【買樓按揭攻略】樓市回落，對業主而言可能有苦難言，但對於一些職場新鮮人來說，或是上車良機。因為在旺市時，收入增幅往往追不上飆升的樓價，相反現時的樓價令有自住需要的買家見到希望，而且疫情生活習慣改變，減少晚上外出消費，變相更容易儲蓄，踏入職場幾年的打工仔，都已經儲夠一筆首期，上車不再遙不可及。
樓市初哥按揭上車個案分享
不過有「大頭蝦」的準買家，卻因為忘記申報學生貸款尚未清還，險令自己惹上官司。對於現時約21萬身負學債的人士而言，置業前最好先清楚了解個人債務狀況。
深信按揭會順利獲批
鄺先生（化名）於大學畢業後加入一間外資企業，短短幾年扶搖直上晉升為部門主任，於是計劃購入心儀的入手物業，為日後結婚做好準備。鄺先生首次入市，亦都「做足功課」，了解到其個人入息能夠符合供款與入息比率（DTI）和壓力測試，深信按揭會順利獲批。
疫情關係延遲還款
不過，鄺先生在遞交按揭申請表後，才發現自己漏報債務。原來他在大學讀者時申請了政府提供的低息學生貸款，而過去幾年因為疫情關係，政府容許貸款人延遲還款，結果鄺先生便忘記學債這回事，直到近期收到通知指，免息延遲還款安排再延長一年，才回想起自己有學債未清，一連幾日寢食不安，擔心會因為漏報債務而影響按揭審批。
漏報債務而影響按揭審批
與中小企貸款等不同，政府學生資助處審批的學生貸款是不會註入TU，加上近幾年都因為疫情延遲還款，欠學債人士的銀行賬戶不會有還款過數紀錄，但其實銀行仍然有其他方法去追查。
銀行追查蛛絲馬跡
過往曾經有個案，申請按揭的事主未有申報有學生貸款，惟因為事主以往曾有拖欠還款的紀錄，被教育局展開法律行動追討，而這些涉及錢銀的訴訟會註入TU，承按銀行亦會查找到相關紀錄，然後循蛛絲馬跡發現事主曾拖欠學貸，便會詢問事主學債是否已還清，這時候事主便不能再隱瞞。
刻意漏報屬於虛假聲明
在填寫按揭申請表時，申請人亦需要如實聲明自己是否有其他貸款，刻意漏報屬於虛假聲明，或要負上刑事責任。近期有多宗申請自住按揭人士被揭發將物業出租，結果罪成被法院判刑，所以申請人不應瞞報，避免以身試法。當然，好像鄺先生的無心之失，只要盡快聯絡銀行Banker補交資料，銀行一般亦會容許申請人作出更改，並不會影響審批的結果。
計算清楚入息與供款
申報了學生貸款未還，即使政府延遲還款期的措施延伸至明年3月31日，銀行仍然會預估學生貸款的每月還款額，並計算入DTI和壓測之中。雖然學生貸款普遍低息，但部份豁免審查的貸款年利率，已經隨着美國加息等因素而升至2.42%，故樓按申請人仍然要計算清楚入息與供款，避免學債成為絆腳石。
提前清還非上策
有讀者會問，是否應該在申請按揭前還清學債？相對現時新造按息高達4厘以上，學債率口的資金成本看似較低。但學債貸款人需每年繳交180元行政費，直至悉數清還貸款及利息，相關的成本亦需計算在內。
閒餘資金存放至按揭儲蓄掛鈎戶口
選擇不提早還清學債，可以將閒餘資金存放至按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage Link），減少利息開支。如果申請人是因為學債而令到DTI或壓力測試而「掹掹緊」，則可以嘗試加入擔保人，增加收入基數，相信都可以成功過關。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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