樓市走勢｜2023全年樓價跌半成！中原︰2024加息終結｜料第一季現「小陽春」｜上半年樓價望升5%

樓市走勢2024｜受經濟環境及加息等因素影響，2023年香港樓市整體走勢向下，樓價按年錄跌幅，二手市道更靜淡。不過，早前美國「放鴿」暗示明年起或調頭減息，利好因素漸浮現，中原地產代理回顧今年全年及明年樓市走勢預測，料明年樓價有望回升5％。

樓市走勢｜2023年住宅樓市回顧

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，2023年樓市起局不錯，受惠政府放寬所有防疫措施及通關，社會及經濟邁步復常；樓市第一季「小陽春」帶動下，樓價亦隨之攀升。惟今年美國聯儲局8次議息當中，加息4次，息口上揚增加供樓人士負擔，亦令部份資金轉向定期存款，現時香港存款總額達約15萬億港元，影響買家入市意欲。

再加上於新盤減價戰下，二手交投受壓，中原城市領先指數CCL全年先升後回，整年錄約5%跌幅，樓價下行期間，買家觀望氣氛濃厚，入市意欲低，即使政府於10月底施政報告中減辣亦對整體樓市沒起太大刺激作用，下半年股市明顯回調，令樓市亦欠缺起色。

2023成交量總結︰整體樓宇買賣登記數字

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，2023年樓市下行，買賣下跌。2023年首11個月整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄54,271宗，預測全年5.8萬宗，或創1991年有紀錄以來的33年歷史新低。

一手私人住宅方面，首11個月錄9,731宗，預測全年約10,500宗，將為2013年9,753宗後的近10年次低水平。至於二手私人住宅方面，首11個月錄27,850宗，預測全年只有約3萬宗，登記量有望創1996年有紀錄以來28年歷史新低。 

值得留意是，今年細價上車盤登記量卻增加。2023年價值500萬元或以下的二手私人住宅買賣是唯一錄得升幅的價格類別。

中原城市先指數CCL全年走勢

宗數比例由2022年的27.0%上升至今年首11個月的35.2%。而二手資助房屋買賣(包括自由市場及第二市場)，首11個月錄6,487宗，預測全年約6,800宗，將按年升約25%。

樓價方面，中原城市領先指數CCL最新報149.99點，估計2023年底148點，比4月高位跌約12.1%。跌勢與2022年下半年相似，去年底CCL報156.77點，較同年5月高位累跌14.2%。

最新CCL已較2021年8月191.34點歷史高位跌21.6%，料今年底跌幅擴大至約22.7%。樓價跌幅略少於2008年金融海嘯時的23.3%。

樓價下行、上手業主沽貨獲利幅度下跌

2023年樓價首季升幅由市區帶動，港島九龍升逾9%，較新界東西高；次季樓價横行，新界東率先回調；第三季九龍因新盤低價推售受壓，按季跌逾8%，其餘三區亦回軟，港島跌幅較少；第四季港島則跌最多。近期港島樓價跌幅明顯，因為該區業主願意減價出貨所致。

在2023年6至11月的二手成交中，上手2013至2017買入比例較2022年下半年成交大幅下降，主要由於上手2013至2017買入的單位帳面獲利幅度大幅減少，而市場成交均須要業主有較大減幅才獲承接。早年低價買入的業主因仍有可觀賺幅才有條件減價，故上手2008-2012年買入的比例明顯上升，亦是港島樓價於第四季明顯下調的原因。

租金指數料全年錄8%升幅

租金方面，2023年11月中原城市租金指數CRI最新報117.40點，創近4年新高，重上2020年1月時水平。受惠用家需求及專才流入，帶動租金持續向上。今年首11個月CRI累升8.1%，展望短期整體租金維持高企，全年升幅約8%左右。在租金升樓價跌的情況下，CRI回報率連升7個月，10月最新報2.95%，相信年底前將升穿3厘水平，有望創2016年後(近7年)新高。CRI回報率繼續從後追趕H按息的升勢，惟兩者仍有1厘以上的差距。

2024年香港住宅市場預測︰樓市將面對挑戰

陳永傑指，本地經濟放緩，樓市下行調整未完，發展商新盤銷售壓力增加，在加息持續及樓價下跌打擊下，新盤銷情未如理想，拖累貨尾單位升穿2萬個水平，創近20年新高，一手貨尾單位積壓情況逐步惡化，值得警惕。

至於二手市場方面，受一手減價戰影響，二手業主議幅有限，預期交投持續受壓。現時地緣政治局勢較為緊張，金融狀況偏緊，美國和歐洲的通脹仍處於高水平，內地在今年經濟復甦之中表現出一定波動性，內房持續低迷，港股表現亦偏軟，年內累計跌幅超過3000點，投資者對投資市場普遍表現審慎，隨著樓價持續回落，二手蝕讓潮持續。

加息期終結 第一季樓市交投小陽春

然而，隨著上星期美國最新一次議息宣布加息期結束，並表示明年減息三次共0.75厘，相信可為本港樓市注入一支強心針，息口一向是左右買家入市其中一個重大因素，現時息口確定見頂，買家入市動力相應提升，部份更會希望把握樓價低位偷步入市。

明年農曆新年前後是樓市傳統旺季，加上利好消息刺激下，預期樓市第一季即迎來成交量「小陽春」，相信早前累積的購買力及猶豫不決的準買家會加快落實置業決定。

政府搶人才計劃及重啟投資移民

政府近年以搶人才為目標，成立「人才服務辦公室」，積極招攬外地人才，包括推出高端人才通行證計劃及優化原有的人才入境計劃，今年截至11月底，各項輸入人才計劃共收到超過20萬宗申請，獲批來港人士當中已有逾8.1萬人來港工作及定居，再配合最新一份施政報告中「先免後徵」的優惠，相信可持續為樓市注入新動力，政府早前亦宣佈重啟投資移民計劃，並快將公布細節，投資移民人士來港後具居住需要，相信計劃可為樓市注入新資金及入市動力。

受惠內地專才持續湧入，加上今年通關後不少內地、海外學生及外派員工開始回流本港，住屋需求殷切下，租賃市場持續活躍，中原城市租金指數CRI全年升幅約8%左右，租金持續高企帶動租金回報理想，亦成投資者其中一個入市誘因。

2024年上半年樓價有望升5%

陳永傑指，預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市，加上銀主盤量及負資產數量高企，有機會於明年初或2月底財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣，以免出現金融危機。屆時息口因素憂慮消散，加上減辣措施，預期將帶動明年首季成交量增加，量變質變，有機會帶動樓價亦會從谷底反彈5%。

現時美國已宣佈加息期告終，若明年首季再有減辣措施出台，二手樓價將於上半年見底回升，中原城市領先指數有機會回升約5%至155點。成交量方面，一手發展商為求銷量，仍會以筍價推盤，訂價相當克制，貨尾盤亦會推出各項優惠吸客，刺激銷情，料2024年一手成交量可達15,000宗。二手方面，受惠息口因素及剛性需求持續高企下，部份買家或會於樓價低位偷步入市，料二手成交可達40,000宗。

2024年住宅市場預測

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