居屋2023｜7個新居屋申請轉變！學者拆解對白表綠表潛在影響

【居屋2023】新一期居屋已經公布，將於年中接受居屋申請，2024年第一季揀樓。今期居屋銷售條件跟上期有不同，包括申請人資格、白表入息和資產要求、推售項目的細節等這些範疇，《香港財經時報》歸納7個要點。專家逐一分析這些要點，但並不認同部分修訂措施。

1. 居屋2023申請資格：綠表人士兩年內不可持有物業

首先，居屋申請人資格最受外界關注，特別是綠表人士，因早前有碎屍案發生，有疑犯本身持有豪宅，但仍可以利用綠表資格購買居屋，故外界籲收緊綠表人士購買居屋資格。房委會小組委員會通過收緊綠表申請者購買資助出售單位的資格準則。以綠表申請者身分申請購買資助出售單位的公屋租戶及房協出租屋邨的住戶在遞交申請截止日期前的24個月起計直至購買單位時，均不得在香港擁有住宅物業。

專家意見：應限首置綠表買居屋

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，居屋助人上車，應限定只有首置綠表人士才可以買居屋，已擁有物業人士不應買。即使以前擁有過物業人士，亦不可以買，因居屋始終是資助房屋，以公帑幫助人上車。曾擁有物業的人士，本身應可負擔買樓，不應再接受資助買樓。

2. 居屋2023申請資格：公屋富戶用白表抽居屋

房委會的定期暫准居住證持有人將不再符合資格以綠表申請者身分購買資助出售單位。定期暫准居住證持有人大多為房委會根據富戶政策已向其發出遷出通知書的前公屋租戶。由於定期暫准居住證持有人不再是公屋租戶，亦已被要求遷離有關公屋單位，因此他們不再符合資格以綠表申請者身分購買資助出售單位。若有關定期暫准居住證持有人符合有關資格，他們仍然可以以白表申請人的身分申請購買資助出售單位。

專家意見：富戶用白表抽居屋公平

馬耀宗指，公屋富戶用白表抽居屋合理，從社會資源運用來說是公平，因這類人士覇住公屋已不公平，還要取得公屋資格去抽居屋，故今次修改措施做法正確。他說，富戶用白表申請居屋，白表人士更難抽中居屋，但從公平性來說，富戶應以白表申請居屋，不應有專利以綠表申請居屋。若果綠表有剩餘名額，一樣可以分配給白表人士。

3. 居屋2023申請資格：白表入息和資產要求下調

跟上期居屋相比，今期房委會調低白表入息和資產要求，相關資料如下：

居屋2023：白表單身

家庭人數	1人
每月入息限額	31,000元
資產限額	73.5萬元

居屋2023：白表家庭

家庭人數	2人或以上
每月入息限額	62,000元
資產限額	147萬元

居屋2022：白表單身

家庭人數	1人
每月入息限額	33,000元
資產限額	92.5萬元

居屋2022：白表家庭

家庭人數	2人或以上
每月入息限額	66,000元
資產限額	185萬元

房委會解釋，由於私人物業價格下跌，代表市民於私人市場置業所需的成本有所下降，因此今年建議的白表入息及資產限額相應下調。

專家意見：入息限額調低不合理

馬耀宗指，隨着大市下跌，資產限額要求下調是合理的，但調低入息限額的做法不合理，因入息中位數沒有太大變動。他續稱，資產價格已經很低，但據統計數據，收入變化未必很大，令更多人難抽中，買不到樓。

不過，有學者指，私樓樓價下跌，白表入息和資產限額下調是合理做法。香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量解釋，先前收入支持不到買樓，就要買居屋；但現在私樓樓價下跌，買得到私樓，就不需買居屋。

4. 居屋2023推售項目事宜：最細單位較以往大

今期居屋2023房委會將推售6個項目，共提供9154個單位。今期從單位面積、樓層、地區分布和折扣率這四方面，跟以往確有不同。今期推售居屋單位，面積最細是實用面積278平方呎，以往曾有單位不足200平方呎。單是上期「居屋2022」，啟德啟欣苑最細單位實用面積是186平方呎。「納米樓」絕跡是今期最大特色之一。

專家意見：近150萬上車仍吸引

馬耀宗指，今期上車門檻提高，但位於較偏僻的項目近150萬元已可上車，對認購熾熱程度影響不大，因售價始終較平。以往最平售價110萬至120萬元，今年最平150萬元，相差不大，今期單位面積大一些，惟依然吸引。他說，未來轉售較容易，因單位面積大了些。在綠表市場同樣有吸引力。反而單位太細，轉售不易。

5. 政府帶頭不建納米樓：朗天苑擬建最高居屋

莊太量指，「納米樓」是不適宜人居住的地方，無論對個人成長或家人成長，是不合理的，故今次政府是帶頭做起。在6個居屋2023項目當中，元朗朗天苑擬興建3座樓高48至50層的住宅大廈，項目落成後，取代火炭旭禾苑，成為全港最高居屋項目。

專家意見：需確保消防安全

莊太量指，興建樓層高的居屋大廈，要使用更多地積比率，但需確保大廈內是否有足夠電梯和消防安全，同時亦要考慮會否影響周邊透光。他說，一旦電梯壞了，需要考慮如何應變，只要大廈內設備足夠，相信問題不大。

6. 市區項目伙數佔整體逾半

今期推售6個項目，其中市區佔4個，新界僅佔餘下兩個。市區除了啟德啟悅苑外，還包括3個位於觀塘項目，包括安楹苑、安樺苑和安麗苑，其實全部是安達臣道的屋苑。市區項目共提供5,556個單位，已佔整體超過一半。

專家意見：觀塘項目位置偏僻

馬耀宗分析指，雖然觀塘項目位於市區，但其位置相當隔涉，安達臣道位於山上，交通不算方便，定價還較屯門低一些，價格已反映地理因素。據房委會資料，觀塘安麗苑和安楹苑最平售價分別為169萬元和171萬元，兩個屋苑的入場費已低過屯門兆翠苑的入場費，兆翠苑最平售價達179萬元。

7. 今期62折出售折扣率低

今期居屋定價，平均售價定於評定市值折減38%，即以六二折出售。六個新發展項目單位的售價介乎149萬元至494萬元，平均售價約為285萬元。房委會解釋，「居屋2023」的折扣率較「居屋2022」的折扣率低，主要是由於期內私人住宅物業價格普遍下跌，以及非業主住戶家庭的每月入息中位數增加。故此，「居屋2023」以較低的折扣率，已可符合現行定價機制下的負擔能力基準。「居屋2022」以市價51折發售。

專家意見：折扣減少惟售價仍相宜

馬耀宗指，房委會指樓價平，故今期折扣減少，說法合理。雖然折扣減少，但他說，不影響認購反應，因項目售價相宜，仍較同區市價有大折讓。反而，若果有項目未能售罄，純粹因項目的地理因素，如觀塘項目。