【買樓攻略】現時整體樓市下行，近期部分二手私人屋苑兩房單位300多萬元已有交易，如想上車，不愁沒有選擇。經過一番搜羅，有8個屋苑可供參考，雖然這些屋苑普遍樓齡高，約30至40年，部分更是大型屋苑如沙田第一城、嘉湖山莊，仍有一定吸引力，但這類二手盤為數不太多。
細戶樓價跌幅高於大市
兩房戶通常是約200至400多平方呎的單位，據官方數據顯示，近月這類細單位樓價跌幅高於大市。據差餉物業估價署資料，首8個月私人住宅售價指數累升1.34%，但其實由5月起指數開始下跌，連跌4個月，累跌4.2%。
A類單位樓價指數4個月已累跌4.9%
最細的A類單位(即是431平方呎或以下)售價指數在首8個月微跌0.05%，但由5月起指數同樣下跌，直至8月，短短4個月已累跌4.9%，高於整體樓價指數跌幅。
兩房戶頻錄銀碼「三字頭」成交
細單位樓價跟隨大市下跌，近期市場錄得有兩房單位以「三字頭」銀碼成交，如九龍灣得寶花園，據美聯物業資料，在10月初，屋苑已經錄得3宗300多萬元的兩房單位成交個案。世一物業董事陳大偉指，近期市場上錄得這類單位成交，與市況下跌有關，而且，個別業主急放，但他相信，這不會是趨勢。
「三字頭」兩房戶續吸納上車族
有學者預期，未來仍持續有兩房單位以「三字頭」銀碼成交。香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮指，這種情況持續出現，因仍有人想上車，負擔得起就買。而且，大市向下，業主會擴大議價空間，但難估計擴大議價幅度。若果業主想出貨，便要把叫價定低於市場成交價才可賣得到。
細戶樓價跌幅料續高於大市
未來細單位樓價走勢要視乎大市而定。鄒廣榮指，若果大市下跌，細單位樓價跌幅會大一些，甚至高於大市，因先前細單位樓價升得太多。但他續稱，有房的單位樓價會稍好一點，因較多用家需求，相反納米樓樓價會跌得較多，因需求未必大。
舊屋苑易覓「三字頭」兩房戶
現時樓價「三字頭」的兩房單位屋苑有那些？若果想搵半新屋苑二手盤，真是難上加難。經過搜尋後，銀碼「三字頭」的半新盤主要是開放式單位，比方油塘海傲灣，樓齡4年，現正放盤的「三字頭」單位有6個，惟全部是開放式設計。
8個屋苑有「三字頭」放盤單位
但若果搵樓齡較舊的屋苑，相對較容易找到銀碼「三字頭」的兩房單位。下列8個屋苑有這類放盤單位，資料如下：
1. 得寶花園
- 買賣盤數目：41個
- 放盤叫價：338萬至498萬元
- 實用呎價：12,312至17,787元
- 300萬元兩房單位放盤量：2個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：H座中層H6室，實用面積282平方呎，成交價375萬元，實用呎價13,298元(成交日期：2023年10月5日)
得寶花園屋苑資料
| 地區 | 九龍灣 |
| 地址 | 牛頭角道3號 |
| 座數 | 8 |
| 單位總數 | 2016個 |
| 單位實用面積 | 253至398平方呎 |
| 入伙日期 | 1984年11月 |
| 發展商 | 恒基、永泰建業、新世界 |
| 配套設施 | TBG Mall得寶商場、泳池 |
| 校網 | 小學：46 中學：觀塘區 |
2. 沙田第一城
- 買賣盤數目：272個
- 放盤叫價：368萬至1230萬元
- 實用呎價：10,551至22,465元
- 300萬元兩房單位放盤量：3個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：-
沙田第一城屋苑資料
| 地區 | 沙田 |
| 地址 | 得利街4號 |
| 座數 | 52 |
| 單位總數 | 10,642個 |
| 單位實用面積 | 282至854平方呎 |
| 入伙日期 | 1980年10月至1987年10月 |
| 發展商 | 恒基、新世界、新鴻基、長實 |
| 配套設施 | 泳池、籃球場、網球場、 商場「置富第一城」、 「置富第一城‧樂薈」 |
| 校網 | 小學：91 中學：沙田區 |
3. 河畔花園
- 買賣盤數目：45個
- 放盤叫價：298萬至515萬元
- 實用呎價：11,078至20,661元
- 300萬元兩房單位放盤量：6個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：E座中層7室，實用面積242平方呎，成交價378.8萬元，實用呎價15,653元(成交日期：2023年10月3日)
河畔花園屋苑資料
| 地區 | 沙田 |
| 地址 | 大涌橋路20至30號 |
| 座數 | 6 |
| 單位總數 | 1584個 |
| 單位實用面積 | 242至269平方呎 |
| 入伙日期 | 1984年9月 |
| 發展商 | 恒基 |
| 配套設施 | 泳池、花園 |
| 校網 | 小學：91 中學：沙田區 |
4. 凱德花園
- 買賣盤數目：8個
- 放盤叫價：330萬至460萬元
- 實用呎價：10,462至14,744元
- 300萬元兩房單位放盤量：5個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：3座中層G室，實用面積325平方呎，成交價358萬元，實用呎價11,015元(註冊日期：2023年10月4日)
凱德花園屋苑資料
| 地區 | 屯門 |
| 地址 | 榮發里13至17號 |
| 座數 | 3 |
| 單位總數 | 348個 |
| 單位實用面積 | 312至494平方呎 |
| 入伙日期 | 1986年11月 |
| 發展商 | 大昌集團 |
| 配套設施 | 泳池、兒童遊樂場 |
| 校網 | 小學：71 中學：屯門區 |
5. 金獅花園
- 買賣盤數目：68個
- 放盤叫價：340萬至600萬元
- 實用呎價：12,057至17,692元
- 300萬元兩房單位放盤量：5個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：-
金獅花園屋苑資料
| 地區 | 大圍 |
| 地址 | 翠田街5至7號 |
| 座數 | 13(共兩期) |
| 單位總數 | 2768個 |
| 單位實用面積 | 260至390平方呎 |
| 入伙日期 | 1986年12月至1987年10月 |
| 發展商 | 華懋 |
| 配套設施 | 遊樂場、健身康樂室、 游泳池、涼亭 |
| 校網 | 小學：88 中學：沙田區 |
6. 荃灣中心
- 買賣盤數目：75個
- 放盤叫價：330萬至620萬元
- 實用呎價：9037至15,244元
- 300萬元兩房單位放盤量：17個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：2座(桂林樓)10樓F室，實用面積354平方呎，成交價338.3萬元，實用呎價9552元(註冊日期：2023年10月6日)
荃灣中心屋苑資料
| 地區 | 荃灣 |
| 地址 | 荃景圍102號 |
| 座數 | 19 |
| 單位總數 | 4516個 |
| 單位實用面積 | 233至769平方呎 |
| 入伙日期 | 1979年10月至1982年8月 |
| 發展商 | 新鴻基 |
| 配套設施 | 商場 |
| 校網 | 小學：62 中學：荃灣區 |
7. 嘉湖山莊
- 買賣盤數目：486個
- 放盤叫價：350萬至1680萬元
- 實用呎價：6508至22,852元
- 300萬元兩房單位放盤量：29個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：1期樂湖居2座低層F室，實用面積449平方呎，成交價395萬元，實用呎價8797元(成交日期：2023年10月5日)
嘉湖山莊屋苑資料
| 地區 | 天水圍 |
| 地址 | 天湖路1號 |
| 座數 | 58(共6期) |
| 單位總數 | 15,853個 |
| 單位實用面積 | 441至1462平方呎 |
| 入伙日期 | 1991年12月至1997年12月 |
| 發展商 | 長實 |
| 配套設施 | 嘉湖鄉村俱樂部、嘉湖會所、 +WOO嘉湖、嘉湖新北江商場 |
| 校網 | 小學：72 中學：元朗區 |
8. 翠屏花園
- 買賣盤數目：21個
- 放盤叫價：335萬至445萬元
- 實用呎價：12,565至16,543元
- 300萬元兩房單位放盤量：2個
最新300萬元兩房單位買賣成交個案：C座18樓2室，實用面積274平方呎，成交價386萬元，實用呎價14,088元(註冊日期：2023年7月25日)
翠屏花園屋苑資料
| 地區 | 大埔 |
| 地址 | 安慈路3號 |
| 座數 | 4 |
| 單位總數 | 704個 |
| 單位實用面積 | 262至274平方呎 |
| 入伙日期 | 1986年2月 |
| 發展商 | 恒基 |
| 配套設施 | 翠屏商場、兒童遊樂場 |
| 校網 | 小學：84 中學：大埔區 |
300萬樓價買樓 新界屋苑為主
綜觀上述屋苑，有3個特點。首先，大部分屋苑位於新界，市區僅有零星屋苑有「三字頭」兩房單位放盤或成交，如上述九龍灣得寶花園。這些屋苑300萬元兩房單位的放盤量不算多，除了荃灣中心、嘉湖山莊外，其餘放盤量不超過10個。
樓齡約30至40年
其次，除了沙田第一城、嘉湖山莊外，其餘普遍是二、三線屋苑。上述屋苑樓齡高，約30至40年。即使沙田第一城這類大型屋苑，按期數計算，樓齡也要介乎36至43年。
交通方便程度參差
第三，在交通方便程度上，這些屋苑較為參差。部分屋苑如荃灣中心位於荃景圍，需乘接駁車前往港鐵荃灣站。即使部分屋苑如翠屏花園不用乘接駁車前往港鐵站，步行也要超過十分鐘。當然，另一些屋苑如得寶花園、沙田第一城距離港鐵站不遠，交通方便。
3字頭買兩房單位兩個留意事項
300萬元購買上述屋苑的兩房單位，表面上很划算。但陳大偉指，買樓前須考慮以下兩個要點：
1. 需花費裝修或維修
這些屋苑樓齡高，單位內設施可能殘舊，如出現漏水等問題，需要裝修或更換新的設施，屆時要花費至少要十多萬元。同時，正因大廈樓齡高，可能要維修，亦要花數十萬元。
2. 按揭未必借足
申請按揭時，銀行對這些樓齡高的屋苑估價較審慎，未必一定批出最高成數按揭，買家隨時需要支付多一些首期。即使申請按揭保險，礙於樓齡高，亦未必一定批足九成按揭。
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