香港樓市走勢｜差估署樓價指數連跌7個月｜年內樓價倒跌5.6%｜一個情況代理睇未來半年升5%

差餉物業估價署（差估署）公佈最新官方樓價指數，私人住宅售價指數自連跌7個月，累跌逾1成；今年首11個月計，樓價倒跌約5.6%。業界人士預期，跌勢於12月仍將持續，預計樓市小陽春須待農曆新年傳統旺季才有望出現，明年上半年，樓價仍有機會繼續下滑；惟代理指，若出現1個情況，樓價有望重拾升軌。

樓市走勢｜樓價指數連跌7個月

差估署公布最新數據顯示，2023年11月份私人住宅售價指數報316點，較10月的322.4點再跌1.99%，連跌7個月，跌至2017年3月以來的81個月（逾6年半）新低。今年首11個月，樓價累跌5.59%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達20.62%。

以單位類別劃分，5類單位樓價全數告跌，當中跌勢最大為實用面積431至752平方呎的B類單位，按月跌2.04%，其餘類別的單位亦分別錄1.74%至1.98%跌幅。

5類單位樓價指數按月變化

利嘉閣︰料創沙士以來最長跌浪

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，差估署最新樓價指數自今年5月起至11月已連跌7個月，累積跌幅達10.78%，平了2022年6月至12月的同樣7個月連續跌浪。12月份樓價極大機會維持跌勢，屆時將創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後，二十年來最長的跌浪。

年內跌幅有望收窄

陳海潮指出，11月份樓價跌幅輕微收窄，主要受惠減辣效應及美國當時暫停加息，不過在11月初地皮接連流標及新盤銷情緩慢下，整體氣氛依然低迷，導致樓價仍有接近2%的跌幅。

展望12月份市況，減辣成效並未彰顯，新盤持續以低價開售，繼續對二手業主構成龐大壓力，雖然整體交投略有好轉，但多為減價及低價成交，故料12月份樓價將維持跌勢，惟望跌幅可進一步收窄至1.5%。

料2023全年租金望升6.76%

陳海潮估計，第四季樓價累積跌幅料達5.48%，全年樓價最終料跌7%；至於明年首季，因屬傳統淡季之故，樓價料在低位整固築底，相信要待2月中農曆新年過後，樓市才有機會出現小陽春，之後價量再慢慢拾級而上。

租金走勢方面，差估署11月份租金指數報186.8點，按月升幅擴大至0.65%，預期12月份租金在專才租賃需求持續增加下，仍可升0.3%，第四季租金料累升1.06%，而全年租金冀漲6.76%。

萊坊︰料全年樓價跌7%

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒回應樓價指數，年內官方樓價指數倒頭下跌5.6%，主要高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。他指出，雖然施政報告對印花稅「減辣」，但由於購買力需要更長時間釋放，市場短期內亦欠缺信心，預計高息因素到明年下半年加息因素才會淡化，而今年香港按息仍有機會輕微上升，影響上車買家、換樓人士及新造按揭，預計樓價2023年全年樓價將下跌6%至7%。

購買力不足 新盤或提供更多優惠

他表示，市場預期今次美國加息周期已經完結，但近期整體成交量已回落至通關前的甚低水平，市場整體購買力嚴重不足，預計全年一二手成交量會在43,000宗左右；此外，發展商最近開始大幅減價去貨。受貨尾囤積影響，相信發展商推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮，提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。

料明年上半年樓價或再跌半成

王兆麒預料，明年樓價走勢呈L型，上半年住宅樓價面對阻力仍然很大，明年上半年仍有機會再下跌3%至5%。

租金方面，由於政府「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，預計今年租金上升7%左右，相信未來幾個月住宅租金走勢保持平穩，明年再升5%至8%。

中原︰細單位全年跌幅最大

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，10月下旬施政報告為樓市減辣，惜11月份樓價指數續跌，反映減辣力度不足。陳永傑指，一手發展商減價傾銷，尤以上車盤減價戰最為激烈，令二手難以匹敵，情況以新界區尤為明顯，於天水圍新盤以低價開售影響下，11月份新界區實用面積431方呎以下細單位按月跌3.47%，首11個月則已累挫約8.93%。至於實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位指數按月下調約1.94%，今年首11月，更已大幅累挫約6.17%。

年末利好消息漸現

陳永傑相信，上述情況與整體經濟下行有關，經濟復甦未如預期，以豪宅市場首當其衝。12月份，樓市迎來多個利好消息，如政府重啟投資移民計劃，將為香港帶來住屋需求，加上美國聯儲局官員預測明年將減息三次，陳永傑相信，若港府意識到樓價繼續下行對香港整體經濟產生的危機，明年初或會進一步減辣，首季有望出現成交量小陽春，樓價亦有望於上半年升5%。

租金連升10個月吸引資金流入

另一方面，樓價雖跌，租金指數卻連升10個月。差估署公布11月月份私宅租金指數報186.8點，按月再上升約0.65%，今年首11個月則累漲約6.44%。陳永傑指，引入人才計劃為香港創造龐大住屋需求，撐起租賃市場，令租金得以跑嬴樓價。樓價跌，租金升，令租賃回報持續向升，加上近日香港存款利率下調，陳永傑相信可吸引部份資金重投物業市場。

美聯︰看好明年樓價升5%

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指，展望明年，隨著近期多項利好因素出現，如明年有望減息，加上政府於明年2月底公布的「財案」有機會撤辣，明年樓價有力升約5%；至於租金亦有望延續強勢，明年或升約10%，繼續「跑贏」樓價。

租金向上或預示市況向好

布少明續指，值得留意的是，第四季一向為租務傳統淡季，但今年租金仍得以持續向上，表現突出。除了因市場有不少準買家轉買為租外，專才來港工作亦支持租務需求，令今年10月及11月租金仍然向上。據資料顯示，對上一次同樣10月及11月租金上升的時間是2017年，即6年前出現同樣情況，而當時是市況向好，價租齊升。

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