【香港樓市走勢】差估署修訂後的樓價跌勢轉急,最新數字顯示8、9、10月連續3個月樓價按月均下挫超過2%,跌勢較之前估計更顯著,情況反映了樓價岌岌可危,港府應就樓市辣招再作檢討,以防樓價崩潰,拖累整體市場氣氛及經濟。
首10個月樓價累跌3.97%
差估署公布的最新數據顯示,2023年10月份私人住宅售價指數報321.4點,較9月的328.5點再跌2.16%,連跌6個月,跌至2017年4月以來的79個月(即逾6年半)新低。
今年首10個月樓價累跌3.97%,若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價跌幅更達19.27%,已達當年承造八成樓按負資產的警戒線。自上半年5月份起至10月期間,樓價已連挫6個月,累積跌幅高達9.26%。10月份樓價持續下跌,主要受累本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘,加上息口仍然高企,兼逢市場當時靜觀《施政報告》出台,交投極為淡靜,業主賣樓多要減價才能成交所致。
二手業主繼續捱打並跟隨低價賣樓
減辣對11月份交投量略有幫助,惟對刺激樓價的作用不大,樓價仍因應發展商低價開盤而令二手業主叫價持續受壓,預料下次公布的11月份樓價跌幅只能略為收窄,但仍料跌達1.8%。至於12月份,相信發展商在新盤存量較多下,將繼續採取「先求量、後求價」的低價開盤策略,二手業主繼續捱打並跟隨低價賣樓,料屆時樓價尚有機會再跌1%至1.5%。
全年計樓價恐挫7%
據此,第四季樓價跌幅料達5%,全年計樓價恐挫7%,屆時指數約報310.9點,將較2021年9月的歷史高位累挫近22%,意即當年若以八成按揭入市的業主也將墮入負資產行列。港府如不盡快檢討及再修訂撤辣方案,恐樓價跌勢將延長至明年首季,為防樓價急跌帶來更多負資產,當局應慎重考慮提早在明年預算案前便要再調整辣招內容,以挽回市民置業入市的信心。
料全年租金升幅約達6.67%
租金走勢方面,表現仍然強勁,已連升9個月,累升7.32%,差估署10月份租金指數報186.3點,按月升幅收窄至0.32%;預期第四季餘下兩個月,租金維持與10月相若的升幅穩步向好,故料全年租金升幅約達6.67%,表現將明顯跑贏樓價。今年以來,樓價下跌而租金上升的現象反映了買家入市意欲低迷,大多採取觀望的態度,部分人寧可轉買為租,令樓價受壓。此外,通關後多了外來人口到港,包括海內外員工及學生等回流香港工作及求學,大幅增加了租賃需求,帶動租金上升。
樓價跌租金升原因
筆者認為導致以上現象各有原因。其中過去兩年樓價持續下跌主要有兩大元凶,一是疫情的影響,拖累經濟表現,加上封關之下,人流及資金流斷裂,皆不利樓市及樓價發展。二是息口持續上升,供樓負擔壓力大增,影響了入市意欲,導致樓價徐徐下跌。至於租金上升的原因是市場租盤缺乏,惟疫後通關,非本地人住屋需求大增,在供不應求下推升了租金;相信短期內,租金跑贏樓價的情況將難改變。
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作者簡介:陳海潮是利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析,緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問,並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來,利嘉閣地產除主營代理業務外,亦精闢分析樓市動向,為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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