壓力測試2023收入計算方法＋銀行批核準則＋按揭供款例子詳解

【壓力測試2023收入計算方法】現時向銀行申請按揭，基本上需要通過壓力測試(簡稱壓測)，然後銀行才批出按揭。既然壓力測試是銀行對於申請人批核準則，有必要多了解。

買樓攻略｜壓力測試2023收入計算方法

若果申請人是新手，相信會有以下問題：現時壓測如何計算？如何增加壓測要求的收入？壓測在不同樓價、按揭成數要求如何？一旦未能通過壓測，是否有其他補救方法？《香港財經時報》會逐一拆解這一蘿蘿的問題。

銀行批核有兩個壓測準則

現時要成功申請按揭，需要通過壓測。在壓力測試下，銀行批核的準則有以下兩種：

供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。此是按照基本DTI計算。
假設在現水平按息再加某百分比利率後，供款佔申請人月入不多於60%。在這種計算方法中，銀行假定按揭利率上調2厘，再測試借款人是否有充裕的供款能力。這就是按照壓測DTI計算。原先壓力測試要求加3厘，但後來金管局於2022年9月下調樓按壓測要求，降至現時加2厘。

DTI上限低於50/60可過關

一般而言，只要上述兩者分別不可超過50%和60%，便符合要求，若果超過百分比上限的要求，銀行不會批出高成數按揭，甚至拒絕申請。計算方程式如下：

每月供款／每月收入 x 100%

兩個通過和不通過壓力測試的例子：

例子A：

假設申請人每月收入5萬元，樓價600萬元，九成按揭，還款期30年，壓力測試前利率4.125%(H按封頂位)，壓力測試後利率加2%至6.125%。

	每月供款
壓力測試前	26,172元	26,172／50,000 X 100%=52%
壓力測試後	32,811元	32,811／50,000 X 100%=65%

有收入也未必過關

上述例子，DTI比率為52%，壓測DTI比率為65%，兩者都高於供款與入息比率上限50/60，不符合要求，這反映即使有收入，但未必一定符合要求。銀行拒絕批出按揭。

例子B：

若果收入增至6萬元，同樣申請九成按揭，還款期和利率跟上面例子一樣，情況有所不同：

	每月供款
壓力測試前	26,172元	26,172／60,000 X 100%=43%
壓力測試後	32,811元	32,811／60,000 X 100%=55%

一旦收入增至6萬元，兩個比率分別為43%和55%，兩者高於供款與入息比率上限50/60，符合要求，銀行批出按揭。

首置綠白表可豁免壓測

貸款人士向銀行申請按揭，基本上需要通過壓力測試。不過，有些人卻例外，其中使用按揭保險的首次置業人士有機會獲得豁免壓力測試，但個別銀行仍有機會要求進行壓力測試。要留意的是，即使這類人士鈙做高成數按揭，不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%。即使其申請的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。

買舊居屋或需壓測

另一些人是購買居屋的綠表人士或白表人士，他們申請銀行按揭時，一般情況下可以獲得豁免壓力測試。不過，如果購買年期較舊的二手居屋，由於房委會擔保期已過或接近完結，仍有機會需要進行壓力測試。

3個例子解說壓力測試按揭成數要求

每逢購買物業前，或申請按揭前，最好先參考壓力測試對不同樓價和按揭成數的要求，以便了解到自己的負擔能力，有助作出適當的置業決定。自從政府放寬按揭成數至七成後，現時市場普遍選用的按揭成數，通常是七至九成按揭，先看看下列3個例子，說明壓力測試對這些按揭成數的要求。

假設樓價600萬元，還款年期30年，壓力測試前利率4.125%(H按封頂位)，壓力測試後利率加2%至6.125%。

A. 七成按揭：

每月供款：20,356元
每月入息要求：
按基本DTI計：40,711元(50%)
按壓力測試DTI計：42,533元(60%)

B. 八成按揭

每月供款：23,263元
每月入息要求：
按基本DTI計：46,526(50%)
按壓力測試DTI計：48,609元(60%)

C. 九成按揭

每月供款：26,172元
每月入息要求：
按基本DTI計：52,343元(50%)
按壓力測試DTI計：54,685元(60%)

按樓價計算壓力測試要求

至於樓價方面，計算壓力測試對400萬至800萬元的要求。假設承造九成按揭，還款年期30年，壓力測試前利率4.125%(H按封頂位)，壓力測試後利率加2%至6.125%。相關例子如下：

D. 400萬元

每月供款：17,448元
每月入息要求：
按基本DTI計：34,895元(50%)
按壓力測試DTI計：36,457元(60%)

E. 500萬元

每月供款：21,810元
每月入息要求：
按基本DTI計：43,619元(50%)
按壓力測試DTI計：45,571元(60%)

F. 600萬元

每月供款：26,172元
每月入息要求：
按基本DTI計：52,343元(50%)
按壓力測試DTI計：54,685元(60%)

G. 700萬元

每月供款：30,533元
每月入息要求：
按基本DTI計：61,066元(50%)
按壓力測試DTI計：63,800元(60%)

H. 800萬元

每月供款：34,895元
每月入息要求：
按基本DTI計：69,790元(50%)
按壓力測試DTI計：72,914元(60%)

樓價400萬月入要求3.6萬

從上述例子，可見現時本港按揭息口上升，樓市下行，壓力測試對置業人士要求高，特別是上車不易。按照上述樓價400萬元例子來說，即使是基本DTI計算，每月收入要求也要3.4萬元，壓力測試要求升至3.6萬元，可見上車人士負擔不輕。

比較不同銀行計收入方法

既然現時壓力測試要求高，有專家建議，貸款人士可比較不同銀行的計算收入的方法，增加壓測要求的收入，從而揀選合適銀行。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，申請物業按揭時，除了入息以外，一些非經常性收入，如花紅、佣金、約滿酬金也有不同的計算方法。

銀行佣金的計算方法

銀行的計算方法或有不同，例如部分銀行佣金的計算方法以一年平均數計算，有些將近幾個月中最高和最低佣金剔除，再計算平均數，建議準買家了解不同銀行的計算方法，耐心尋找合適的銀行，市面上亦有少數銀行可以為客戶提供特別按揭方案。

不過壓測解決方法（1）加擔保人

不過，即使申請人未能通過壓力測試，專家指有其他補救方法。莊錦輝指，最好的方法是增加擔保人，例如有穩定工作的父母協助收入不足的子女通過壓測。

不過壓測解決方法（2）花紅津貼等當底薪入息

他續稱，如果借款人未能找到擔保人，另一個補救方法為把花紅、津貼等當底薪入息。視乎僱傭合約上的津貼條款，如每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。但如每月津貼額不同，則當佣金計6個月平均數。

花紅當作底薪注意

另外，若敍做九成按揭，進行壓力測試時，入息不能計算佣金或花紅。但若公司一定會派發花紅，並且金額少於3個月底薪(除12計算)，花紅仍可當作底薪，並適用於九成按揭。

把佣金當花紅計算

莊錦輝建議，進行壓力測試時，佣金收入或會被打折扣。如果入息只差一點便能通過壓力測試，而佣金不是每月定期派發（例如每半年或每季派發），把佣金當成花紅計算，毋須打折，有助提高入息。不過，此法需要糧單內顯示的是花紅，而不是佣金。

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