回顧2023年樓市整固期，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，自從《施政報告》公布樓市「減辣」措施後，整體樓市氛圍漸見好轉，一手交投慢慢「重回正軌」，二手亦略有改善，惟仍難以改變今年交投處低水平的格局，樓價亦難逃「先升後跌」的命運，全年一手成交將創10年次低；二手料創28年有紀錄最低成交紀錄；整體物業（住宅及非住宅合計）註冊量將創33年有紀錄以來的歷史新低，連續2年「價量齊跌」。

樓市走勢｜2024全年樓價望升5%

隨著近期多項利好因素出現，均刺激樓市進一步向俏。布少明預期，明年樓市將「否極泰來」，復現「價量齊升」，若撤辣及減息的雙重效應之下，全年樓價有力升約5%；至於租金亦有望延續強勢，全年或升約10%，繼續「跑贏」樓價。不過，布少明認為，假如政府於明年2月底公布的「財案」未有在樓市「撤辣」，以及聯儲局減息步伐較預期為慢，屆時樓市前景勢難以樂觀，繼而打擊經濟復甦表現，故再次呼籲政府從善如流，在明年「撒辣」，令樓市盡快重拾正軌，協助帶動本港經濟復甦。

今年一二手成交量雙雙創新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然今年年底樓市表現漸見好轉，但始終反彈需時，估計2023年一手新盤成交量將錄得1.05萬宗，較去年全年增約14.9%，惟仍創近10年第2低位；二手住宅成交量則估計錄得約3.6萬宗，較去年進一步減少約2.2%，創28年有紀錄以來最低；至於整體物業註冊量料僅錄得約5.8萬宗，較去年進一步下跌約2.7%，勢創33年有紀錄以來的歷史新低。

全年繼續樓價跌租金升

樓價方面，在各種負面因素影響下，今年全年樓價先升後跌，料全年最終跌超過5%，延續去年全年樓價跌近15%的弱勢，樓價從2021年歷史高位下跌逾2成；當中只有租金逆市上升並錄得升幅，單計首11個月升約6.9%至近4年新高，相信主要由於早前暑假租務旺季，加上準買家觀望後市，轉買為租，以及各地人才持續湧港3大因素下帶動租金表現。

新盤交投不算旺市

另一方面，去年一手成交量僅約9,100多宗，創自2013年一手銷售條例後的新低，而今年宗數只不過略為回升至逾萬宗水平，其實仍較2021年的「正常水平」低出近4成，所以一手回升只是因去年基數低，「旺市」仍相距甚遠。

若以金額劃分，今年2023年一手交投得以上升，主要來自細價樓、中高價物業以及豪宅盤交投上漲所帶動。

中細價物業帶動一手成交量

資料顯示，今年截至12月17日止，綜觀全港逾1.02萬宗的一手成交中，700萬元或以下的一手物業交投佔最多，超過5,500宗，比起2022年全年增約4成；至於逾1,200萬元至2,000萬元一手樓的交投，按年增加約17.9%至1,065宗。

若以增幅而言，期內逾5,000萬元物業的一手交投升約7成半，而逾2,000萬元至5,000萬元亦增近6成半。究其原因，主要是去年基數低所致。值得留意，當中逾700萬元至1,200萬元物業是唯一錄得跌幅的類別，較去年全年減少約26.8%。

今年全新盤單位數目仍低過「正常市況」

劉嘉輝表示，據統計，今年全新盤推盤量約35個，與去年相若，但與2014年至2021年平均每年推出45個全新盤比較，仍低約22%；單位數目方面，今年推盤量涉及約14,000多伙，僅略高於去年約6%，惟與2014年至2021年平均每年推出17,040個單位相比，低出約17%；由此可見，即使今年全新盤單位數目有所回升，但仍低過「正常市況」時的平均數。

一手貨尾量按年升逾2成

值得留意的是，雖則今年推盤量不多，但在新盤銷情同樣放緩下，一手貨尾量持續累積向上。資料顯示，最新12月份（截至17日）一手貨尾量已攀升至22,160伙，較去年底的18,292伙升約21%，較2年前的13,640伙更大幅增加約62%，而此水平更屬《一手銷售條例》實施後的新高。


2024利好因素湧現 樓市現曙光

布少明表示，在眾多利淡消息拖累下，樓市飽受其害，不過，近期不同正面因素正陸續湧現。首先，早前美國聯儲局公布最新議息結果，已是連續第3次暫停加息，而且會後聲明明確表示息口已接近見頂水平。根據市場最新點陣圖顯示，2024年美國聯儲局大有可能將減息0.75厘，屆時本港息率亦有望同步下調。

人才入境帶動買租需求

除此之外，政府繼續積極「搶人才」，配合早前《施政報告》推出的一系列「減辣」措施，根據政府最新公布資料，截至今年11月，各項人才入境計劃一共收到超過20萬宗申請，當中超過12萬宗獲得批准，大量人才赴港勢必衍生出對樓市的買租需求。至於「先免後徵」的措施同樣吸引外來人才入市，有助推動樓市交投。資料顯示，自措施推出以來（截至12月6日）已錄得230宗申請個案，表現不俗，可見香港對全球人才具有相當吸引力。

租金上升回報吸引

值得留意的是，人才持續湧港，對提振本港租金表現及租金回報率帶來幫助。美聯「租金走勢圖」11月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.85元，已連升10個月，而呎租進一步升至46個月（近4年）新高，「樓價跌、租金升」的背馳情況仍然持續，並已長達7個月，創紀錄最長。與此同時，根據差估署公布資料，A類私人住宅細單位10月租金回報率已升至3.2厘，創近9年半新高，隨著租金上升，增加長線投資者買樓收租的吸引力，均是利好2024年樓市的因素。

樓價回調降低買家入市門檻

布少明表示，雖則本港息口上升無疑加重業主供樓負擔，但隨著樓價高位回調，意味買家買樓入場費減少，有助抵銷新買家供款上升壓力。若與2021年樓價處於相對高位時相比，「美聯樓價指數」已跌逾2成，部份屋苑跌幅更大，如荃灣中心、大興花園、沙田第一城均已累跌約3成，淘大花園、康怡花園、太古城、尚悅等則跌近3成。

事實上，價跌租升，令租金回報率向上，加上新住宅印花稅減半，吸引投資者入市意欲。按照稅務局今年10月份及11月份的每月新住宅印花稅「量額」作對比，10月份新住宅印花稅個案僅錄得76宗，期內金額只有1.4億元；反觀11月份，即「減辣」後首個月，全月錄得224宗新住宅印花稅個案，升幅達195%，接近2倍；金額亦增加約29.3%至1.81億元，可見措施對投資者入市帶來正面作用。

來年樓市「否極泰來」樓價或有力升5%

布少明表示，展望明年，美國息口已見頂，市場更預期明年將減息0.75厘，加上明年2月份的財政預算案有望進一步減辣甚至撤辣刺激經濟與樓市，各項利好樓市的因素陸續出現，相信屆時無論交投及樓價均有望回穩，預計明年一手成交將按年升約43%至1.5萬宗水平，惟宗數較2021年仍低約9%，與較14至21年平均16,280宗亦低約8%。一手成交量中，估計全新盤佔比將由2022年的77%，下滑至2024年佔約6成；反觀，一手貨尾佔比則估計由2022年的23%，連升2年至佔約4成。

二手有望打破兩年悶局

二手成交方面，估計2024年全年有望得5萬宗左右，雖較去年升約39%，有望打破近2年的二手悶局，但較2021年仍低約16%，同時較1996年至2021年平均每年的6.81萬宗，低出約27%。 

至於明年樓價則料將升約5%。租金方面，相信隨著愈來愈多專才到港發展，刺激樓市租賃需求，估計租金將延續今年強勢，全年料升約10%，連續3年走勢「跑贏」樓價。

變數仍存 籲政府「撒辣」

不過，布少明認為，假如政府於明年2月底公布的「財案」未有在樓市進一步「撤辣」或「減辣」，以及聯儲局減息步伐較預期為慢，屆時樓市前景勢難以樂觀，繼而打擊經濟復甦表現，故再次呼籲政府從善如流，在明年「撒辣」，令樓市盡快重拾正軌，協助帶動本港經濟復甦。

AI模型預測樓價表現升8%

另一方面，隨著地產代理行業步入科技大數據時代，美聯成為業界首家引入AI大數據模型預測樓市後市走勢的地產代理。由於市場一般預料美國聯儲局將於明年減息，本港拆息亦將有望跟隨回落，假如本港新造按揭利率於2024年回落至4厘以下水平；同時明年香港實質經濟增長達到市場日前預測的2.9%，而失業率維持於目前水平；及歸納不同券商對來年恒生指數目標價的高低平均值約18,256點；由AI模型根據上述資料計算模擬結果顯示，到2024年底，「美聯樓價指數」將升至150.1點，意味屆時樓價較目前(截至2023年12月18日)的139.04點，上升約8%。

AI分析從數據出發

美聯物業研究中心分析員岑頌謙表示，AI模型的特點是純粹從數據出發。另外，由於AI測市技術只屬起步階段，仍不乏調整空間，故未來將持續優化模型，而今次AI預測樓市僅作參考用途。

今次運用7大因素製作AI回歸分析模型，當中因素涵蓋多項影響本地樓市的指標，包括本地生產總值(GDP)按年變化、反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水平的經絡按揭息率指數(MMI)、恒生指數、失業率，以及本港人口、貨幣供應量及香港銀行體系結餘；模型數據覆蓋2008年至2023年，然後再根據政府統計處、各大銀行、以及不同機構對2024年的預估數據，建構出AI模型以預測來年樓市走向。

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