樓市走勢|自從2月下旬香港特區政府為樓市「全撤辣」後,期內樓市曾一度出現強勁反彈,當中一手尤其表現亮眼,二手交投亦曾跟隨回暖;而樓價則曾經靠穩。然而,近期市場觀望氣氛濃厚,樓市再度陷入「回氣」階段,整體而言,上半年樓市屬於「先上揚後整固」。
樓市走勢2024|料全年一手成交創高峰
美聯物業住宅部行政總裁布少明預計,鑑於目前一手貨尾依然高企,預計下半年發展商將繼續「先求量後求價」帶旺銷情,因此相信下半年一手交投將維持不俗水平,二手則受累一手吸走不少客源,較上半年略為回落。不過,若以全年推算,估計一、二手成交將有望錄1.8萬宗及約4.2萬宗,屆時分別創出5年與3年高位。
樓價或回調 租金續跑贏樓價
至於租金及樓價走勢方面,隨著租務旺季重臨及內地生持續來港租樓等因素,估計全年租金或升8%,意味下半年的升幅將進一步擴大;反觀樓價方面,在目前樓市氣氛偏淡,加上一手普遍以低於市價開盤下,樓價或出現進一步回調壓力,如果不減息,估計全年樓價或跌約5%。假如減息,樓價表現則視乎美國聯儲局的減息時間表而定,並相信租金表現將連續3年跑贏樓價。
撤辣後一手交投急增至5年同期高位
布少明指,回顧上半年本地樓市,大致呈「先揚後整固」之勢。一手方面,綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料,上半年一手成交量最終錄約8,700宗,較去年上半年同期升約4成,創出5年同期高位。
二手方面,據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料,估計上半年二手住宅成交量(以今年2月至估計7月的二手住宅註冊量反映)將錄得約2.16萬宗,與去年上半年表現相若,僅微跌約1%,但若與去年下半年約1.38萬宗比較,則大幅增加逾56%,反映二手需求依然不弱。
貨尾累積 一手低價推
值得留意的是,由於一手貨尾量依然高企,因此發展商面對出貨壓力,持續以低價推售搶客。根據美聯物業研究中心資料,截至今年第2季,新盤已連續第8季出現「負溢價」,即新盤開價低於同區二手價,尤其上一季更出現12%的負溢價,創歷來季度最大紀錄。
新盤連續8季現「負溢價」
樓價指數回軟
與此同時,據美聯物業研究中心資料顯示,目前樓市貨尾量高企,截至6月底止已超過21,900多伙,反映短期供應仍然充裕,相信發展商將沿用貼市價,甚至低於市價賣盤,搶佔市場購買力,對樓價帶來壓力。樓價於「全撤辣」後一度止跌回穩,但由於最近成交放緩,加上一手低價爭推,連帶樓價亦再度回軟。「美聯樓價指數」最新報133.31點,本年迄今樓價下跌約3.09%。
與十年前相比 置業入市能力相對提高
布少明指,雖然本港減息步伐未明,但隨著樓價高位回調,即買家置業入場費減少。事實上,最新的「美聯樓價指數」已跌穿年內低位,並創逾7年半新低,若與十年前(2014年7月)116.98點相比,升幅亦已收窄至約14%;反觀,過去十年間家庭收入亦有所上升,據政府統計處資料顯示,以居於私人物業的家庭住戶每月入息中位數最新資料顯示,今年2月至4月錄約40,900元,比起十年前(2014年2月至4月)約31,800元,上升近29%。由此可見,與十年前相比,市民收入升幅較樓價更高,置業入市能力相對提高。
人才湧港提振居住需求
雖然目前樓市陷入整固,但下半年仍不乏利好樓市走勢的因素。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,除了息口走勢之外,外來人口持續到港,對本港帶來新增居住需求,尤其租賃交投更率先受惠。根據政府公佈資料,自2022年底至2024年5月底,包括「高才通」等各項輸入人才計劃共收到逾30萬宗申請,其中近19萬宗獲批,而且已有接近 13萬人到港,自然對住屋衍生需求。
租金持續向好
劉嘉輝認為,租賃需求持續增加,加上本港踏入租務旺季,第二季租金表現向好。根據美聯物業研究中心資料,美聯「租金走勢圖」6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.76元,按月續升約1.1%,連升4個月,並創55個月(逾4年半)新高。單以第二季租金已上升約2.6%,而上半年則累升約2.62%。
學生需求湧入
每年的第二季及第三季屬於香港樓市傳統租務旺季,不少海外及內地留學生需要來港就讀,近年更有部份內地到港學生更與一起來港的同學「夾租」,而不少留學生往往選擇提早到港覓尋心水租盤準備開學;但每間院校的宿位有限,並不足以應付持續增加的學生數量,繼而刺激整體租務需求,帶動租金走勢向上。
淡季租金亦連漲
而在大多數情況之下,每年的第一季及第四季,租務需求相對較少,故租金水平會略見回調。不過,值得留意的是,由於去年香港與內地恢復全面通關後,加上香港特區政府透過各項人才計劃致力「搶人才」,各地人士不斷到港,惠及租金水平節節上升。根據美聯物業研究中心資料,由去年第1季開始至今年第二季,租金已連升6季,並創自2018年第三季後最長紀錄。隨著6月租金進一步上升,反之年內迄今「美聯樓價指數」仍錄約3.09%的跌幅,令「租金升、樓價跌」的背馳情況亦進一步擴大。
美聯「租金走勢圖」按季表現
料全年一手創5年新高 二手闖3年高位
布少明續稱,雖則息口走勢未明,而一手貨尾量依然高企,消化需時,但在目前新盤往往貼市價開售下,故預期下半年新盤交投表現理想,估計與上半年大致相若;二手交投則受累一手吸走不少客源,料較上半年輕微回落約6%至20,400宗。
若以全年計算,受惠撤辣、剛需持續、憧憬未來減息、新盤魚貫開售,以及各地人才陸續到港等因素,估計全年樓市交投可望維持高水平,預計全年一手成交可達1.8萬宗,按年升逾7成至5年高位;至於二手成交亦按年升約18%至約4.2萬宗的3年新高。
租金料繼續跑贏樓價
租金方面,隨著租務旺季重臨,內地生持續來港租樓,配合外來高才專才不斷湧港,相信下半年租金有力續升,估計全年租金或升8%,意味下半年的升幅將進一步擴大。反觀樓價方面,布少明預期,在目前樓市氣氛偏淡,加上一手普遍以低於市價開盤下,樓價或出現進一步回調壓力,如果不減息,估計全年樓價或跌約5%。假如減息,樓價表現則視乎美國聯儲局的減息時間表而定,相信租金表現將連續3年跑贏樓價。
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