樓市走勢｜香港樓價高位回落2成！蝕讓比較︰半新盤3年蝕191萬

過去數年，香港樓價經歷可觀升浪，亦曾突破歷史高位，惟其後因為各種因素而漸漸回落，有發展商劈價銷售新盤，一手跌價之下，二手亦受壓，市場上出現不少蝕讓案例，尤其在過去兩三年樓價高峰期購入物業的業主「蝕得更甘」。《香港財經時報》整合近期部份半新盤成交個案，有半新盤業主事隔約3年賣樓，虧損約191萬元。

樓市走勢｜樓價兩年間回落2成

2019至2021年期間，全球經濟受疫情影響，香港市道亦不例外，但樓市走勢卻在期間一直向上。2019年5月，差估署公佈的官方樓價指數達到396.9點，期後走勢反覆向上，並在2021年9月達到歷史高位，報398.1點。

香港樓價在高位橫行一段時間後進入調整，由於加息週期來臨等利淡因素，2022年樓市走勢一路下滑，雖在今年初稍為回升，惟其後再度向下。今年11月份，官方樓價指數報316點，與歷史高位比較，跌幅達20.62%。

二手私樓樓價指數近年走勢

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樓市走勢｜香港樓價高位回落2成！6個蝕讓個案比較︰半新盤3年蝕191萬

資料來源︰利嘉閣地產

半新盤及二手盤蝕讓個案增加

回顧樓市高峰時期，一手市場「百花齊放」，眾多發展商多管齊下推新盤，刺激入市氣氛，上車客、換樓客、投資者紛紛入市。但至現時，市道放緩，近期放售物業的業主多數錄微賺甚至蝕讓離場；至於在樓價高峰期「摸頂」入市的買家，或需面臨更嚴峻的二手跌幅。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料統計，今年11月份，全港二手私宅買賣帳面獲利比率為75.5%，即有近四分之一的二手成交錄得帳面平手或虧損。以下是部份半新盤或二手蝕讓個案︰

（1）天鑽3年蝕191.8萬

美聯物業大埔-天賦海灣分行助理區域經理楊浩然表示，為求加快放售流程，部分放盤業主持續擴闊議價空間。於2020年入伙的大埔天鑽，最近有單位以蝕讓價易手，成交單位為天鑽2座中層C室，實用面積820平方呎，屬三房套間隔。據悉，單位最初以1,090萬元放售，單位近日獲家庭客洽購，議價50萬元後以1,040萬元成交，實用呎價約12,683元。資料顯示，原業主2020年以1,231.8萬購入單位，帳面蝕191.8萬元。

（2）近年購入新盤帳面微貶值

由新世界發展的大圍柏傲莊，於2020年開售，2022年底起陸續入伙，屬於近年最新一批的二手樓盤。中原地產沙田及大圍高級區域董事歐偉基表示，柏傲莊錄3B座高層F室，單位實用面積307平方呎，1房間隔，望山景，業主原先叫價約740萬元，日前議價後以718萬元獲承接，實用面積平均呎價23,388元。新買家為原本為租客，是次轉租為買，入市單位自用。據了解，原業主於2020年以約734萬元購入單位，持貨3年，是次易手賬面蝕讓16萬元，單位期內貶值2.2%。

（3）剛過禁售期損手47萬

資料顯示，柏傲莊在今年10月錄得首宗二手蝕讓個案。代理指，7A座中層F室，實用面積345平方呎，屬一房間隔，新買家睇樓後，心儀單位內櫳新淨企理，且位於地鐵及商場上蓋，出行方便，即與業主洽商議價，終成功以698萬元承接，實用呎價20,232元。據悉，原業主於2020年以745.1萬元向發展商一手購入單位，持貨3年轉手，帳面虧損47.1萬元離場。

（4）海傲灣4年蝕近15%

九龍建業旗下油塘海傲灣，則於2019年中入伙。美聯物業藍田區域聯席董事陳春輝表示，海傲灣1B座低層A室，實用面積約為358平方呎，屬2房連露台間隔。據悉，買家為同區換樓客，鍾情單位間隔四正，而且價錢符合預算，最終以662萬元承接，折合實用呎價約18,492元。據了解，原業主於2019年3月以約776.7萬元購入上述物業，持貨約4年，帳面蝕114.7萬，單位貶值約14.8%。

（5）豪宅盤5年蝕19%

整體樓價下滑之際，大單位抗跌力較佳，惟仍有豪宅盤錄蝕讓成交。世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，該行新近錄得西貢清水灣傲瀧成交個案。屋苑於2016年入伙，成交單位為7座高層C室，實用面積1,146平方呎，3房套2廳連工人房間隔，望內園景，終以1,570萬元成交，實用面積呎價13,700元。

廖振雄指出，原業主於2018年5月以1,940萬元購入上址，持貨5年至今沽售，賬面虧蝕370萬元，單位期內升跌19%。

（6）摸頂入市2年蝕162萬

其他於2021年左右買入的二手物業亦出現蝕讓。中原地產荃灣西站組市務經理凌活忠表示，近期利好消息增加，業主亦願意加大議價空間，推動買家加快入市。荃灣御凱新錄本月首宗成交，分行促成御凱1座高層C室成交，實用面積728平方呎，三房套房間隔，享開揚海景，裝修企理，加上屋苑位置交通方便，故獲同區換樓客垂青，單位最初叫價1,800萬元，累減282萬元或16%，以1,518萬元易手，實用呎價20,852元。

代理指，原業主於2021年8月以1,680萬元買入單位，持貨2年，帳蝕162萬元或9.6%。

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