【買樓攻略】面對樓市下行,不同準買家對入市與否有不同看法。現時是否適宜買樓收租?適合租轉買嗎?有意換樓、首次置業又是否划算?身為家長,現時是時候為子女買多一個物業嗎?
買樓攻略|準買家買樓5種常見想法
市場上準買家普遍有這5種想法。有學者分析,有意首次置業或為子女買多一個物業的人士可考慮今年入市,其餘3類人士不適宜入市,並提出這些人士在甚麼情況下入市。
加息令樓市續受壓
近期香港樓價跌勢持續。中原城市領先指數CCL最新報159.87點,按周跌1.19%,指數已跌穿160點,創32周新低,重返今年1月時水平。整體樓價跌勢未止,CCL連跌5周共3.36%。近期主要銀行調高H按(同業拆息)按揭封頂利率0.5%,實際按息達4.125%,加重置業人士供樓負擔,相信令樓市更持續受壓。
市場上有5類準買家
樓市下滑,市場交投縮減。但是否每位準買家都不會入市?或者反其道而行?不同人有不同考慮。然而,買樓始終是人生大事,自住或投資收租也要按個人狀況、客觀因素決定。現時市場上有以下5類準買家:
1.首次置業:趁機執平價盤
當前樓價向下,劈價盤湧現,對首次置業人士來說是入市時機。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指,雖然今年首季樓價回升,但到了5月開始回調,若果至年底樓價再因利息等因素而再回落,如首置人士有住屋需求,可考慮入市,選購減價盤。
細戶樓價累跌1現時「租平過供」1%
他說,過去一、二年,細單位樓價回調幅度大,可考慮買這類單位。據差餉物業估價署(差估署)資料,由2021至今年7月,A類單位(431平方呎以下)售價指數累跌11%,B類單位(431至752平方呎)指數累跌8%,A類單位回調幅度較大。
移民盤減幅高可考慮
每逢跌市時,銀行調低物業估價,獲批的貸款額可能相應偏低。但馬耀宗指,可選購樓價低於銀行估價的物業,如移民盤,業主或會減價20%求售,其叫價水位會較銀行估價低。
2.為子女多買一個物業:考慮買細單位
如果子女有住屋需求,如結婚成家立室,需搬往其他地方,但暫時未夠首期,家長可為子女多買一個物業。馬耀宗指,購買物業前,應考慮以自己抑或子女名義購買,若果以自己名義購買多一個單位,便需繳付較高從價印花稅;若果以子女名義購買,便要考慮子女收入可否負擔供樓。
考慮子女收入可否負擔供樓
要留意的是,若果按照學者上述讓子女供款的說法,子女申請按揭時,需向銀行提交自己收入和財務狀況,還要通過壓力測試。如果子女剛就業不久,收入和積蓄未必很多,就要計一計其負擔能力,可否符合銀行要求。
可買500萬內物業
若果為子女買多一個物業,最好仍是選購細價樓,跟首置人士一樣。馬耀宗指,近期新盤大幅劈價開售,二手樓價相應下跌,細價樓樓價跌幅亦多,故細價樓值得考慮。他說,細價樓樓價稍低,子女供得到,並建議可考慮買500萬元以內物業。
上述兩類人士可考慮今年入市,但餘下3類人士就未必適宜在現階段入市。
3.換樓人士:細樓換大樓負擔重
馬耀宗不贊成現階段換樓。他指出,首先,換樓通常是細樓換大樓居多,正如差估署資料,現時A類單位樓價跌幅較B類單位多,若果由A類換B類,買B類單位貴很多。其次,目前利息高,換較大單位,按揭金額會因此而增加。
換樓須先付15%印花稅
若果要換樓有較多着數,便要留待息口回調。馬耀宗指,若果未來減息,即使細樓換大樓,供樓支出亦會減輕一些。另一點是目前換樓,若果以「先買後賣」方式換樓,需繳付15%的從價印花稅。
假設有換樓人士原先持有A單位,先買入B單位,再賣出原來持有的A單位,期間這位人士須先為B物業支付15%從價印花稅,一年內賣出A物業後,再申請退稅。
學者籲減換樓印花稅
馬耀宗指,換樓人士須先繳付15%從價印花稅,要留待換樓後才可以退稅,畢竟金額可能涉及數十萬元,不是細數目。他建議,政府可以放寬換樓時所繳付的從價印花稅,由現時15%調低至5%,稅率減10%。
4.買樓投資收租:租金回報仍不高
今年迄今租金表現較樓價好。中原地產指出,7月CRI回報率(中原城市租金回報率)最新報2.69%,創46個月新高,重上2019年9月時水平,按月升0.07個百分點。反映暑假租賃旺市,租金穩步上升,惟同期樓價調整下跌,直接推升租金回報率,CRI回報率連升4個月共0.16個百分點。
租金回報料升至3厘
租金及樓價走勢持續背馳,在用家需求支持下,展望第四季租金於高位企穩,但同期二手成交淡靜,相信樓價跌幅將會加快,估計第四季CRI回報率可以進一步上升至3厘水平,有望創2016年後的新高。
定期利率高於租金回報
儘管如此,但馬耀宗指,租金回報率近3厘,但仍低於按揭利率,而且回報近3厘,可投資其他產品,如定息利率已達4厘。即使租金上升,其回報率仍低於定期。其次,他續稱,若果買新樓收租,管理費較貴,其租金回報較低;若果買舊樓收租,需考慮維修費用問題,並會成為額外支出。
買樓收租不值得
因此,在現時高息環境下,買樓收租不值得。馬耀宗指,買樓收租始終有風險,比方租客不交一個月租金,故除非租金回報率可回升至4厘,才可以考慮,相比之下,除非銀行倒閉,否則定期投資風險較低。若果未來息口下跌,定期利息跌至3厘,貼近租樓回報,才可以考慮買樓收租。
5.租轉買:供樓成本高不宜考慮
今年迄今租金上升,租務成交增加,主要有兩個原因。馬耀宗解釋,首先,多了外地學生來港租樓;其次,不少人觀望樓市走勢,轉買為租,即使租金上升少許,但至少不需面對樓價大變化所帶來的風險。
現時「租平過供」
他說,現時「租平過供」,供樓成本貴一些,因息口偏高。綜合上述因素,目前不是租轉買的時機,而是買轉租為主。他說,若果未來減息,利率偏低,出現「供平過租」情況,即供樓成本低於租樓,屆時適宜租轉買。
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