回顧2023年樓市整固期,美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,自從《施政報告》公布樓市「減辣」措施後,整體樓市氛圍漸見好轉,一手交投慢慢「重回正軌」,二手亦略有改善,惟仍難以改變今年交投處低水平的格局,樓價亦難逃「先升後跌」的命運,全年一手成交將創10年次低;二手料創28年有紀錄最低成交紀錄;整體物業(住宅及非住宅合計)註冊量將創33年有紀錄以來的歷史新低,連續2年「價量齊跌」。
樓市走勢|2024全年樓價望升5%
隨著近期多項利好因素出現,均刺激樓市進一步向俏。布少明預期,明年樓市將「否極泰來」,復現「價量齊升」,若撤辣及減息的雙重效應之下,全年樓價有力升約5%;至於租金亦有望延續強勢,全年或升約10%,繼續「跑贏」樓價。不過,布少明認為,假如政府於明年2月底公布的「財案」未有在樓市「撤辣」,以及聯儲局減息步伐較預期為慢,屆時樓市前景勢難以樂觀,繼而打擊經濟復甦表現,故再次呼籲政府從善如流,在明年「撒辣」,令樓市盡快重拾正軌,協助帶動本港經濟復甦。
今年一二手成交量雙雙創新低
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,雖然今年年底樓市表現漸見好轉,但始終反彈需時,估計2023年一手新盤成交量將錄得1.05萬宗,較去年全年增約14.9%,惟仍創近10年第2低位;二手住宅成交量則估計錄得約3.6萬宗,較去年進一步減少約2.2%,創28年有紀錄以來最低;至於整體物業註冊量料僅錄得約5.8萬宗,較去年進一步下跌約2.7%,勢創33年有紀錄以來的歷史新低。
全年繼續樓價跌租金升
樓價方面,在各種負面因素影響下,今年全年樓價先升後跌,料全年最終跌超過5%,延續去年全年樓價跌近15%的弱勢,樓價從2021年歷史高位下跌逾2成;當中只有租金逆市上升並錄得升幅,單計首11個月升約6.9%至近4年新高,相信主要由於早前暑假租務旺季,加上準買家觀望後市,轉買為租,以及各地人才持續湧港3大因素下帶動租金表現。
新盤交投不算旺市
另一方面,去年一手成交量僅約9,100多宗,創自2013年一手銷售條例後的新低,而今年宗數只不過略為回升至逾萬宗水平,其實仍較2021年的「正常水平」低出近4成,所以一手回升只是因去年基數低,「旺市」仍相距甚遠。
若以金額劃分,今年2023年一手交投得以上升,主要來自細價樓、中高價物業以及豪宅盤交投上漲所帶動。
中細價物業帶動一手成交量
資料顯示,今年截至12月17日止,綜觀全港逾1.02萬宗的一手成交中,700萬元或以下的一手物業交投佔最多,超過5,500宗,比起2022年全年增約4成;至於逾1,200萬元至2,000萬元一手樓的交投,按年增加約17.9%至1,065宗。
若以增幅而言,期內逾5,000萬元物業的一手交投升約7成半,而逾2,000萬元至5,000萬元亦增近6成半。究其原因,主要是去年基數低所致。值得留意,當中逾700萬元至1,200萬元物業是唯一錄得跌幅的類別,較去年全年減少約26.8%。
今年全新盤單位數目仍低過「正常市況」
劉嘉輝表示,據統計,今年全新盤推盤量約35個,與去年相若,但與2014年至2021年平均每年推出45個全新盤比較,仍低約22%;單位數目方面,今年推盤量涉及約14,000多伙,僅略高於去年約6%,惟與2014年至2021年平均每年推出17,040個單位相比,低出約17%;由此可見,即使今年全新盤單位數目有所回升,但仍低過「正常市況」時的平均數。
一手貨尾量按年升逾2成
值得留意的是,雖則今年推盤量不多,但在新盤銷情同樣放緩下,一手貨尾量持續累積向上。資料顯示,最新12月份(截至17日)一手貨尾量已攀升至22,160伙,較去年底的18,292伙升約21%,較2年前的13,640伙更大幅增加約62%,而此水平更屬《一手銷售條例》實施後的新高。
2024利好因素湧現 樓市現曙光
布少明表示,在眾多利淡消息拖累下,樓市飽受其害,不過,近期不同正面因素正陸續湧現。首先,早前美國聯儲局公布最新議息結果,已是連續第3次暫停加息,而且會後聲明明確表示息口已接近見頂水平。根據市場最新點陣圖顯示,2024年美國聯儲局大有可能將減息0.75厘,屆時本港息率亦有望同步下調。
人才入境帶動買租需求
除此之外,政府繼續積極「搶人才」,配合早前《施政報告》推出的一系列「減辣」措施,根據政府最新公布資料,截至今年11月,各項人才入境計劃一共收到超過20萬宗申請,當中超過12萬宗獲得批准,大量人才赴港勢必衍生出對樓市的買租需求。至於「先免後徵」的措施同樣吸引外來人才入市,有助推動樓市交投。資料顯示,自措施推出以來(截至12月6日)已錄得230宗申請個案,表現不俗,可見香港對全球人才具有相當吸引力。
租金上升回報吸引
值得留意的是,人才持續湧港,對提振本港租金表現及租金回報率帶來幫助。美聯「租金走勢圖」11月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.85元,已連升10個月,而呎租進一步升至46個月(近4年)新高,「樓價跌、租金升」的背馳情況仍然持續,並已長達7個月,創紀錄最長。與此同時,根據差估署公布資料,A類私人住宅細單位10月租金回報率已升至3.2厘,創近9年半新高,隨著租金上升,增加長線投資者買樓收租的吸引力,均是利好2024年樓市的因素。
樓價回調降低買家入市門檻
布少明表示,雖則本港息口上升無疑加重業主供樓負擔,但隨著樓價高位回調,意味買家買樓入場費減少,有助抵銷新買家供款上升壓力。若與2021年樓價處於相對高位時相比,「美聯樓價指數」已跌逾2成,部份屋苑跌幅更大,如荃灣中心、大興花園、沙田第一城均已累跌約3成,淘大花園、康怡花園、太古城、尚悅等則跌近3成。
事實上,價跌租升,令租金回報率向上,加上新住宅印花稅減半,吸引投資者入市意欲。按照稅務局今年10月份及11月份的每月新住宅印花稅「量額」作對比,10月份新住宅印花稅個案僅錄得76宗,期內金額只有1.4億元;反觀11月份,即「減辣」後首個月,全月錄得224宗新住宅印花稅個案,升幅達195%,接近2倍;金額亦增加約29.3%至1.81億元,可見措施對投資者入市帶來正面作用。
來年樓市「否極泰來」樓價或有力升5%
布少明表示,展望明年,美國息口已見頂,市場更預期明年將減息0.75厘,加上明年2月份的財政預算案有望進一步減辣甚至撤辣刺激經濟與樓市,各項利好樓市的因素陸續出現,相信屆時無論交投及樓價均有望回穩,預計明年一手成交將按年升約43%至1.5萬宗水平,惟宗數較2021年仍低約9%,與較14至21年平均16,280宗亦低約8%。一手成交量中,估計全新盤佔比將由2022年的77%,下滑至2024年佔約6成;反觀,一手貨尾佔比則估計由2022年的23%,連升2年至佔約4成。
二手有望打破兩年悶局
二手成交方面,估計2024年全年有望得5萬宗左右,雖較去年升約39%,有望打破近2年的二手悶局,但較2021年仍低約16%,同時較1996年至2021年平均每年的6.81萬宗,低出約27%。
至於明年樓價則料將升約5%。租金方面,相信隨著愈來愈多專才到港發展,刺激樓市租賃需求,估計租金將延續今年強勢,全年料升約10%,連續3年走勢「跑贏」樓價。
變數仍存 籲政府「撒辣」
不過,布少明認為,假如政府於明年2月底公布的「財案」未有在樓市進一步「撤辣」或「減辣」,以及聯儲局減息步伐較預期為慢,屆時樓市前景勢難以樂觀,繼而打擊經濟復甦表現,故再次呼籲政府從善如流,在明年「撒辣」,令樓市盡快重拾正軌,協助帶動本港經濟復甦。
AI模型預測樓價表現升8%
另一方面,隨著地產代理行業步入科技大數據時代,美聯成為業界首家引入AI大數據模型預測樓市後市走勢的地產代理。由於市場一般預料美國聯儲局將於明年減息,本港拆息亦將有望跟隨回落,假如本港新造按揭利率於2024年回落至4厘以下水平;同時明年香港實質經濟增長達到市場日前預測的2.9%,而失業率維持於目前水平;及歸納不同券商對來年恒生指數目標價的高低平均值約18,256點;由AI模型根據上述資料計算模擬結果顯示,到2024年底,「美聯樓價指數」將升至150.1點,意味屆時樓價較目前(截至2023年12月18日)的139.04點,上升約8%。
AI分析從數據出發
美聯物業研究中心分析員岑頌謙表示,AI模型的特點是純粹從數據出發。另外,由於AI測市技術只屬起步階段,仍不乏調整空間,故未來將持續優化模型,而今次AI預測樓市僅作參考用途。
今次運用7大因素製作AI回歸分析模型,當中因素涵蓋多項影響本地樓市的指標,包括本地生產總值(GDP)按年變化、反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水平的經絡按揭息率指數(MMI)、恒生指數、失業率,以及本港人口、貨幣供應量及香港銀行體系結餘;模型數據覆蓋2008年至2023年,然後再根據政府統計處、各大銀行、以及不同機構對2024年的預估數據,建構出AI模型以預測來年樓市走向。
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