樓市走勢2023｜匯豐帶頭加P息0.125厘

樓市走勢2023｜美國聯儲局公佈議息結果，聯邦基金利率目標區間上調至5.25厘至5.5厘，加息幅度0.25厘，符合市場預期。香港方面，龍頭銀行匯豐（0005.HK）宣佈加息0.125%，最優惠利率（P）上升至5.875厘。有關變化對正在供樓的業主而言會造成甚麼影響？

樓市走勢2023｜美國息口升至逾22年新高

美國聯邦基金指標利率調高至5.25厘至5.5厘區間，為自2001年3月的22年來新高。聯儲局主席鮑威爾指，是否再加息將取決於美國通脹情況，因此未來息口走勢是否持續向上，仍有待觀察，惟業界普遍預期當局短期內不會減息。

港銀匯豐加息0.125厘

香港銀行方面，匯豐銀行帶頭加息0.125厘，最優惠利率（P）水平上升至5.875厘。以現時鎖息上限P-2.25%計，實際按揭利息水平上升至3.625厘。

若以借貸額500萬元計，加息前及加息後的每月供款額相差約1.6%，而全期利息支出則會上升20萬元，即約4.1%。

借貸額500萬元的供樓支出轉變

	加息前	加息後（+0.125%）
實際按息	3.5%	3.625%
每月供款	$22,452	$22,803
全期利息支出	$3,082,805	$3,208,924

中原按揭：加息周期幾近見頂

中原按揭董事總經理王美鳳指出，本月反映銀行資金成本的1個月拆息繼續上揚並平均處5%水平，今天（26日）1個月拆息更上升至5.25%，再創過去近16年新高，更較目前按息3.5%高逾1.5厘，反映銀行資金成本持續有上升壓力。現時美國落實加息0.25%，具指標影響力的滙豐銀行已宣布上調最優惠利率（P） 0.125%，加幅較美息溫和，料其他銀行將陸續跟隨，加息後市場按息將升至主要3.625%。

加息對供樓人士實際影響不大

隨著本港加息0.125%，現時普遍供樓人士選用的H按封頂息率將升至3.625%，每100萬元按揭額，每月供款增加約70元（30年期計），加幅1.6%；以市場平均按揭額約500萬元為例，月供增約350元。根據金管局今年《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供樓人士之供款佔入息比率（DSR）仍處39%之健康低水平，反映置業人士經歷去年起之加息周期供款能力仍高，面對息率上升的防守力亦高，加息構成實質影響不大。

每借貸100萬元供款變化

若最優惠按揭利率（P）上升，以30年還款期及現時實際按息主要為3.5%計，每100萬元貸款的月供變化如下：

	實際按息	每月供款	變化／變幅
加息前	3.5%	$4,490	－
加息後 +0.125%	3.625%	$4,561	+$70 (+1.6%)
+0.25%	3.75%	$4,631	+$141 (+3.1%)

每借貸500萬元供款變化

同樣以30年還款期計，貸款額為500萬元的供款變化如下：

	實際按息	每月供款	變化／變幅
目前水平	3.5%	$22,452	－
+0.125%	3.625%	$22,803	+$350 (+1.6%)
+0.25%	3.75%	$23,156	+$704 (+3.1%)

經絡：年內減息機會較小

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，聯儲局去年開始透過連續多次大手加息作打擊通脹，美國最新6月份消費者物價指數（CPI）進一步跌至3％，但與目標2％仍有差距，加上近月就業數字保持強勁，失業率仍維持低水平，聯儲局主席鮑威爾在議息會議後更表示不排除9月再次加息的可能性。曹德明相信年內調頭減息的機會不大，年內聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間，視乎未來通脹及經濟數據。

香港銀行有條件調升P

香港方面，匯豐銀行加息後創自2008年1月（6厘）後即15年半新高，而滙豐銀行自2022年9月開始共加息5次，累計達0.875。曹德明認為，香港銀行再調升P已符合以下3項條件：

港美息口差距進一步擴寬；
套息交易持續，銀行結餘跌至500億元以下水平；
一個月HIBOR處於高水平

息率仍屬正常水平

曹德明表示，是次滙豐銀行加息幅度輕微，新造H按計劃的封頂息率雖增至3.625厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.86厘，現時息率屬正常水平。而市場對相關消息早有心理準備，大部份香港業主的還款能力穩健，置業時須接受壓力測試，防守力強，是次加息對業主的影響及衝擊亦有限，惟有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。

利嘉閣按揭：加幅溫和

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，本次跟隨美國加最優惠利率（P）屬預期之內，而幅度僅為0.125%，則較預期溫和。連同是次上調P，香港於今次加息周期累積加息0.875厘，幅度明顯較美國溫和，連同期間銀行曾調整按揭封頂息率，實際按息較一年前未上調封頂息及未加P前，累積加了1.125厘。以每100萬元按揭貸款額計，現時供款較一年前上升約609元（+15%）。

按揭現金回贈可抵銷開支

不過，黃詠欣指出，今年第2季起多家銀行先後多次上調按揭現金回贈，現時部分銀行非按保現金回贈升至2.6%至2.8%，足以抵銷數月的按揭利息支出。假設貸款額500萬元的話，可以有約13萬元現金回贈（以最低2.6%回贈計），便等同於息率3.625%之下，抵銷了約9個月的利息開支。

善用轉按節省利息

黃詠欣提醒，供樓人士要把握現時銀行仍以高現金回贈搶客的時機，善用轉按去抵銷加息的影響，特別是過去只做50%按揭的過千萬元物業單位，現時轉按，可套現更多資金及賺到更高現金回贈，足以抵銷加息影響。特別是早前做了發展商高成數按揭人士，如若步入加息期的話，也可把屋早前金管局放寬按揭措施的機遇轉回銀行計劃，節省利息開支的同時可賺到現金回贈。

套現較多現金免被收取利息

同時，一批大碼物業的業主，善用轉按套現再放回按揭高息戶口，可節省更多利息開支。以1,500萬元物業為例，在新修訂下不用按揭保險下，可以套現金額較50%按揭多約300萬元，以現時銀行轉按現金回贈普遍有2.6%至2.8%來說，保守計算可取得逾27萬元的現金回贈，較原來50%按揭可賺取的現金回贈多近8萬元（+40%）。套現多出的數百萬資金即使沒有任何投資或定期打算，單純放於按揭掛鈎高息戶口中，可收回等同於供樓的利息，也即是說多了一筆免息流動資金。

中原地產：對樓市「最壞預測」

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，「不加息不減息」的預測對香港樓市來說，算是最壞的說法，令市場繼續缺乏明確方向，成交將持續低迷，料今年內美國將繼續加息，即使不加亦不會調頭向下。陳永傑預料，下半年樓價將明確呈下行趨勢。

香港樓市整體未見大起色

根據中原研究部資料，2023年上半年二手私人住宅登記宗數18,134宗，較上年同期跌2%，反映通關對二手成交幫助不大。一手方面，中原研究部報告顯示，在2023年第2季，一手私人住宅新盤貨尾量升至2003年後新高，有19,085個，貼近兩萬個貨尾積存的危險線。至於上半年樓價，中原城市領先指數CCL上半年錄6.7%，但最新報165.18，較今年高位已錄1.9%的跌幅。

料下半年香港樓價調頭向下

金管局於今年7月初放寬1,500萬元物業的按揭成數，陳永傑指，有關措施確實減輕了置業人士的首期負擔，但對整體樓市交投氣氛幫助不大，7月份一二手成交依然膠著。美國再度加息的消息，相信將令市場更為觀望，而且情況將於下半年持續，相信下半年樓價呈下跌趨勢已是不爭事實，料下半年樓價跌幅將完全抵銷上半年的升幅（6.7%），他預料，需待明年息口轉向，以及經濟好轉，香港樓市才有機會轉跌為升。

籲重新審視樓市辣招

差估署最新公布，6月份私人住宅售價指數報349點，按月跌約0.54%，已連跌兩個月，為今年2月後新低，今年上半年仍升約4.27%。陳永傑指出，差估署指數連跌兩月，已反映樓價呈下調之勢，再加上美國再度加息，相信將令樓價下跌速度加快，而政府放寬按揭成數對樓市幫助效果不明顯，籲政府若有心救市，必須加大力度，重新審視所有逆周期辣招是否仍合時。

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