【買樓攻略】政府今年7月放寬非按揭保險成數，由以往六成放寬至七成，這項措施不單令私人住宅受惠，原來二手居屋也受惠。

現時二手居屋按揭成數放寬至七成，減輕合資格的「白居二」準買家在居屋擔保期內供樓負擔，同時這些準買家亦可以揀選多一些樓齡稍高的二手居屋，擺脫「925」居屋限制。在新措施下，新增18個二手居屋屋苑可供選擇。經專家挑選後，有兩個屋苑值得留意。

「925」居屋可借足最高按揭

首先要說明何謂「925」居屋。「925」居屋，是指部分在居屋第二市場(簡稱「居二」市場)放售的未補地價屋苑，本身仍受到政府擔保，只要屋苑由首次發售日期起的年期19年或以下，買家申請按揭時，會獲批最高九成按揭和最長還款年期25年。

20年以上居屋縮減還款期或按揭成數

不過，若果二手居屋年期20年或以上，部分銀行會遞減可造還款期或按揭成數，例如居屋首次出售日期計達22年的話，批足25年還款期的按揭成數或由九成降至八成，又或批足九成按揭的還款期由25年縮短至20年。

新措施下買二手居屋起變化

自從政府放寬非按保按揭至七成後，情況起了變化。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出，現時有兩種新情況出現：首先，由於政府放寬按揭至七成，供款人在擔保期內償還貸款額較以往稍低。其次，可揀選年期稍長的二手居屋，選擇較以往多。

先分析新措施如何減輕負擔，請參閱下列例子：

舊措施：(六成按揭)

  • 二手居屋年期：22年
  • 房屋署餘下擔保期：8年(30年-8年)
  • 擔保期內完成供款：四成樓價
  • 擔保期後完成供款：餘下六成樓價

新措施：(七成按揭)

  • 二手居屋年期：22年
  • 房屋署餘下擔保期：8年(30年-8年)
  • 擔保期內完成供款：三成樓價
  • 擔保期後完成供款：餘下七成樓價

舊措施：擔保期內供完四成樓價

馬耀宗指，在舊措施下，買家需於8年內付完四成樓價(首期和供款) 。如果承做九成按揭，只付一成首期，買家需於8年內供款樓價三成。由於25年供款每月供款額較少，難以達標。買家只能選擇加大首期，或減少供款年期去增加每月款額。

新措施：前期供款減少

他說，但在新措施下，買家需於8年內付完三成樓價(首期和供款)。如果承做九成按揭，付一成首期，買家需於8年內供款樓價兩成。與修例前相比，前期所需金額較少。

22年期居屋可選擇

在揀選二手居屋上，現時新措施有助買家有較多選擇，年期長一些的居屋屋苑可供考慮。上述例子亦可以說出新、舊措施的分別。在舊措施下，若果承做九成按揭，扣除一成首期，在8年內要完成三成樓價的供款，擔保期後才完成餘下六成樓價供款，擔保期內要完成三成樓價供款不易，每月供款額不低。

每月供款額稍低

但相比在新措施下，同樣承造九成按揭，扣除一成首期，在8年內要完成兩成樓價的供款較為容易，每月供款額稍低。因此，原先年期22年居屋，難承做九成按揭，但現時因前期供款成數減少一成，於是變為可承造九成按揭。買家可有更多選擇。

非「925」居屋按揭首期可減一成

值得一提的是，在以往舊措施下，若果居二市場之居屋單位由首次出售計已超逾25年，銀行大致上批出六成按揭，跟私樓按揭一樣，買家需增加三成首期才可上會，按揭年期仍以25年為限。但在現時新措施下，同一年期的二手居屋，銀行可以批出七成按揭，買家只需增加兩成首期就可以上會，減輕首期負擔。

新增18屋苑可供選擇

現時「925」居屋，以2004年或以後的出售日期計算。但政府放寬按揭至七成後，「925」居屋可推前至2001至2002年。翻查資料，這兩年出售的居屋屋苑共有18個，其中2002年出售的屋苑僅佔兩個，餘下16個是2001年出售的屋苑，資料如下：

地區 屋苑 首次出售日期 政府餘下擔保期
藍田 鯉安苑 2002年8月 9年
大圍 嘉徑苑 2002年7月 9年
香港仔 雅濤閣 2001年12月 8年
荔枝角 荔欣苑 2001年9月 8年
沙田 愉翠苑 2001年8月  8年
元朗 鳳庭苑 2001年7月 8年
天水圍 天頌苑 2001年5月 不足8年
葵涌 寧峰苑 2001年4月 不足8年
將軍澳 寶盈花園 2001年4月 不足8年
將軍澳 彩明苑 2001年4月 不足8年
藍田 康逸苑 2001年4月 不足8年
天水圍 天富苑  2001年3月 不足8年
長沙灣 幸俊苑 2001年2月 不足8年
樂富 德強苑 2001年2月 不足8年
黃大仙 盈福苑 2001年2月 不足8年
青衣 青宏苑 2001年1月 不足8年
筲箕灣 愛蝶灣 2001年1月 不足8年
筲箕灣 東旭苑 2001年1月 不足8年

資料來源：星之谷按揭轉介網頁

上述二手居屋屋苑，那些值得留意？專家揀選了將軍澳寶盈花園和沙田愉翠苑兩個屋苑。屋苑資料和專家意見如下：

1. 寶盈花園

  • 最新實用成交呎價：10,413元(8月)
  • 地區：將軍澳
  • 地址：唐俊街11號

寶盈花園屋苑資料

座數 8
單位總數 3200個
單位實用面積 427至591平方呎
入伙日期 2001年1月
發展商 房委會、瑞安集團
配套設施 室外泳池、籃球場、
戶外健身設施、寶盈花園商場
校網 小學：95
中學：西貢區

馬耀宗意見：

  1. 交通配套方便，由屋苑步行5分鐘至地鐵站。
  2. 社區發展成熟。
  3. 户數多，成交活躍，無需擔心將來脫手有困難。
  4. 過去三年呎價平穩發展。
  5. 首個智能居屋屋苑。

2. 愉翠苑

  • 最新實用成交呎價：10,507元(8月)
  • 地區：沙田小瀝源
  • 地址：牛皮沙街6號
座數 16
單位總數 4176個
單位實用面積 516至663平方呎
入伙日期 2001年7月至2002年4月
發展商 房委會
配套設施 愉翠商場、兒童遊樂場、
休憩公園
校網 小學：91
中學：沙田區

馬耀宗意見：

  1. 鄰近港鐵站，交通配套方便。
  2. 社區發展配套好。
  3. 屋苑户數多，成交不少，未來轉售不會有困難。
  4. 近年多蝕讓案，有望撈底。

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