【買樓攻略】近期整體樓市下行，新盤陸續以低價於二手樓價開售，而且按揭證券公司修訂樓花按揭保險，可承造最高九成按揭，增加一手樓的吸引力。踏入第四季，多個新盤正蠢蠢欲動，準備出籠。

承造樓花按揭保險注意3點

據統計，第四季市場上至少有10個項目推售，涉及逾5300個住宅單位，當中九龍項目較多。專家分析那些新盤值得留意，以及承造樓花按揭保險要注意3點，讓有意買新盤的人士可預先做定功課。

第三季一手新盤成交跌近29%

近期一手住宅成交低迷。據中原地產表示，今年第三季一手住宅買賣登記錄得2536宗及252.9億元，按季下跌28.2%及50.5%，宗數及金額同創三個季度新低。該行又指，在9月份，一手住宅買賣登記錄得983宗及77億元，較8月的734宗及84.1億元，分別上升33.9%及下跌8.4%。

料10月一手買賣登記再大幅回落

金額是創2023年1月後的8個月新低。反映8月油塘新盤親海駅熱賣，帶動一手住宅買賣登記迫近一千宗水平。但9月期間市場缺乏大型新盤開售，預期10月一手買賣登記將大幅回落。

第四季料推售一手樓逾5300伙

不過，隨着政府放寬樓花按揭保險的限制，以及市場期望10月施政報告公布減辣或撤辣措施(調減或撤銷買賣辣招稅)，第四季發展商會積極推售新盤，但相信新盤定價克制，可能仍低於二手價開售。

第四季至少有10個項目準備推售

雖然市場預期，第四季將會有十多個項目推出，涉及超過8000個單位，但其實，部分項目如港島黃竹坑站港島南岸第3期項目未公布詳情，故暫時會扣除這些項目。據統計，第四季至少有10個項目準備推售，共提供逾5300個單位。

相關項目資料如下：

地區 項目 單位總數(個)
啟德 啟德海灣1期 1017
啟德 承豐道19號 361
啟德 天璽‧海1期 256
長沙灣 西洋菜北街項目 500
黃大仙 薈鳴 230
天水圍 YOHO WEST 1393
將軍澳 日出康城12期 1335
大埔 美新里項目 120
灣仔 春園街項目 88
山頂 種植道1號 8 
單位總數(個) 5308

新界推售新盤佔54%

在上述預期推售的項目當中，新界區一手供應是最多，今趟單是YOHO WEST和日出康城12期兩個項目，合共2728個單位，連同另一個大埔美新里項目，共有2848個單位，新界區推售單位佔整體約54%。

啟德仍然是一手供應重鎮

其次是九龍區，共有5個項目，涉及2364個單位，其中啟德仍然是一手供應重鎮，共有3個項目將會推出，涉及1634個單位，佔九龍區整體推售單位近70%。九龍區佔整體約45%。餘下不足100個單位來自港島，佔整體不夠2%。

啟德海灣1期和 YOHO WEST值得留意

那麼，有哪些項目值得留意？有地產代理分析，啟德海灣1期和 YOHO WEST是兩個近期值得留意的項目。

1. 啟德海灣I：兩房戶佔一半

先說啟德海灣。據發展商之一嘉華國際早前表示，項目分兩期，發展商將率先推出的第1期，由3座相連的住宅大樓組成，提供1017個單位。戶型分布方面，一房佔約38%，實用面積由280餘平方呎起。兩房佔約55%，實用面積由420餘平方呎起，三房及特色戶佔約7%，實用面積580餘方呎起。

附近維港一號兩房呎價2萬

項目位於啟德跑道區，可參考區內另一個屋苑維港一號。利嘉閣地產經理薜丁武指，維港一號同樣位於跑道區，以細單位為主，並有一手貨未售。他說，維港一號一房單位售價800萬元，呎價20,000元以上；兩房單位售價約1000萬元，呎價介乎19,000至20,000元；三房單位售價介乎1600萬至2000萬元，呎價23,000元。

項目不近港鐵站  交通稍遜

薜丁武說，啟德海灣勝在位於跑道區末段，靠近稍後落成的都會公園，適合愛好綠化環境的人士。但他提醒，啟德海灣不近港鐵站，並且位近正在興建的啟德醫院。

2. YOHO WEST 1期：提供逾1300伙

另一個項目YOHO WEST，位於天水圍天恩路1號，屬於元朗天水圍輕鐵天榮站上蓋屋苑，由新鴻基地產和港鐵合作發展，已經獲批預售樓花同意書，預計可於10月開售。整個天榮站項目分兩期發展，合共提供1976個單位，預計率先推出的第1期，涉及1393個單位，預計關鍵日期為2024年9月30日。項目共有3座住宅大樓，以中小型單位為主，並設有設零售設施，零售樓面約2000平方呎。

附近栢慧豪園呎價11,130元

YOHO WEST附近屋苑包括栢慧豪園、栢慧豪庭。9月栢慧豪園成交實用呎價11,130元，現時放盤叫價介乎450萬至1550萬元，呎價介乎7873至31,440元。另一個屋苑栢慧豪廷，是栢慧豪園第二期，屋苑最近在8月錄得成交，這個月成交實用呎價11,519元，9月未有成交。現時放盤叫價介乎500萬至950萬元，呎價介乎9637至13,944元。

乘輕鐵往港鐵站約7分鐘

交通方便是YOHO WEST最大優點之一。美聯物業高級營業經理陳振明指，項目位於輕鐵站上蓋，由輕鐵天榮站乘搭輕鐵往港鐵天水圍站，需時約6至7分鐘。另外，項目鄰近天水圍公共交通運輸交匯處。不過，他說，項目位於栢慧豪園前面，所以部分單位望見樓景，但高層單位可望見米埔景致。

過往樓花按揭借不足

現時買一手樓盤，承造按揭時，基本上可選用即供付款和建築期付款。以往買樓花，如果選用即供付款，申請不到按揭保險，難以借到最高九成按揭；但如果選用建築期付款，到了物業落成後才正式申請按揭保險，可以借到最高九成按揭。

1000萬元或以下樓花可借九成按揭

不過，按揭證券公司於9月公布放寬樓花按揭保險限制，作出以下修訂：

  • 價格為1000萬元或以下的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為九成；
  • 價格為1000萬元以上至1500 萬港元的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬元計算的成數，以較高者為準；及
  • 價格為1500萬元以上至3000萬元的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1200萬元計算的成數，以較高者為準。

按保計劃的合資格準則

要留意，根據按保計劃的合資格準則，樓花住宅物業須屬於「地政總署預售樓花同意方案」下的發展項目，並於取用按揭貸款起計12個月內落成。

如選用樓花按揭，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提出以下注意要點：

舊契重建做不到樓花按揭

申請人要留意，舊契重建的項目做不到樓花按揭，但市區重建局項目則可以做按揭，因市建局屬於半官方機構，同時只要項目於12個月內落成，亦可以做按揭。

查閱樓書以了解項目性質

要先了解項目是否舊契重建，抑或政府預售樓花同意方案項目，是否屬於樓花按揭承保的範圍。買樓前，買家應先查閱樓書有關項目資料，是否屬於舊契重建或政府預售樓花，並且留意書內列出的關鍵日期，確定項目是否於12個月內落成。買家亦可向發展商查詢相關事宜。

選即供可隨即上會

現時選用即供付款，可申請九成按保，立即上會，而且享有折扣會較建築期多一些。但選用建築期付款，要留待物業入伙後才申請按揭，難以預知當時市況，或隨時影響批出按揭金額，存有不確定性風險。

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