據統計現時家庭入息中位數是3萬多，很多都有資格申請資助房屋，即使沒有資格，市場上現在有很多400萬內的上車盤，首期幾十萬，月供萬多元，基本上只要有好的人生規劃，上車夢很快就可以實現，供樓與租樓成本也相差不遠，怎會做不到呢？

有更客觀的標準嗎？…有的！可持續發展！至於甚麼是可持續發展？…很簡單！有人願意繼續去做！才有發展！

例如，發展商…

發展商有合理利潤，才會繼續投地起樓！很多人見到發展商蝕賣，都按奈不住內心興奮！也有很多KOL說，成本還成本，如果發展商看錯市，市場不接受，發展商都要蝕賣，以後有排劈價，樓市玩完！香港玩完！

是的，如果發展商看錯市，無奈都要蝕賣，但傻你只會做一次，就像現時北部都會區。之前都提過，我們自己都有做收購重建，起樓成本加上利息銷售推廣等成本，基本呎價都要1萬，看見區內的新樓越賣越平，呎價甚至跌破1萬，即使地價全免都冇錢賺，點做？開發項目隨時要5年以上，如果樓價持續下跌，5年後會跌到甚麼價呢？8,000？7,000？誰會願意再進取投地起樓？

例如，政府…

賣地要有底價，才可以繼續發展！造地是要錢的！

甚麼是造地？例如你在洗手間大解後，拉掣沖水，污物流出大海，這不是必然的，需要有污水處理系統。開燈有光，開水喉有水，開爐有煤氣有火，不是神蹟，是要舖設風火水電煤。落樓有街市，有公園、有交通，附近有學校、有醫院，玩過Sim City嗎？那些是不用錢的？還有！…資助房屋！現時香港的房屋規劃基本上是7:3，即是有7成是公營房屋，居屋有可能收支平衡，但公屋肯定蝕大錢，誰來埋單？以往就是靠私樓賣地埋單，如果樓價持續下跌，甚至新樓呎價跌穿成本價，誰來投地？賣地賺不到錢，那就要政府自掏腰包去興建了，政府還有多少盈餘可以支撐呢？

例如，舊區收購重建

要補償原有業主搬遷，改善生活…如果起樓成本及合理利潤加起來已經要1萬，你可以出多少去收購舊樓呢？如果樓價持續下跌，市區跌到1.5萬，那就是說收購樓價最多付5千，誰賣給你？賣出物業之後，怎麼買樓自住？即是說，賣地又冇得做，舊區重建又冇得做，社會如何發展呢？

合理價錢應該要考慮成本！

有得做，才會有人願意去做！

  • 例如北部都會區，地價3,000，起樓10,000，就是13,000；
  • 例如舊區重建，地價10,000，起樓10,000，就是20,000；

如果長遠跌穿這個價錢，誰願意做？

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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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