2023全年香港樓價整體下跌，二手市場業主賣樓獲利減少，平手或蝕讓離場的個案比例也相應上升。據利嘉閣地產研究數據，至11月計，今年每月二手私宅轉手獲利率介乎75.3%至85.7%，相較往年的8至9成有明顯跌幅，年內更錄「勁蝕個案」。即留意各類型私人住宅的獲利比率及賺幅走勢。
樓市走勢｜11月7成半私樓轉手獲利
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，二手私宅轉手獲利比率初見觸底反彈，冀隨著減辣效應及息口見頂，後市盼有進一步改善。綜合土地註冊處資料，2023年11月份，全港1,077宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共813宗，佔比75.5%，為連跌5個月後轉穩，較前月谷底的75.3%輕微反彈0.2個百分點，但仍屬14年半以來的次低水平。
新界區獲利比率跑贏大市
按物業區域劃分，11月份新界區表現跑贏大市，以78.7%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月升2.5個百分點；其次為九龍區，報71.7%，按月跌1.2個百分點；至於港島區表現更遜大市，只錄得70.5%，且按月大跌6.3個百分點，由前月跑贏大市變為落後大市。
按物業轉售價格分析，樓價401萬至600萬元組別獲利比率最高，錄79.0%，按月大增6.2個百分點，涉及宗數293宗；此外，801萬至1,000萬元組別，月內獲利比率亦達77.6%，按月也升1.6個百分點，亦較整體表現略優。
11月份二手私宅獲利買賣登記統計
| 成交價 | 獲利成交宗數 | 11月份獲利比率 （10月份獲利比率） |
| 400萬元或以下 | 127 | 68.3% (77.1%) |
| 401萬至600萬元 | 293 | 79.0% (72.8%) |
| 601萬至800萬元 | 155 | 76.0% (78.3%) |
| 801萬至1,000萬元 | 111 | 77.6% (76.0%) |
| 1,001萬至1,200萬元 | 49 | 75.4% (75.0%) |
| 1,200萬元以上 | 78 | 72.2% (73.6%) |
| 全港總計 | 813 | 75.5% (75.3%) |
按地區劃分的二手私宅獲利成交統計
| 地區 | 獲利成交宗數 | 11月份獲利比率 （10月份獲利比率） |
| 港島 | 110 | 70.5% (76.8%) |
| 九龍 | 225 | 71.7% (72.9%) |
| 新界 | 478 | 78.7% (76.2%) |
| 全港總計 | 813 | 75.5% (75.3%) |
資料來源︰利嘉閣地產研究部
11月份私宅轉手平均賺37.8%
另外，數據顯示，今年11月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為37.8%，按月跌4個百分點，除連續7個月處於50%以下的低水平外，更創自2011年二月以來的154個月（即12.8年）新低，亦為期內第3度低於40%水平。
11月份帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣34.4%，按月跌1.5個百分點，共錄371宗；至於帳面錄得虧損者達256宗，佔比按月持平在23.8%，維持在2009年六月以來的174個月（即14年半）按月高位；而平手的個案則有8宗，佔比微跌0.3個百分點至0.7%。
日出康城獲利成功比率僅39%
此外，11月份10個獲利登記最多的屋苑，當中只有維景灣畔1個屋苑成功錄得百分百獲利；獲利成功比率最低者為日出康城的39%，繼而是美孚新邨及珀麗灣的79%。
10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的5.3%至最多的1.09倍不等。維景灣畔亦晉身成為錄得每宗轉手平均賺幅最高的屋苑，達1.09倍。至於上月榜內賺幅最低者為樓齡較新的日出康城，平均每宗只賺5.3%，而次低者為沙田第一城的30.4%。
11月份二手私宅獲利登記最多屋苑
| 屋苑 | 獲利成交宗數 (整體成交宗數) |
獲利成功率 | 每宗轉手個案 平均賺蝕幅度 |
| 維景灣畔 | 8 (8) | 100% | 賺109.4% |
| 麗港城 | 8 (9) | 89% | 賺58.9% |
| 愉景新城 | 8 (9) | 89% | 賺58.9% |
| 映灣園 | 8 (9) | 89% | 賺49.0% |
| 嘉湖山莊 | 26 (30) | 87% | 賺75.9% |
| 太古城 | 12 (14) | 86% | 賺53.8% |
| 沙田第一城 | 16 (20) | 80% | 賺30.4% |
| 美孚新村 | 11 (14) | 79% | 賺50.7% |
| 珀麗灣 | 11 (14) | 79% | 賺36.2% |
| 日出康城 | 9 (23) | 39% | 賺5.3% |
資料來源︰利嘉閣地產研究部
料12月獲利比率及賺幅繼續回升
陳海潮指出，樓市減辣後，市況略見好轉，惟面對一手新盤仍低價搶客，二手業主沽貨叫價仍然受壓。此外，目前市場仍有資金壓力較大的業主蝕讓沽貨，故獲利比率暫難顯著反彈，但期望在息口見頂及越來越多專才客入市帶動下，二手私宅轉手獲利比率可維持逐步回升的格局，十二月份冀重上76%以上，而平均每宗賺幅則望先回升至約40%的水平。
今年獲利二手住宅買賣登記統計
| 2023年 | 獲利登記宗數 | 佔整體二手比例 |
| 1月 | 1,555 | 82.1% |
| 2月 | 2,148 | 84.1% |
| 3月 | 2,976 | 86.0% |
| 4月 | 1,716 | 84.9% |
| 5月 | 1,692 | 85.7% |
| 6月 | 1,320 | 83.6% |
| 7月 | 1,043 | 81.8% |
| 8月 | 1,174 | 80.8% |
| 9月 | 823 | 76.1% |
| 10月 | 782 | 75.3% |
| 11月 | 813 | 75.5% |
資料來源︰利嘉閣地產研究部
今年「最勁」私樓蝕讓1.4億元
獲利比率下降，意味著平手或蝕讓離場的業主比例增加。回顧今年「最大單」的私人住宅二手轉讓個案，當屬今年1月底的「亞洲樓王」山頂超級豪宅Mount Nicholson。據悉，項目D座一個中層分層單位，實用面積4,596平方呎，屬四房四套間隔，以3.9億元成交，實用呎價近8.5萬元。原業主英文姓名以普通話拼音，料為內地客，於2018年10月以5.19億元一手購入，持貨4年多，帳面蝕約1.4億元，計及稅項等其他使費，料實蝕近1.6億元。
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